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2017年8月21日，國家旅游局發(fā)布了《旅游民宿基本要求與評(píng)價(jià)》在內(nèi)的4項(xiàng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并將于2017年10月1日起實(shí)施，從此國內(nèi)民宿行業(yè)終于迎來了統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)民宿的定義為利用當(dāng)?shù)亻e置資源，民宿主人參與接待，為游客提供體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀弧⑽幕c生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施。注：民宿單幢建筑客房數(shù)量應(yīng)不超過 14 間(套)。

行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)民宿的基本要求、安全、建設(shè)、衛(wèi)生和服務(wù)等各方面進(jìn)行了全面的規(guī)范。此外，還根據(jù)接待設(shè)施與服務(wù)品質(zhì)將民宿劃分為兩種等級(jí)，分別為金宿級(jí)、銀宿級(jí)。金宿級(jí)為高等級(jí)，銀宿級(jí)為普通等級(jí)。可以預(yù)見，標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)對(duì)民宿行業(yè)的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)起到很大促進(jìn)作用，同時(shí)一大批民宿也將面臨著調(diào)整和整改，甚至清離市場(chǎng)。標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)和后續(xù)的整治對(duì)行業(yè)的良性發(fā)展肯定是有利的，但民宿行業(yè)要賺錢還需要更多的智慧。

景鑒智庫從多個(gè)行業(yè)消息渠道得到的信息顯示，我國民宿近年來無序發(fā)展已造成幾乎全行業(yè)虧損。不僅僅是民宿本身，包括民宿預(yù)訂平臺(tái)在內(nèi)的相關(guān)行業(yè)也都陷入高額虧損。

中國的民宿行業(yè)是如何發(fā)展起來的，當(dāng)下行業(yè)困境背后的原因又是什么？筆者通過本文進(jìn)行一些剖析，并對(duì)未來的發(fā)展方向提出一些淺見，拋磚引玉與業(yè)內(nèi)有識(shí)之士共同探討。

民宿的起源、引入、困局

民宿起源于20世紀(jì)60年代的英國，英國的西南部與中部人口稀疏的農(nóng)家為了增加收入開始發(fā)展民宿，最初以簡(jiǎn)單的提供住宿和早餐為基本模式。

日本則是在上個(gè)世紀(jì)70年代前后開始發(fā)展起民宿行業(yè)。日本的民宿行業(yè)由登山、滑雪、游泳等愛好者租借民居而衍生并發(fā)展起來的，一開始大多位于景點(diǎn)附近。后面逐漸發(fā)展成遍布整個(gè)國家的產(chǎn)業(yè)。

民宿在臺(tái)灣也有很長的發(fā)展歷史。1981年左右，臺(tái)灣的墾丁國家公園附近由于游客的爆發(fā)性增長，飯店旅館住宿供不應(yīng)求且缺乏服務(wù)。有空屋人家因此掛起民宿的招牌進(jìn)行營業(yè)，緣此，臺(tái)灣的民宿行業(yè)也有了長足的發(fā)展。

中國的民宿發(fā)展大多在學(xué)習(xí)日本和臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)，萌芽于上個(gè)世紀(jì)90年代，當(dāng)時(shí)多稱呼為“客棧”。2012年前后，中國度假旅游需求迅速增長，大眾出行主體由商務(wù)出行轉(zhuǎn)向個(gè)人旅游，游客對(duì)于客棧、民宿等個(gè)性化主題酒店需求增加。目前中國民宿行業(yè)正處于爆發(fā)式增長期，不再僅僅是情懷之作，各類社會(huì)資本開始涌入，問題也同時(shí)隨之而來。大量的空置，幾乎全行業(yè)的虧損。

目前整個(gè)中國民宿行業(yè)的困境已是不爭(zhēng)的事實(shí)，如何解決行業(yè)困境，讓我們先放眼境外，看看是否可以從海外民宿產(chǎn)業(yè)較成功的發(fā)展之路中汲取一些經(jīng)驗(yàn)。

日本民宿

日本民宿從上個(gè)世紀(jì)70年代開始發(fā)展，目前日本約有24,000所民宿，日本民宿以平民化的收費(fèi)和自助式的服務(wù)為主要特色。截止2015年，日本民宿規(guī)模達(dá)到2219億日元。日本民宿的使用者93%為外國人，且85%的民宿集中在東京、大阪和京都。2017年6月日本出臺(tái)《住宅宿泊事業(yè)法》，最早將在明年1月全面開放民宿，將長期游走于法律灰色地帶的民宿正規(guī)化、合法化。此前，日本僅有1/3的民宿合乎規(guī)范。

隨著新生育人口減少，日本的閑置住宅越來越多。目前日本住宅總數(shù)為 6,063 萬戶，其中，閑置的住宅高達(dá) 820 萬戶。僅僅在東京，就有 81,700 戶閑置住宅，大阪則有 67,900 戶。同時(shí)日本的房地產(chǎn)行業(yè)自從泡沫經(jīng)濟(jì)后一直不景氣。這些空置的房子成為了日本發(fā)展民宿業(yè)的基礎(chǔ)。日本的土地是私有制，購買了土地的所有權(quán)之后可以在上面搭建房屋，許多房屋的設(shè)計(jì)都較為個(gè)性化，富有特色。這也為房屋民宿化創(chuàng)造了條件。

日本的民宿經(jīng)營采用許可制，民宿并不可隨意開設(shè)，而是需要經(jīng)過得到官方授權(quán)的財(cái)團(tuán)法人的輔導(dǎo)、審核，通過認(rèn)證、登記后方可營業(yè)，即使是偏遠(yuǎn)地區(qū)的簡(jiǎn)易民宿也需要獲得許可經(jīng)營證之后才可經(jīng)營。政府對(duì)從業(yè)者在消防、建筑安全以及食品衛(wèi)生上有所規(guī)范。另外，日本民宿業(yè)屬于旅館的一種，所以沒有房間數(shù)的限制。 

日本民宿主要分為洋式民宿和農(nóng)家民宿兩類，兩者的區(qū)別主要在經(jīng)營者身份和價(jià)格。日本除西式酒店外的住宿形態(tài)都可以稱為民宿，這一點(diǎn)與我國對(duì)民宿的定義略有區(qū)別。

洋式民宿的經(jīng)營者大部分為白領(lǐng)階級(jí)專業(yè)投資，并采取全年性專業(yè)經(jīng)營，農(nóng)家民宿則有公營、農(nóng)民經(jīng)營、農(nóng)協(xié)經(jīng)營、準(zhǔn)公營、第三部門經(jīng)營等五種形式。收費(fèi)方面洋式民宿多以旅館制（一宿二餐）為收費(fèi)單位，農(nóng)家民宿差異較大，沒有規(guī)定的收費(fèi)單位。

