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“傳統房地產是草本植物，今年種今年收。休閑度假目的地產業則是樹木能開花結果，問題在于你能不能把這棵樹種到開花結果。如果種不到就死了。如果種到開花結果，自然就帶來幾十年的開花結果。” 9月22日，由執惠承辦的“2017年國際海島旅游大會”在舟山舉行，今典投資集團有限公司董事長張寶全在會上進行了分享。

經過近十年探索，今典投資集團所投資打造的紅樹林休閑度假品牌已實現從在三亞到青島、杭州的南北方布局，形態也完成了從最初的亞龍灣紅樹林度假酒店，到單月營收過億的旗艦項目三亞灣紅樹林度假世界，再到海棠灣紅樹林七星級酒店的產品布局。三亞灣紅樹林度假世界1月份單月營收1.08億元，接待住店客人18.6萬人，平均入住率達到87.39%。

張寶全指出，在旅游產業中，觀光與休閑度假實際上是兩個完全不同的經濟形態。觀光休閑是人頭經濟、門票經濟，以中低消費人群為主。而度假人群高端人群，他們是來生活的，可能在目的地生活5天，這5天生活所產生的消費很可能是人頭經濟的8到12倍。

以下是執惠對今典投資集團有限公司董事長張寶全的專訪：

休閑度假不僅僅是改變吃飯、睡覺的方式，而是去過一過“生活在別處”。結果我們常常發現我們過的依然是我們在家的生活。上次我看一個民宿，為了彰顯高端，貼上瓷磚，覺著自己與星級酒店無異，所以售賣高價，但恰恰失去了民宿所需的文化氣息，生意慘淡。

2009年始我們從房地產業轉型到休閑度假行業，經驗表明，當人均收入過5000元時大家的生活方式開始轉變，文化消費市場井噴。如今我們紅樹林是賣生活方式的，而不是賣觀光或睡覺。享受生活的度假人群有老有少，涵蓋范圍廣，人流體量大。青島紅樹林度假世界建筑面積77萬平方米， 4000多套客房，僅僅餐吧、酒吧就有110家，電影外景13個。

究竟什么是休閑度假生活方式？

在休閑度假時代，我們要停止賣觀光，賣睡覺，而是要開始賣生活方式。那么什么是生活方式？休閑度假生活方式的標志不僅僅是景觀好看，睡得舒服，而是體驗當下最好的時尚、藝術、文化和娛樂等等。

記得2014年來舟山參與項目規劃和方案設計時遇到件有意思的事，有個朋友開車過來也就3分鐘吧，結果10分鐘過去了還沒出現，后來問為什么？他說我的車把船給撞了，因為路上停了很多船，這只是景觀而不是生活方式。當漁民把船租給你，你跟著一起出海，他在開船，你在釣魚，然后把釣上來的魚做熟了吃，就這樣把一天或半天時間耗掉，這才是休閑度假生活方式。究竟什么是生活方式，我們再以吃飯為例，在家里吃飯也是吃飯，但在海上船中看著夕陽吃飯，這時消費的是吃飯方式，而不是吃飯。吃飯的方式就是我們的生活方式，實際上度假就是這樣的生活方式。

舟山是一個以自然資源為主的海島，如果繼續做觀光旅游，這是對舟山的破壞，舟山的未來就沒有了。在旅游產業中，觀光與休閑度假實際上是兩個完全不同的經濟形態。觀光休閑是人頭經濟、門票經濟，以中低消費人群為主。而度假人群高端人群，他們是來生活的，可能在目的地生活5天，這5天生活所產生的消費很可能是人頭經濟的8到12倍。我覺得最重要是轉型賣生活方式，一旦賣生活，觀光人群自然選擇不來。

我個人認為傳統房地產是草本植物，今年種今年收。休閑度假目的地產業則是樹木，能開花結果，問題在于你能不能把這棵樹種到開花結果。如果種不到就死了。如果種到開花結果，自然就帶來幾十年的開花結果。

休閑度假目的地的關鍵是把內容打造好

中國99.9%的酒店虧損，這是因為酒店供過于求。中國酒店供應的劇增并非來自市場的驅動，而是來自新區招商和房地產開發售房。這給中國經濟帶來非常嚴重的負面后果，這一后果我覺得用毒瘤來形容不為過。今天我們在中國做休閑度假產業，如果還想靠賣客房掙錢會很困難，在海島會更加有困難。

青島紅樹林哥特式婚禮堂

傳統酒店收入構成，客房占比70%，非客房占比30%。新開業的青島紅樹林，客房占比1/3，非客房占比2/3。為什么青島紅樹林非客房收入遠高于客房收入，具體來看是因為來了6個游客，其中有1住在紅樹林，其他5位來吃喝玩樂，因為你這吃喝玩樂是最好最全。

從微觀來看，紅樹林都是相當大的度假目的地，絕不僅僅是提供住宿，而是本地生活方式。以三亞灣紅樹林為例，今年1月住店客人18.6萬，但來紅樹林吃喝玩樂的有36萬。雖然三亞灣紅樹林只有3000間客房，但商場平均每天客流2-4萬，春節高峰期18萬，最高達22萬。青島紅樹林今年正在申報度假旅游區，不再是度假酒店，而是景區。從去年8月亮相，經過一個國慶節，現已成為山東省十大人氣景點之一，位列第九。

休閑度假目的地的關鍵是把內容打造好。我們在舟山打造了穿越時光1870島，島雖小，建設面積僅20多畝，但可控，能夠做得純粹。此海島有獨立沙灘，像海中城堡。我們在島上供應了一種全新的超越現實的特殊度假生活體驗。

雖然建筑師不是完全具象性地恢復1870年，但在今天的基礎上把1870的建筑和生活符號挪進1870島，上船去1870島時手機被沒收，衣服全換，可選擇作地主、農民。島上沒有電視機、手機，有電話，但需要手搖發電，自己搖；可以寫信、發電報，有郵局。一切都是讓你真正參與進來。

*本文作者：執惠記者洪麗萍（WeChat：hongliping719），歡迎交流。