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承接萬達(dá)631.7億元資產(chǎn)包的融創(chuàng)中國，近期因這一交易受到國際三大評級機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)警示。其中，標(biāo)普、惠譽(yù)兩家評級機(jī)構(gòu)因此交易下調(diào)了融創(chuàng)評級。

7月11日上午，融創(chuàng)公告其收購了萬達(dá)13家文旅城、76家酒店的資產(chǎn)包，共計(jì)631.7億元。此外，融創(chuàng)還將在未來20年每年向萬達(dá)支付6.5億元的管理咨詢費(fèi)。融創(chuàng)完成這一交易的資金來源中，有295.75億元來自萬達(dá)給它的委托貸款。這筆大交易震驚了地產(chǎn)和金融界。

7月11日，標(biāo)普將融創(chuàng)控股“B+”長期企業(yè)信用評級和“cnBB-”大中華區(qū)信用體系長期評級列入負(fù)面信用觀察名單；7月12日，惠譽(yù)對融創(chuàng)中國下調(diào)評級至“BB-”，并列入負(fù)面觀察名單；穆迪雖未調(diào)整其一直以來對融創(chuàng)的負(fù)面展望，但表示該交易會(huì)提高融創(chuàng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

通觀三篇評級報(bào)告，標(biāo)普措辭最為嚴(yán)厲。標(biāo)普表示，融創(chuàng)在2017年銷售額實(shí)現(xiàn)30%增長，達(dá)到2250億元的條件下，該公司未來12個(gè)月的財(cái)務(wù)杠桿也不太可能改善。

三大評級機(jī)構(gòu)均提醒了融創(chuàng)的現(xiàn)金流問題。據(jù)標(biāo)普預(yù)測，融創(chuàng)控股的經(jīng)營性現(xiàn)金流將繼續(xù)為負(fù)，因此它將依靠進(jìn)一步舉債來支持自己的擴(kuò)張，并推高其杠桿水平。

“大規(guī)模收購?fù)恋丶皵U(kuò)張非核心業(yè)務(wù)之后，融創(chuàng)控股的財(cái)務(wù)杠桿有可能進(jìn)一步惡化。而我們之前預(yù)計(jì)，受益于強(qiáng)勁的銷售增長和有節(jié)制的土地收購，今年融創(chuàng)控股的杠桿將適度改善。”標(biāo)普說。

據(jù)標(biāo)普測算， 2017年以來，融創(chuàng)控股用于收購?fù)恋亍⑼顿Y非核心業(yè)務(wù)包括投資樂視系公司、鏈家的支出，總計(jì)已達(dá)1200億元。這些支出已經(jīng)超過其2017年1至6月共1089億元的合同銷售額。考慮到土地收購和業(yè)務(wù)擴(kuò)張方面的巨額支出等，融創(chuàng)可能進(jìn)一步舉債以維持現(xiàn)金流。

三大評級機(jī)構(gòu)亦指出融創(chuàng)的負(fù)債及杠桿問題。比如惠譽(yù)測算出，用于衡量融創(chuàng)的杠桿率的指標(biāo)之一“凈負(fù)債/經(jīng)調(diào)整庫存”，已經(jīng)從2014年末的19%，到2015年末的26%，攀升至2016年末的60%。惠譽(yù)還指出，融創(chuàng)在未來12個(gè)月的債務(wù)承壓。據(jù)惠譽(yù)測算，此次收購價(jià)格加上所承接的債務(wù)，幾乎相當(dāng)于融創(chuàng)2016年末890億的調(diào)整后凈負(fù)債。

穆迪也測算稱，若此次收購順利完成，預(yù)計(jì)未來1-2年融創(chuàng)的負(fù)債杠桿 （即收入/調(diào)整后債務(wù)比率）將從穆迪此前預(yù)測的40%-45%削弱至30%-38%。20015年該指標(biāo)為64%，2016年該指標(biāo)為31%。

三大評級機(jī)構(gòu)認(rèn)為，融創(chuàng)的財(cái)務(wù)姿態(tài)相當(dāng)激進(jìn)。“目前我們對融創(chuàng)控股的財(cái)務(wù)自律評定為負(fù)面。”標(biāo)普指出，近期收購萬達(dá)商業(yè)資產(chǎn)、大手筆投資樂視，也反映出融創(chuàng)控股激進(jìn)的財(cái)務(wù)姿態(tài)，因?yàn)檫@些巨額投資和支出將對融創(chuàng)控股本已很高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)一步造成壓力、并加重未來現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)。

“隨著融創(chuàng)不斷進(jìn)行重大并購，以擴(kuò)大其資產(chǎn)規(guī)模和土地儲備，其財(cái)務(wù)狀況越發(fā)不可預(yù)測了。”惠譽(yù)報(bào)告也指出，融創(chuàng)激進(jìn)的并購方式，會(huì)使其財(cái)務(wù)狀況更為脆弱。

穆迪暫未下調(diào)融創(chuàng)評級的原因，系穆迪預(yù)計(jì)，融創(chuàng)有充足的流動(dòng)性來支持此次收購交易。一是2017年上半年，融創(chuàng)的總銷售額達(dá)到1118億元，同比增長89%，2016年全年其銷售額為1553億元。二是此次收購?fù)瓿珊螅趧?chuàng)也能通過文化旅游項(xiàng)目產(chǎn)生運(yùn)營現(xiàn)金流，并可靈活出售萬達(dá)的部分酒店資產(chǎn)，為其提供其他流動(dòng)性來源。

惠譽(yù)也指出，此次收購將幫助融創(chuàng)獲得近4000萬平方米的土地儲備，而在2016年末融創(chuàng)的土地儲備為5000萬平方米。由于萬達(dá)文旅城的項(xiàng)目大部分在全國新的二線城市，這也有利于融創(chuàng)的多區(qū)域布局。

國際三大評級機(jī)構(gòu)給出風(fēng)險(xiǎn)警示，但程度各有不同的同時(shí)，也有看好融創(chuàng)的賣方機(jī)構(gòu)。7月13日，野村證券發(fā)布研報(bào)上調(diào)了融創(chuàng)中國的目標(biāo)價(jià)。

野村指出，融創(chuàng)收購大連萬達(dá)商業(yè)旅游項(xiàng)目及酒店，將會(huì)大幅增加凈負(fù)債，但凈負(fù)債比率未必會(huì)大升，甚至?xí)陆担饕捎诘褪召弮r(jià)帶來重新估值收益。據(jù)野村估計(jì)，基于可銷售面積的每平方米平均售價(jià)達(dá)1.3萬元人民幣，銷售為期七年，以及酒店估值近乎零，融創(chuàng)中國的每股資產(chǎn)凈值將會(huì)由25元上升至40元。

*本文來源：財(cái)新網(wǎng)，作者：吳紅毓然，原標(biāo)題：《融創(chuàng)收購萬達(dá)資產(chǎn)后 三大評級機(jī)構(gòu)警示其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)》