與中國的酒店不同，日本的酒店收費(fèi)大多是按照房型和人數(shù)，同樣的房型，入住人數(shù)不同價(jià)格也不同。日本的民宿同樣也會(huì)根據(jù)人數(shù)來計(jì)費(fèi)，但是主要的房屋收費(fèi)不會(huì)根據(jù)人數(shù)而變化，增加的主要為服務(wù)費(fèi)、清掃費(fèi)，所以適合多人入住。

舉例來說，下圖為大阪難波伊爾克歐瑞酒店。

根據(jù)Booking上最新的房?jī)r(jià)信息，2個(gè)成人一晚大約需要900元人民幣。住宿條件與中國普通的經(jīng)濟(jì)型酒店相差不大（如下圖）。

而附近的民宿（如下圖），同樣條件的，價(jià)格約為300元人民幣左右。酒店與民宿價(jià)格差了大約三倍，民宿價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力可見一斑。

該民宿價(jià)格為276元，遠(yuǎn)低于附近一般酒店近900元/間的價(jià)格

相比酒店，日本的民宿的自助性更強(qiáng)。從預(yù)約、取鑰匙、入住、離開民宿，都可以不用直接與房東或者負(fù)責(zé)人交接。預(yù)定成功房東發(fā)給住客一組密碼，入住時(shí)憑密碼進(jìn)門或者憑密碼取鑰匙。在預(yù)定的入住時(shí)間之前，房東會(huì)清理房間。入住之后所有設(shè)施都可以隨意使用，離開時(shí)將鑰匙放入指定的地點(diǎn)，房東再清理一下房間，一次民宿入住就完成了。在日本這種人力成本極高的國家，這樣可以很大程度的節(jié)省成本。同時(shí)這樣也能給游客一種回自己家的體驗(yàn)。

日本民宿類非標(biāo)住宿深受游客的歡迎發(fā)展迅速，對(duì)原有的住宿設(shè)施和業(yè)態(tài)造成了一定沖擊，同時(shí)對(duì)周邊居民和環(huán)境也造成了影響。故2017年6月日本通過《住宅宿泊事業(yè)法》，對(duì)民宿行業(yè)進(jìn)行限制和規(guī)范。法案規(guī)定普通民宅作為住宿設(shè)施的“民宿”可待客的營業(yè)天數(shù)每年將控制在180天以內(nèi)，對(duì)擔(dān)憂環(huán)境惡化的地區(qū)還可由地方政府制定地方條例進(jìn)一步縮短。法案還對(duì)民宿的標(biāo)識(shí)、登記、保潔等各項(xiàng)義務(wù)，及防止對(duì)周邊居民的影響進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)范。對(duì)于違反法令的房東，地方政府可責(zé)令其停業(yè)整頓甚至撤銷其資質(zhì)，若不服從將處以6個(gè)月以下有期徒刑或處以100萬日元（約合人民幣6萬元）以下罰金。

為何日本民宿能獲得良好收益并快速發(fā)展，甚至還要通過立法進(jìn)行規(guī)范和限制？有哪些方面可以帶給中國同業(yè)者啟示呢？

筆者認(rèn)為首先在于日本民宿大多通過利用空置房屋并由房東自主經(jīng)營，這不僅使民宿有了民俗性和人情味，也大大節(jié)省了民宿的建設(shè)投資和日常運(yùn)營成本。這就使得民宿在日本這種高地價(jià)、高人力成本的發(fā)達(dá)國家獲得了很強(qiáng)的生存能力，即使遇到旅游淡季房屋空置也不會(huì)對(duì)經(jīng)營者產(chǎn)生多少經(jīng)營壓力。

其次，由于日本的景點(diǎn)眾多，日本政府對(duì)景點(diǎn)的環(huán)境保護(hù)以及特色內(nèi)容的開發(fā)效果顯著，吸引了大量國內(nèi)外游客慕名而來，且大多會(huì)產(chǎn)生住宿需求，使得以旅游景點(diǎn)為導(dǎo)向的民宿有了廣闊的市場(chǎng)。圍繞景點(diǎn)打造民宿，不僅有了生存基礎(chǔ)，獲客成本也較低。

并且日本民族追求整潔、精致和禮儀的民族性也使民宿有著良好的客戶體驗(yàn)，精致化、特色化成了日本民宿的代名詞。

不過民宿規(guī)范的法律出臺(tái)之前，很多民宿仍游走于灰色地帶，市場(chǎng)也有不少亂象，使日本國內(nèi)對(duì)民宿破壞環(huán)境和擾民問題的呼聲很強(qiáng)，對(duì)住宿行業(yè)也產(chǎn)生了沖擊，最終促使法律的出臺(tái)，進(jìn)行規(guī)范和限制。

日本民宿發(fā)展的正面經(jīng)驗(yàn)值得學(xué)習(xí)，所發(fā)現(xiàn)的問題也值得我們考慮和避免。

中國臺(tái)灣地區(qū)民宿

臺(tái)灣的民宿已有30多年的發(fā)展歷史，尤其是近10年大陸開放自由行之后，大量游客涌入臺(tái)灣，民宿的數(shù)量也快速增長。根據(jù)臺(tái)灣旅游局及民宿協(xié)會(huì)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2011年臺(tái)灣民宿3,763家，到2015年已有6356家。總客房數(shù)由15,658間增長到26,357間，增長了70%。

2001年臺(tái)灣頒布《民宿管理辦法》，首次對(duì)民宿的合法地位進(jìn)行了認(rèn)可，對(duì)民宿的經(jīng)營資格、民宿協(xié)會(huì)的監(jiān)管等方面做出了嚴(yán)格的規(guī)定。規(guī)定民宿為利用自用住宅空閑房間，以家庭副業(yè)方式經(jīng)營，提供旅客鄉(xiāng)野生活住宿之所。并且規(guī)定民宿的經(jīng)營規(guī)模，必須以客房數(shù)5間以下，客房總樓地板面積要在150㎡以下，但位于原住民保留地、經(jīng)農(nóng)業(yè)主管機(jī)關(guān)合法經(jīng)營許多可證的休閑農(nóng)場(chǎng)、經(jīng)農(nóng)業(yè)主管機(jī)關(guān)劃定的休閑農(nóng)業(yè)區(qū)、觀光地區(qū)、偏遠(yuǎn)地區(qū)及離島地區(qū)的特色民宿，經(jīng)營客房數(shù)要在15間以下，總樓地板面積要在200㎡以下。建筑要符合消防設(shè)計(jì)，樓梯及平臺(tái)凈寬1.2米以上，樓層地板面積超過240㎡的需要設(shè)置直達(dá)電梯。

《民宿管理辦法》也規(guī)定了設(shè)置民宿應(yīng)該在如下地區(qū)：風(fēng)景特定區(qū)、觀光地區(qū)、國家公園區(qū)、原住民地區(qū)、偏遠(yuǎn)地區(qū)、離島地區(qū)、休閑農(nóng)業(yè)區(qū)、金門特定區(qū)計(jì)劃自然村、非都市土地。同時(shí)對(duì)客房、浴室、清潔用品、飲用水水質(zhì)等都有著嚴(yán)格的規(guī)定。

