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上周，上市公司萊茵體育在杭州市桐廬縣拿下兩個地塊，這兩個地塊被用于建設其總投資20億元的首個體育特色小鎮——桐廬國際足球小鎮（以下簡稱桐廬體育小鎮）。在改名兩年多后，萊茵體育似乎真的要擼起袖子干了。

從萊茵置業改名為萊茵體育，這家公司的地產基因根深蒂固。桐廬體育小鎮不光有體育場館等基礎設施，更有包括住宅和商服在內面積更加龐大的地產項目。以地產補血特色文旅項目亦是萬達、恒大、華僑城等一眾地產商的資本套路，萊茵體育身處此間亦不能免。

不過盡管名字中帶有體育二字，但是萊茵體育卻并非是一個強IP資源的公司。這成為部分業內人士質疑萊茵體育能否玩轉體育的主因，當然這種質疑背后的潛臺詞是：你是為了圈地、低價拿地才用體育做噱頭？

一個大背景是近期國家體育總局副局長趙勇在論述體育小鎮與資本的關系時做出的一個闡述，“要保證運動休閑特色小鎮在三年內基本建成，保證投資達到人民幣20億元以上，其中體育產業方面的投資要達到50%左右。要注意甄別資本市場投機行為，防止運動休閑特色小鎮建設成為房地產開發項目，甚至搞成半拉子工程。”

桐廬體育小鎮的玩法

一位接近萊茵體育的人士對執惠表示，這次萊茵體育在桐廬拿地成本非常低。這位人士認為，就算萊茵體育真的要玩高舉高打的重資產模式，自己花20億建維這個體育小鎮，也都很劃算。

他所稱的劃算，是指萊茵體育此次的拿地成本。

據萊茵體育發布的公告顯示，該公司在杭州市桐廬縣拿下了該縣高家路以南的兩個地塊，其中2號地塊面積分別為91765平方米，成交價為1.56億。1號地塊面積為80565平方米，成交為0.364億。

公告稱，本次競得土地主要為萊茵體育首個體育小鎮——桐廬國際足球小鎮項目建設，項目總投資規劃為人民幣20億元，包括“一場一館”，即大型體育場、綜合體育館及綜合訓練基地的建設，公司將在體育場館建成后將其作為浙江萊茵達女子足球俱樂部、浙江女子冰球隊、浙江女子冰壺隊的轉訓基地及承辦省級、國家級、國際級，足球、冰球、冰壺賽事的場地。

當然，上述兩個地塊并非全都用于小鎮的體育場館建設。最大的2號地塊被規劃為商服和居住用地，1號地塊則是體育用地。很明顯這是一個地產+體育特色項目的文旅綜合項目，此間商業邏輯不言自明。

而拿地價格也堪稱低廉，執惠得到的數顯示，上述用來建設居住類住宅和商服的2號地塊，桐廬國土局掛出的起始價為1.5288億，萊茵體育拿地價格為1.56億，期間僅有幾百萬元的溢價，換算到地面價一千多元/平。可做對比的是，在同類區域8月份成交的一宗地塊的地面價就達到了5100元/平，溢價接近200%。

一位萊茵體育的內部人士亦對桐廬拿地成本感到滿意，他對執惠表示，周邊新盤價格動輒一萬多，而萊茵體育拿地成本才一千多/平。

如此便宜的地價可以讓萊茵體育的地產項目覆蓋其總投20億的成本嗎？

賬要細細的算

萊茵體育目前在全國布局的體育特色小鎮項目達到4個，包括本文提及的桐廬項目和黃山國際戶外運動基地、杭州浦陽特色體育小鎮項目、四川彭州葛仙山運動休閑小鎮項目，上述4個項目的總投入大致在140億元。