同時(shí)，成立于2003年的臺(tái)灣鄉(xiāng)村民宿發(fā)展協(xié)會(huì)（2007更名“社團(tuán)法人臺(tái)灣民宿協(xié)會(huì)”）也發(fā)揮了組織和引導(dǎo)的作用。協(xié)會(huì)以TRAA為品牌標(biāo)識(shí)，建立了臺(tái)灣民宿論壇、臺(tái)灣民宿評(píng)論、臺(tái)灣名宿金獎(jiǎng)、3S民宿認(rèn)證、臺(tái)灣民宿講座、臺(tái)灣民宿故事館這6大產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，涵蓋民宿的方方面面。協(xié)會(huì)也與政府部門溝通合作、推動(dòng)民宿發(fā)展規(guī)定的修改和各地民宿合法化，積極推廣臺(tái)灣民宿產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品。

臺(tái)灣民宿協(xié)會(huì)的架構(gòu)

臺(tái)灣的民宿同樣大多集中分布在著名景點(diǎn)附近。景鑒智庫搜集了全臺(tái)各地民宿數(shù)據(jù)（如下圖），截止2015年，擁有七星潭、太魯閣等優(yōu)質(zhì)景區(qū)資源的花蓮縣，民宿數(shù)量為全臺(tái)第一。 

臺(tái)灣民宿的發(fā)展主要源于當(dāng)年墾丁公園周邊旅館供不應(yīng)求，2015年墾丁的民宿預(yù)定位居榜首，花蓮次之。

2015年墾丁為臺(tái)灣最熱門的旅游目的地，花蓮次之

臺(tái)灣墾丁公園附近的特色民宿

臺(tái)灣墾丁公園附近的特色民宿

臺(tái)灣墾丁公園附近的特色民宿

臺(tái)灣民宿的發(fā)展成因之一是1994年臺(tái)灣推行“社區(qū)總體營造”政策，一大批“有情懷”的專家學(xué)者投身鄉(xiāng)村的保護(hù)和重建中。這個(gè)政策使臺(tái)灣的基建改頭換面，相關(guān)設(shè)施配套完善，同時(shí)也保留了當(dāng)?shù)靥厣瑸槊袼薜陌l(fā)展提供了硬件上的便利，同時(shí)鄉(xiāng)土文化的保留也為特色民宿發(fā)展提供了軟件條件。民宿多為副業(yè)經(jīng)營，成本低。

同時(shí)臺(tái)灣也將民宿的宣傳融入到社會(huì)的各方面。許多影視劇的拍攝都以民宿為背景，吸引了很多觀眾前來參觀旅游。臺(tái)灣對(duì)民宿的線上宣傳也做了充分的工作，大部分的旅游網(wǎng)站和預(yù)定網(wǎng)站都能了解到臺(tái)灣民宿的方方面面的信息。

臺(tái)灣民宿的良性發(fā)展得益于完善的基建設(shè)施、健全的法律保障、宣傳力度大、特色鄉(xiāng)土人情和內(nèi)涵。同樣臺(tái)灣的民宿多用自有資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營，不用受制于民宿的產(chǎn)權(quán)問題和經(jīng)營周期問題，既體現(xiàn)了情懷也顧及了現(xiàn)實(shí)。

我國早年間的民宿萌芽階段，以麗江為代表，麗江旅游發(fā)展帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐拿袼薨l(fā)展。中期開始追求個(gè)性化和情懷。現(xiàn)階段則追究精致和高端，以莫干山精品民宿的打造為典型，業(yè)界掀起了高端民宿的大潮。以下筆者再以中國民宿聚集地的一些典型代表：如麗江、莫干山、烏鎮(zhèn)為案例，分析下中國民宿發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

1、旅游目的地中的麗江民宿

麗江民宿的發(fā)展離不開麗江旅游的開發(fā)。麗江古城大部分毀于1996年的地震，震后重建按照原貌進(jìn)行修復(fù)與改進(jìn)。1997年麗江古城申遺成功。1999年昆明世博會(huì)帶來大量游客。2000年麗江宣傳部開始將人文、情懷等作為宣傳的重點(diǎn)，吸引了眾多文藝青年和背包客。隨著大量游客的涌入，麗江的客棧民宿開始發(fā)展起來。一開始客棧只是作為當(dāng)?shù)貙?duì)住宿的補(bǔ)充，隨著客棧在逐漸發(fā)展，外來投資者的進(jìn)駐，先進(jìn)的經(jīng)營理念和風(fēng)情特色融入客棧民宿的建筑當(dāng)中。

有傳統(tǒng)的納西族特色的客棧的天井

麗江古城中房間在20間以下的民宿占到87.3%，大部分是三坊一照壁、四合五天井、前后院的布局，沿襲了古樸的納西族建筑風(fēng)格。麗江的客棧民宿主要有經(jīng)濟(jì)型、小資型和精品型。小資型是目前麗江客棧民宿的主體，多為2008年以后新開。

根據(jù)網(wǎng)上搜集到的信息，2006年左右，麗江古城門面民宅房租約3-6萬元/年，合同基本簽訂在10-20年。加上轉(zhuǎn)讓費(fèi)、裝修費(fèi)，一個(gè)20間房以下的客棧投資在100萬元左右。當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)均價(jià)為100元左右，入住率75%不到。按照50%的凈利潤率來推算，當(dāng)時(shí)投資客棧回收期大約為3-4年。

2006年4萬多元的房租，到2012年漲到10萬元/年，甚至有的房子炒到幾十萬元一年。

隨著麗江旅游的發(fā)展，小資型的客棧民宿成為了主體，目前一個(gè)20間房以下的客棧租金至少15萬元以上，投資額在300-600萬元之間。這個(gè)類型民宿的房?jī)r(jià)也有所提升，平均在200左右。現(xiàn)階段根據(jù)新聞報(bào)道來看，客棧的入住率也不及以前。如果以70%的入住率和50%的凈利測(cè)算，現(xiàn)在投資客棧民宿的回收期大約8-9年。這么長的回報(bào)期已經(jīng)不適合長期投資。

數(shù)據(jù)來源于邁點(diǎn)網(wǎng)，2017年古城區(qū)客棧已經(jīng)在減少

近些年麗江旅游熱度雖然不減，但民宿的數(shù)量在減少。一般的開發(fā)經(jīng)營者對(duì)古鎮(zhèn)旅游發(fā)展理論、內(nèi)核規(guī)劃了解很少，只考慮經(jīng)濟(jì)利益，盲目開發(fā)，短視。古城的重建之后也沒有繼續(xù)完善相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施，交通不便。對(duì)游客收古城維護(hù)費(fèi)沒有起到古城維護(hù)的作用，還減少了客源。同時(shí)由于當(dāng)初旅游業(yè)發(fā)展迅速，租金也水漲船高，當(dāng)?shù)氐目蜅Ｃ袼薮蟛糠痔幱谔潛p狀態(tài)。

 同時(shí)麗江的本地居民的契約精神不足，眼紅民宿的收入中途毀約的也有很多，2013年就有80%的房東毀約。甚至有居民通過門前潑糞、剪斷電線等手段逼迫租客離開的新聞。政府多以保護(hù)當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳎瑩p害了投資民宿的租客的利益，導(dǎo)致了投資者的逃離。

民宿第一品牌“花間堂”是如何煉成的？

中國民宿第一品牌“花間堂”也是從麗江起步的。花間堂2009年誕生于麗江，將高端精品酒店的服務(wù)理念和地方居民、民宿等人文特色融合，開創(chuàng)了國內(nèi)文化精品度假酒店的先河。 

花間堂第一間民宿——“植夢(mèng)” 

花間堂選址多為歷史建筑或者風(fēng)景區(qū)附近，保留了傳統(tǒng)的風(fēng)貌的同時(shí)融入設(shè)計(jì)元素。2010年第一間花間堂-植夢(mèng)院正式對(duì)外營業(yè)。2010到2013年初，花間堂在麗江又開了9家分店，總共擁有150間房。

花間堂采取連鎖不復(fù)制的擴(kuò)張策略。每一間花間堂都有不同的店名、定位和特色。每個(gè)花間堂控制在1000平方米左右，房間數(shù)基本在15-20間左右，配備6-9名管理人員。成本控制采取片區(qū)統(tǒng)籌模式，銷售渠道主要為攜程和淘寶，堅(jiān)持直營。花間堂保持著每年開三四個(gè)項(xiàng)目的速度，到2016年花間堂共運(yùn)營466間房，會(huì)員30萬，營收近2億元，整體入住率75%。 

截至目前為止，已開業(yè)的項(xiàng)目有19個(gè)，分別位于麗江、束河、香格里拉、周莊、蘇州、杭州、閬中、無錫、同里、西雙版納、浙江南潯古鎮(zhèn)等各個(gè)旅游目的地，烏鎮(zhèn)、無錫陽山桃花島、寧波東錢湖、湖州長興、麗水松陽、四川雅安等地也即將有花間堂入駐。打造了唯美人文客棧系列、精品度假酒店系列、度假村系列三個(gè)產(chǎn)品系列。花間堂也成了中國民宿業(yè)的翹楚。

花間堂也一度受到市場(chǎng)的青睞。2012年，A輪融資獲得維思資本3000萬人民幣的投資，2015年，B榮融資又獲得了國泰君安的投資，數(shù)額不詳。2016年在京東眾籌上發(fā)起的200萬的股權(quán)眾籌也被瞬間秒殺。在2017年前，市場(chǎng)已經(jīng)有花間堂估值5億元的說法。

然而，即使是花間堂這樣穩(wěn)扎穩(wěn)打、循序漸進(jìn)的企業(yè)，也才在2016年首次做到收支平衡。2017年3月，青普以2.36億的價(jià)格收購花間堂61.3%的股份，成為花間堂第一大股東，花間堂創(chuàng)始人之一張蓓主動(dòng)退出，宣布不再任職花間堂。在此之前，青普剛剛完成2億人民幣的A輪融資，青普表示未來將基于各自品牌特效、資本優(yōu)勢(shì)和資源互補(bǔ)共同打造人文度假休閑產(chǎn)業(yè)鏈。按照這個(gè)收購價(jià)，花間堂估值不足4億元。同樣是度假旅游品牌，2015年，復(fù)星以9.22億歐元（約72億人民幣）收購法國品牌 Club Med， 當(dāng)時(shí)Club Med的市場(chǎng)估值約為9.15億-9.3億歐元之間（意大利人Bonomi領(lǐng)導(dǎo)的Global Resorts在14年底的估值），收購價(jià)接近其估值。而在花間堂之前估值大約為5億，這么來看是被折價(jià)收購。

由此看出我國目前資本市場(chǎng)并不是很看好民宿的價(jià)值，民宿市場(chǎng)也不像投資者想象的那么樂觀。

2、定位城市周邊休閑度假的莫干山民宿

見證了無序發(fā)展下麗江民宿的逐漸衰敗和花間堂的易主，許多地方都在尋求民宿的新出路。從裸心谷開始至今，莫干山的民宿已經(jīng)爆紅了9年，平均房?jī)r(jià)動(dòng)輒千元以上，莫干山的民宿走了一條什么樣的路呢？

莫干山

莫干山地處上海、寧波和杭州金三角的中心，交通便利，當(dāng)?shù)孛娣e91平方公里，包括2個(gè)居民區(qū)和14個(gè)行政村，在民國時(shí)期就是上流社會(huì)的避暑勝地，許多名人在此搭建別墅，后來一度沉寂。2007年，南非青年高天成看中莫干山的環(huán)境，與朋友們租下6間房子，租期15年，將泥坯房改建為低碳型“三九塢鄉(xiāng)村會(huì)所”，成了莫干山“洋家樂”的發(fā)源地。

莫干山交通便利，離杭州僅有1小時(shí)車程

2008年開始，當(dāng)?shù)卣_始正式有序的引導(dǎo)民宿業(yè)的發(fā)展，改建基礎(chǔ)設(shè)施、污水處理設(shè)施，推廣綠化工程，在土地政策方面也給與支持，將裸心谷300畝土地出讓給房地產(chǎn)項(xiàng)目。2013年也制定《德清縣民宿管理辦法》，對(duì)經(jīng)營民宿的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)定。同時(shí)德清縣農(nóng)業(yè)局、文廣局、宣傳部、水利局等相關(guān)部門，結(jié)合“中國和美家園建設(shè)”工程、“3830”園區(qū)建設(shè)工程、廣播電視機(jī)信息通村入戶工程、河道整治工程等，主動(dòng)為民宿創(chuàng)造條件。也投資800萬建立游客集散中心。2015年，又針對(duì)洋家樂民宿的規(guī)范和服務(wù)方面出臺(tái)了國內(nèi)首部縣級(jí)地方鄉(xiāng)村民宿標(biāo)準(zhǔn)《德清縣鄉(xiāng)村民宿服務(wù)質(zhì)量等級(jí)劃分與評(píng)定》，通過政策的不斷完善，進(jìn)一步規(guī)范了民宿經(jīng)營行為，提升管理和服務(wù)水平。還對(duì)優(yōu)質(zhì)民宿分標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)品、精品三類等級(jí)劃分，促進(jìn)民宿持續(xù)健康發(fā)展。2015年莫干山民宿有400多家，民宿營收達(dá)到6-7億元。

 與主打旅游的麗江不同的是，莫干山的定位主要為休閑度假，度假的淡旺季不如觀光旅游目的地那么明顯，回頭率也高于觀光旅游目的地。當(dāng)?shù)孛袼奕胱÷试?0%以上，這個(gè)入住率相對(duì)同價(jià)位的星級(jí)酒店來說較高。