總投入過大，自身體量又小，這成為媒體質疑萊茵體育的論據。

上述投資規模對于總資產24億元（截至2017年6月30日），2016年營收38億元，歸屬上市公司凈利潤僅為2519萬元的萊茵體育而言，實在是一筆天文數字的投資。

但是媒體的諸多質疑，卻忽視了萊茵體育動態運營能力。

賬要細細的算，如果萊茵體育此次桐廬體育小鎮的地產項目可回籠資金補血體育基礎設施投入，那這就是一個比較完美的四兩撥千斤的“萬達模式”。

不過萊茵體育行嗎？

細算桐廬體育小鎮這筆賬可作為一個粗淺的解剖案例。

萊茵體育此次在桐廬共獲得兩個地塊，1號地塊為體育用地，2號地塊就是商服+住宅的地產用地。大致估算2號地塊建成后的收入規模，亦可知曉萊茵體育回籠資金之規模。

執惠從桐廬方面得到的進一步資料顯示，2號地塊分為A、B兩個區。其中A區為商業服務設施用地，B區為居住用地。在2號地塊總盤子91765平方米的面積中，A區的規劃用地面積為22370平方米，B區的規劃用地面積為69395平方米。但是值得注意的是，作為規劃面積最大的居住用地B區，該區域的容積率僅規劃為小于等于1.1，建筑層數被要求控制在11層以內，這表明這塊區域的樓盤建筑面積有限。

由于2號地塊位于桐廬縣城區域范疇，目前該桐廬縣城內的二手房均價在一萬元左右。簡單換算亦可知，萊茵體育2號地塊中的住宅和商服等樓盤若全部售罄，其總收入大致在10億元左右，相比于萊茵體育總投20億成本來說，尚有不小差距。

不過，萊茵體育今年上半年持有的貨幣資金也只有不到2億，這家公司真的有點小馬拉大車的感覺。這種高舉高打的重資產模式，對于萬達、恒大等經年土豪來說尚能承受，但對萊茵體育這種輕量級選手就是“甜蜜的負擔”。

上述萊茵體育內部人士亦對執惠表示，目前公司已拿下桐廬體育小鎮的土地使用權，未來是否要引入其他方面的合作，現在還不好說。

不好說的另外一個悲哀在于，萊茵體育目前尚沒有知名的強勢IP，不能走IP授權這條輕資產路徑。

萊茵體育的IP夢

萊茵體育目前擁有的IP并不強勢，據其半年報披露的信息顯示，其擁有包括，萊茵女足、斯坦科維奇杯洲際籃球賽、亞洲職業籃球聯賽、萊茵體育京都飛鏢群英會、中國成都彭州國際山地戶外運動挑戰賽、全國家庭健身挑戰賽、彭州美式9球國際公開賽等全民健身活動、世界冰壺冠軍巡回賽CCT的賽事視頻版權等、浙江省女子冰球隊、浙江省女子冰壺隊等諸多體育IP。

上述多達10個的體育賽事和IP在國內則稍顯弱勢，冰上運動在國內尚未普及，而包括斯坦科維奇杯籃球賽的賽事也并非熱門，比如參賽球隊近年來維持在四支球隊規模，2015年外來參賽隊伍為墨西哥、委內瑞拉、新西蘭；2016年的參賽隊伍為法國、尼日利亞、阿根廷。

如果親自打造IP短期難以見效，那么買來又如何？目前來看，能買的熱門體育IP更多在國外，不過這道門已在一個月前被堵死，只能“鋌而走險”。

8月14日，萊茵體育董事長高繼勝以其個人和家族的名義，斥資近2.1億歐元收購了圣瑪麗足球集團80%的股份，成為了英超勁旅南安普頓俱樂部的最大股東。

值得注意的是，國務院辦公廳轉發國家發展改革委、商務部、人民銀行、外交部《關于進一步引導和規范境外投資方向的指導意見》，文件指出，將限制房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資，此意見的落款日期為8月4日。高繼勝的此舉隨即被媒體以“頂風作案”為標題進行報道。

此宗交易為了突破限制，據稱是高家利用香港財富出資，直接繞開了監管部門對海外并購的限制。盡管這筆收購并非是以上市公司名義。

實際上，萊茵體育目前尚未形成類似華強方特、華誼這種強IP資源矩陣，靠授權IP走輕資產這條路很難。

那么聯合巨無霸地產企業或項目所在地國企，與其手拉手玩重資產模式似是為數不多選項。

但萊茵體育的話語權又能剩多少呢？