 在裸心谷之后，當(dāng)?shù)仄渌胤降拿袼抟仓饾u發(fā)展起來。民宿的風(fēng)格追求多元化、差異化，主題鮮明。民宿多由設(shè)計(jì)師、建筑師、藝術(shù)家來設(shè)計(jì)規(guī)劃，奠定了莫干山高端度假定位的基礎(chǔ)。而江浙滬的平均收入較高，莫干山的滿足了這些地方“小資”的需求，因此，客單價(jià)也比較高。

 然而，隨著民宿數(shù)量的激增，超過了客人的增長速度，莫干山開始面臨競(jìng)爭(zhēng)激烈、同質(zhì)化的問題。從2008年僅有6間房子的洋家樂開始起步，到2016年莫干山擁有430多家民宿，政府沒有很好的控制民宿體量，當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)出現(xiàn)供過于求的局面。

 之前莫干山的民宿還未扎堆出現(xiàn)時(shí)，民宿整體盈利情況較好，按照當(dāng)時(shí)莫干山的市場(chǎng)行情，一個(gè)20間客房的民宿投入在1,000萬元左右，平均房?jī)r(jià)按照1,000元/間來估計(jì)，入住率取60%，凈利潤估計(jì)為40%左右，則收回投資需要6年，投資回報(bào)較好，但是不確定因素多。沒有門檻的生意很容易從賺錢的買賣變成賠本的事情，很快莫干山民宿就陷入競(jìng)爭(zhēng)激烈，入住率和凈利潤率雙雙直線下降，投資回報(bào)期拉長。莫干山也發(fā)生了類似麗江的房東毀約事件，雖然最后妥善解決，但是對(duì)投資者來說值得注意。

作為莫干山代表性民宿之一的裸心谷，它的發(fā)展值不值得其他的民宿進(jìn)行學(xué)習(xí)和思考？

莫干山品牌民宿“裸心谷”

裸心谷里據(jù)說是均價(jià)6000元以上法國民宿

裸心谷占地360畝，總投資額2.5億，2011年開業(yè)，是高天成在莫干山開發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目。裸心谷有30棟樹頂別墅、40棟夯土小屋，也有跑馬場(chǎng)、游泳池、會(huì)議中心、SPA康體中心、有機(jī)農(nóng)場(chǎng)等。除了休閑度假，也可以體驗(yàn)騎馬、采摘、垂釣等活動(dòng)。民宿的單價(jià)在3000-6000元之間。

裸心谷300多畝地是當(dāng)?shù)卣畠?yōu)惠轉(zhuǎn)讓的，整體的建造成本1.5億元。其商業(yè)模式是開發(fā)房地產(chǎn)和休閑度假結(jié)合。樹屋別墅用來銷售，雙間房的別墅售價(jià)600萬元左右，三間房別墅900萬元，四間房別墅1,200萬，全部售出回款在2.4億左右。夯土小屋則是持有作為民宿對(duì)外營業(yè)。

作為地產(chǎn)項(xiàng)目來看，裸心谷無疑是成功的。作為度假民宿來說，主要是把非洲的野奢酒店的做法搬到了這里,但是缺乏野奢的元素，其均價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過很多四、五星酒店。

之前有過報(bào)道寫到裸心谷目前差評(píng)達(dá)到40%以上，在業(yè)界也引起了較大的反響，筆者同樣也去搜集了一些資料，根據(jù)大眾點(diǎn)評(píng)的評(píng)價(jià)來看，雖然有評(píng)價(jià)說其服務(wù)不能與價(jià)格相匹配，差評(píng)也主要是針對(duì)服務(wù)和衛(wèi)生，總體來說大部分還是好評(píng)，80%的差評(píng)都是16年以前。盡管房?jī)r(jià)高，但是仍然一房難求，受到市場(chǎng)熱捧。 

目前來看裸心谷的成功主要得益于優(yōu)異的產(chǎn)品打造、營銷手段和地理位置，目前的商業(yè)模式是憑借當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)景、環(huán)境發(fā)展度假旅游的同時(shí)，通過提升整體項(xiàng)目知名度推動(dòng)房地產(chǎn)板塊的營銷。雖然裸心谷對(duì)外打出的是度假休閑的宣傳手段，但是當(dāng)?shù)卣?00畝地塊轉(zhuǎn)讓帶來的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，則是裸心谷資金回籠的重要手段。裸心谷在實(shí)現(xiàn)民宿精品化和高端化方面具有借鑒意義，但這種重資金模式可能需要具備雄厚的財(cái)力支持。 

3、統(tǒng)一管理運(yùn)營的烏鎮(zhèn)民宿

與麗江、莫干山的民宿發(fā)展不同，烏鎮(zhèn)的民宿有著獨(dú)特的經(jīng)營管理模式。

1999年，烏鎮(zhèn)的開發(fā)保護(hù)正式開始，當(dāng)時(shí)以觀光旅游為主。之后的第二個(gè)階段就是主要從觀光景點(diǎn)向度假休閑中心轉(zhuǎn)型和升級(jí)。第三個(gè)階段，也就是文化轉(zhuǎn)型階段，將度假再次升級(jí)，搭配當(dāng)?shù)氐奈幕蛟炻眯形幕谩蹑?zhèn)的發(fā)展就是從觀光景區(qū)到文化景區(qū)，再到度假景區(qū)，最后變成以互聯(lián)網(wǎng)科技著稱的景區(qū)。

中青旅在2007年初以3.55億收購烏鎮(zhèn)景區(qū)60%股份，獲得烏鎮(zhèn)東柵、西柵的獨(dú)家經(jīng)營權(quán)以及南柵、北柵的優(yōu)先開發(fā)權(quán)。烏鎮(zhèn)的民宿大多在西柵，全部以原來的住家房屋改造為主。目前共有79家民宿。

西柵的民宿不收租金，開辦民宿申請(qǐng)采取的是資格申請(qǐng)制，要求必須是烏鎮(zhèn)本地人，且需要夫妻一起來經(jīng)營。資格申請(qǐng)需要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，審查通過后才能經(jīng)營。經(jīng)營的餐飲費(fèi)和房間管理費(fèi)所得歸自己所有，中青旅不抽成。游客預(yù)定房間，由烏鎮(zhèn)游客服務(wù)中心統(tǒng)一安排和分配，嚴(yán)禁私下接待游客。且對(duì)民宿有一系列規(guī)定：每家民宿只能擺放兩張桌子；菜式和價(jià)格由公司統(tǒng)一規(guī)定；每天都要有人在；接受采訪必須經(jīng)過上面同意；統(tǒng)一穿黑色圍裙；定期開會(huì)，按時(shí)開關(guān)門。

除了經(jīng)營和資格的要求，民宿的內(nèi)部配置也有統(tǒng)一的規(guī)劃，民宿客房的布草洗滌工作都有統(tǒng)一的洗衣房完成，對(duì)房東有統(tǒng)一化管理，有專門的換卡退房制度，還有統(tǒng)一的獎(jiǎng)懲制度等。

筆者認(rèn)為，烏鎮(zhèn)這種統(tǒng)一管理的模式有很值得同業(yè)學(xué)習(xí)的一些優(yōu)點(diǎn)： 

• 其一，將民宿管理的很多職能統(tǒng)一到服務(wù)中心統(tǒng)一安排和分配，提高了運(yùn)作效率，降低了單個(gè)民宿的人力成本。景區(qū)自帶的導(dǎo)流作用也使民宿的獲客成本接近于零！

• 其二，這個(gè)模式扎根烏鎮(zhèn)景區(qū)，控制了民宿的體量，避免了一有獲利就蜂擁而入的惡性競(jìng)爭(zhēng)。

• 其三，統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一采購等措施使小體量的民宿有了像大型酒店一樣的成本控制優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然代價(jià)是各家民宿雷同的布置，失去了一定的獨(dú)特性，容易產(chǎn)生審美疲勞。

• 其四，引入當(dāng)?shù)丶彝ソ?jīng)營，即帶動(dòng)當(dāng)?shù)匕傩站蜆I(yè)增收，又保持了原汁原味的地方人文特色。經(jīng)營者可以將重心放在服務(wù)和接待上，提高了服務(wù)質(zhì)量，將民宿的經(jīng)營統(tǒng)一化和標(biāo)準(zhǔn)化。

• 其五，烏鎮(zhèn)的封閉化經(jīng)營徹底杜絕了經(jīng)營者與原住民潛在的糾紛可能。

這個(gè)模式解決了不少民宿行業(yè)痛點(diǎn)，但同時(shí)也對(duì)項(xiàng)目整體操盤方有很高的要求：

首先，對(duì)項(xiàng)目整體頂層設(shè)計(jì)和商業(yè)模式設(shè)計(jì)有很高的要求，民宿所在的景區(qū)需要具備較強(qiáng)的客流吸引力和豐富的內(nèi)容，從而引導(dǎo)游客過夜消費(fèi)；

其次，基建的要求較高，需要相當(dāng)成熟的配套設(shè)施。比如改造和建設(shè)民宿以前，整個(gè)烏鎮(zhèn)的基建如直飲水管道、消防管道、雨水管道等已經(jīng)花了4-5年的時(shí)間，政府也給予了資金和實(shí)際推動(dòng)上的大力支持；

其三，統(tǒng)一的改造和管理對(duì)資金和統(tǒng)籌運(yùn)作的要求較高。

和日本、臺(tái)灣相比，我國民宿行業(yè)總體仍有很多不足。花間堂的易主，裸心谷發(fā)展中的受到的質(zhì)疑，都說明了中國民宿業(yè)不是表面上那么順風(fēng)順?biāo)?/p>

野蠻生長中的民宿遭遇水土不服

近年來中國民宿產(chǎn)業(yè)在資本的盲目炒作中，處于野蠻生長狀態(tài)。

根據(jù)國家旅游局的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，2014年，我國大陸客棧民宿僅有30,231家，到2015年末，這個(gè)數(shù)字上升至42,658家。2016年末，民宿總數(shù)已達(dá)53,852家。14年到16年兩年間增長了78%！ 但野蠻生長的結(jié)果如何？

截止2016年民宿分布圖。目前中國民宿主要分布于旅游景區(qū)周邊，聚集地多為旅游大省，云南和浙江兩省擁有5,000家以上的民宿，東三省和新疆的民宿數(shù)量則少于500家，差距懸殊。數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)絡(luò)

2016年我國客棧民宿分布top10，數(shù)據(jù)來源于邁點(diǎn)網(wǎng)

相比于瘋狂擴(kuò)張的民宿數(shù)量，其市場(chǎng)份額依然很少。根據(jù)艾瑞咨詢2016年抽樣調(diào)查的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年53.3%以上的人住宿目的是旅游，但是住宿選擇民宿/客棧的僅有7.6%。顯然立足景區(qū)周邊以服務(wù)旅游為導(dǎo)向民宿，卻并沒能吸引到與之相應(yīng)的旅游人群。相關(guān)數(shù)據(jù)如下圖：

筆者因工作關(guān)系，對(duì)我國民宿行業(yè)有一定接觸，從一些行業(yè)頭部公司內(nèi)部報(bào)表來看，入住率低、單位成本高、虧損/盈利性差幾乎是常態(tài)。頭部公司尚且如此，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展情況顯然并不樂觀。歐洲、日本、臺(tái)灣都賺錢的買賣搬到中國來怎么就水土不服了呢？

我認(rèn)為主要原因在以下幾點(diǎn)： 

1、 經(jīng)營主體不同造成民宿建設(shè)和運(yùn)營成本的巨大差異

日臺(tái)的民宿多為閑置房屋由房東裝修改造后自主經(jīng)營，不存在物業(yè)成本，日常運(yùn)營成本也很低，這樣的話日常經(jīng)營會(huì)有不錯(cuò)的利潤空間，即使是遇到旅游淡季也不會(huì)因?yàn)槿胱÷实投惺芫薮蟮奶潛p。 

而我國民宿主要為租下景區(qū)附近的房屋進(jìn)行翻新改造，公司化專業(yè)經(jīng)營，投資者居多而非原房東自主經(jīng)營，因此經(jīng)營的物業(yè)本身就會(huì)有高額成本支出。日常經(jīng)營也是類酒店化，每月都要支出較高的勞動(dòng)力成本。還有很高的獲客成本。因此我國民宿的生存能力遠(yuǎn)低于日臺(tái)，一旦入住率不高，立刻就陷入虧損之中。 

2、 農(nóng)村基礎(chǔ)和國民素質(zhì)不同造成我國民宿只能采用專業(yè)化經(jīng)營，缺乏人文氣息

其實(shí)境外這種自主經(jīng)營閑置房屋的經(jīng)營模式在中國也很多，那就是“農(nóng)家樂”。可為啥日臺(tái)（日本、臺(tái)灣）的民居可以做成有一定品質(zhì)和人文氣息的“民宿”，而中國就只能變成低端粗俗的“農(nóng)家樂”？

從基礎(chǔ)條件看中國農(nóng)村的發(fā)展遠(yuǎn)不如日本，“農(nóng)家樂”這個(gè)形式也很少與旅游景點(diǎn)掛鉤，服務(wù)人員參差不齊，鄉(xiāng)村道路不便，飲食安全很難得到保障。同時(shí)農(nóng)村的房屋設(shè)計(jì)較差，造型老土，住宿體驗(yàn)一般。

從經(jīng)營者的綜合素質(zhì)來看，中國農(nóng)民的受教育程度和服務(wù)意識(shí)都較低，很難像日本的那樣將民宿轉(zhuǎn)變?yōu)檩^精致的服務(wù)業(yè)態(tài)，更不用說為房屋輔以人文和情懷。

這也是為什么中國有一定品質(zhì)的民宿必然采用公司制、類酒店化運(yùn)作，成為小型精品酒店的原因。但相比海外民宿，經(jīng)營者從原住民家庭變?yōu)榫频旯蛦T，人情味和地方文化氣息必然就少了許多。標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)酒店服務(wù)員很容易，但要培養(yǎng)成一個(gè)具有人格魅力、知識(shí)閱歷和修養(yǎng)、又能貼心為客戶服務(wù)的“老板娘”卻很難。于是所謂的情懷多半只能體現(xiàn)在室內(nèi)設(shè)計(jì)和裝潢中了。

3、單體規(guī)模過小造成各項(xiàng)單位成本高企，房?jī)r(jià)性價(jià)比差

按照現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)，民宿客房體量不超過14間。但麻雀雖小五臟俱全，需要達(dá)到一定的服務(wù)品質(zhì)，就需要一定的專職服務(wù)人員配置。單位客房所需勞動(dòng)力遠(yuǎn)高于服務(wù)品質(zhì)近似的星標(biāo)酒店，這是精品酒店行業(yè)的通病。成本高得多，同品質(zhì)下的房?jī)r(jià)就會(huì)遠(yuǎn)高于星標(biāo)酒店。

而另一方面，高星級(jí)酒店的游泳池、健身中心、SPA、娛樂中心等附屬設(shè)施幾乎不可能存在于中國特色的“民宿”這種小型精品酒店內(nèi)，不然均攤的單位客房成本會(huì)高到天際。

價(jià)高而質(zhì)次，競(jìng)爭(zhēng)力自然就差了。

民宿集中的度假地如果有高品質(zhì)的大型度假酒店，很可能會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)孛袼藿?jīng)營狀況造成很大的沖擊（在日本情況是反過來的）。

4、民宿缺少品牌效應(yīng)，獲客渠道單一、成本高

除了少部分行業(yè)頭部的民宿企業(yè)有一定品牌效應(yīng)，可以從自己的銷售渠道（如自有官網(wǎng)）得到預(yù)訂流量。目前大多數(shù)民宿體量小，很難形成規(guī)模化效應(yīng)，獲客渠道主要還是依賴于OTA平臺(tái)。有數(shù)據(jù)顯示，大部分民宿對(duì)于OTA平臺(tái)的依賴甚至達(dá)到了8到9成。團(tuán)購網(wǎng)站的提成大約在3%，OTA平臺(tái)傭金提成有些高達(dá)15%，這對(duì)民宿經(jīng)營無疑更是雪上加霜。 

5、受淡旺季影響較大，入住率低，收入結(jié)構(gòu)單一

和普通酒店中商務(wù)、旅游客源相當(dāng)?shù)臓顩r不同，我國民宿的客源基本都是景區(qū)觀光客，因此入住率受季節(jié)、節(jié)假日、周末等因素影響很大。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國民宿的平均入住率僅30%。入住率的波動(dòng)過大，也帶來了管理成本的提高或平時(shí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的下降。并且由于以上提到的專業(yè)化公司體制經(jīng)營、單位成本過高等原因，民宿的一般服務(wù)員是不會(huì)去燒菜的，也很少會(huì)專門配備廚師，因此國內(nèi)民宿往往是不提供午餐和晚餐的，甚至很多早餐也不提供，住宿幾乎成了唯一的收入來源。

再看日本民宿，日本旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，游客是以境外游客為主，相對(duì)受淡旺季影響就要小得多。而且經(jīng)營者本身就是住戶，自然可以為住客做一些拿手的地方特色餐食，所以一泊二食是日本常見的民宿產(chǎn)品和經(jīng)營形式，收入和利潤來源就多了一重。

6、民宿客群來源較局限，國民接受度尚待提高

目前我國民宿的客源主要集中在北京上海深圳等少數(shù)一線城市，民宿客群來源十分單一。這一方面是由于一線城市的部分游客住多了星標(biāo)酒店，在旅游需求上更加前衛(wèi)，更想體驗(yàn)有當(dāng)?shù)厝宋臍庀⒌拿袼薜木壒省Ａ硪环矫嬉彩且驗(yàn)楫?dāng)前民宿產(chǎn)品的性價(jià)比尚無法吸引對(duì)價(jià)格更加敏感的大多數(shù)游客。這也造成了前文數(shù)據(jù)中民宿市場(chǎng)占有率偏低的原因之一。

當(dāng)前我國民宿行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)及建議

1、收入單一，需要打造多元化收入、可復(fù)制的民宿商業(yè)模式

參考日本和臺(tái)灣的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)我國民宿目前最大的問題就是缺乏可復(fù)制的良好的商業(yè)模式。中國社會(huì)的整體經(jīng)濟(jì)水平是落后于臺(tái)灣和日本的，基建落后，交通不便，旅游業(yè)的快速發(fā)展也只有最近十幾年，整個(gè)市場(chǎng)的配套設(shè)施不足。所以中國民宿走向了和臺(tái)灣、日本不同的道路。

臺(tái)灣和日本發(fā)展的條件之一是空置房屋較多，基礎(chǔ)設(shè)施完善，維護(hù)翻新的成本低。目前中國的民宿需要花費(fèi)較多的成本進(jìn)行改造，而且景區(qū)附近空置房屋少，基礎(chǔ)設(shè)施不如發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)。這些需要政府配合，完善道路和網(wǎng)管的鋪設(shè)。同時(shí)也要控制房屋體量，避免民宿扎堆經(jīng)營。

中國的民宿業(yè)，更像是通過民宅建成的經(jīng)濟(jì)型酒店，大多扎根景區(qū)，作為對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的補(bǔ)充，部分民宿的設(shè)施甚至不如同價(jià)位的酒店。目前中國的大部分民宿均價(jià)在150-300元的區(qū)間，盈利模式與經(jīng)濟(jì)型酒店趨同，收入主要是客房收入，且沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。近幾年經(jīng)濟(jì)型酒店虧損嚴(yán)重，長此以往，民宿行業(yè)也將步經(jīng)濟(jì)型酒店的后塵。日本的大部分和風(fēng)民宿可以讓游客體驗(yàn)到當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情，民宿的價(jià)格普遍低于同等條件的酒店，且日本民宿多是房東的副業(yè)，改造自己的房屋成本較小，維護(hù)成本和空置成本低。臺(tái)灣的民宿有統(tǒng)一的組織和宣傳，將民宿打造成了旅游景區(qū)的一部分，同樣臺(tái)灣的民宿也基本為房東的副業(yè)，房屋自有經(jīng)營，中國目前出臺(tái)的《旅游民宿基本要求與評(píng)價(jià)》則是規(guī)定了民宿主需要參與接待，這就和日本、臺(tái)灣的副業(yè)模式不同。

目前中國民宿仍然處于摸索階段，莫干山的民宿熱潮可能會(huì)促使我國的民宿向著高端酒店的方向發(fā)展，而烏鎮(zhèn)的統(tǒng)一經(jīng)營則提供了另一種思路，具體什么樣的商業(yè)模式才適合中國，還需要時(shí)間來檢驗(yàn)。

2、投資、運(yùn)營成本高，投資回收周期長

中國的民宿成本高。前面也說過，中國的民宿大部分通過租下當(dāng)?shù)氐姆孔觼斫?jīng)營，這就牽扯到轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租金等。同時(shí)又由于大部分地區(qū)的民宿都缺乏統(tǒng)一的管理和宣傳手段，除去自有客源，大部分需要通過OTA來攬客，廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)也需要考慮進(jìn)民宿投資的成本里面。根據(jù)邁點(diǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，中國目前品牌民宿只占總體民宿市場(chǎng)的6%，非品牌民宿多達(dá)94%，導(dǎo)致了民宿宣傳難度大，獲客成本高。小豬、途家等OTA公司自身也在虧損，整個(gè)行業(yè)的盈利狀況堪憂。

目前擁有成熟的民宿的景點(diǎn)或者城市不多，投資者傾向投資成熟穩(wěn)定的民宿。成功的民宿確實(shí)能吸引到大量的投資，但當(dāng)?shù)氐淖饨稹⑷肆Τ杀疽矔?huì)相應(yīng)提高。民宿依靠的是旅游景點(diǎn)，有明顯的淡旺季，淡季的時(shí)候入住率低，維護(hù)成本高。旺季時(shí)面臨同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，有降價(jià)經(jīng)營的壓力。最終推高了整體的運(yùn)營成本，導(dǎo)致投資回收周期長，嚴(yán)重的入不敷出。

在這種情況下，需要投資者在前期做好充足的規(guī)劃和相應(yīng)的對(duì)策，避免盲目。

3、民宿行業(yè)發(fā)展無章可循，標(biāo)準(zhǔn)缺失，亟需規(guī)范化

日本頒布法律使民宿合法化，許可制經(jīng)營又使得民宿標(biāo)準(zhǔn)化，經(jīng)營的下限得以保障。臺(tái)灣出臺(tái)的法律也規(guī)范了民宿的經(jīng)營條件，同時(shí)有專門的民宿聯(lián)盟進(jìn)行管理宣傳，針對(duì)不同的景區(qū)有不同的民宿設(shè)計(jì)。中國目前各地民宿無章可循，市場(chǎng)盲目發(fā)展，缺乏標(biāo)準(zhǔn)。大量投資涌入使得整個(gè)行業(yè)良莠不齊，民宿的上限高但是下限也很低，部分地區(qū)基本的服務(wù)和權(quán)益也得不到保障。2017年8月21日，《旅游經(jīng)營者處理投訴規(guī)范》、《文化主題旅游飯店基本要求與評(píng)價(jià)》、《旅游民宿基本要求與評(píng)價(jià)》、《精品旅游飯店》等4項(xiàng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)國家旅游局批準(zhǔn)，并將從2017年10月1日起實(shí)施。據(jù)公告信息，民宿為利用當(dāng)?shù)亻e置資源，民宿主人參與接待，為游客提供體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀弧⑽幕c生產(chǎn)生活方式的小型宿設(shè)施。在基本要求方面，民宿經(jīng)營必須依法取得當(dāng)?shù)卣蟮南嚓P(guān)證照，并滿足公安機(jī)關(guān)治安消防相關(guān)要求。民宿單幢建筑客房數(shù)量應(yīng)不超過 14 間(套)。此外，民宿從業(yè)人員還應(yīng)經(jīng)過衛(wèi)生培訓(xùn)和健康檢查，持證上崗。值得注意的是，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中還將民宿劃分為兩種等級(jí)，分別為金宿級(jí)、銀宿級(jí)。金宿級(jí)為高等級(jí)，銀宿級(jí)為普通等級(jí)。等級(jí)越高表示接待設(shè)施與服務(wù)品質(zhì)越高。這些對(duì)民宿行業(yè)的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化有促進(jìn)作用，但同時(shí)一大批民宿也將面臨著調(diào)整和整改，甚至倒閉。

4、投資人權(quán)益保障水平亟需提高

中國民宿的發(fā)展也缺少契約精神，各地房東毀約的新聞，多是因?yàn)槔鏇_突，然后單方面撕破合約。這不僅將投資拒之門外，影響了當(dāng)?shù)氐穆曌u(yù)，不利于品牌民宿的打造，同時(shí)也人為的抬高了民宿的成本。這個(gè)只能通過當(dāng)?shù)卣止焦ＷC合約雙方的利益。

5、品牌化與本土化并重發(fā)展

中國的民宿缺乏設(shè)計(jì)，雖然日本和臺(tái)灣也會(huì)面臨同質(zhì)化的問題，但畢竟體量較小。中國民宿數(shù)量遠(yuǎn)超臺(tái)灣和日本，一味的追求擴(kuò)張，盲目跟風(fēng)抄襲，導(dǎo)致大部分的民宿千篇一律，而且和當(dāng)?shù)仫L(fēng)格很難搭配，純粹為了追求民宿的擴(kuò)張而忽略了設(shè)計(jì)。近幾年雖然隨著精品民宿的出現(xiàn)有所改觀，逐漸有了設(shè)計(jì)的元素，但是整個(gè)行業(yè)的升級(jí)完善仍然任重道遠(yuǎn)。在設(shè)計(jì)這個(gè)方面，筆者認(rèn)為投資者需要發(fā)展品牌經(jīng)營、專業(yè)經(jīng)營，盡量避免跟風(fēng)盲從。通過引進(jìn)專業(yè)的設(shè)計(jì)人才和運(yùn)營人才，打造自己的民宿品牌，才能更好的發(fā)展。

結(jié)語

中國的民宿業(yè)已經(jīng)步入新的發(fā)展階段。目前頭部企業(yè)也面臨著虧損，未來將會(huì)有更多的品牌淘汰出局，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。所以打造品牌化、精致化的民宿將是未來市場(chǎng)的需求。民宿畢竟是非標(biāo)準(zhǔn)酒店的一部分，民宿的發(fā)展需要區(qū)別于普通的標(biāo)準(zhǔn)酒店，需要融入人文和情懷因素，提供更多除了住宿以外的服務(wù)，探索出不同于酒店的盈利模式，也需要?jiǎng)?chuàng)新的管理模式。未來的民宿市場(chǎng)，雖然挑戰(zhàn)很大，但是機(jī)遇也很大，活用好市場(chǎng)上的資源，找準(zhǔn)發(fā)展的方向，才能在民宿市場(chǎng)的紅海中脫穎而出。

*本文作者：周鳴岐（WeChat:ZMQ_V_），景鑒智庫創(chuàng)始人、首席分析師，長期致力于行業(yè)分析及企業(yè)戰(zhàn)略研究，政府顧問、文旅項(xiàng)目策劃及投資顧問、財(cái)務(wù)顧問。馬寶山，景鑒智庫分析師。本文版權(quán)歸作者所有。更多作者原創(chuàng)研究，也可關(guān)注公眾號(hào)：景鑒文旅智庫（jjwlzk）。