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近日，位于北戴河的阿爾卡迪亞濱海度假酒店以舉辦旅游推介會為由頭，實則借機攬客賣房，并且承諾“售后包租”，每年還能返還總房款4%的固定收益（人民幣）、3%的榮盛幣以及每年尊享7%收益。這些銷售承諾眼花繚亂的美好前景，卻掩蓋不了對于購買者而言高投資風(fēng)險的不確定性。業(yè)內(nèi)人士分析指出，這種銷售方式，對消費者來說其實是個陷阱，存在著不小的風(fēng)險，一旦商家出現(xiàn)資金問題，租金回報得不到任何保障。此外，阿爾卡迪亞濱海度假酒店因為地理位置和氣候因素等原因，面臨酒店經(jīng)營周期短、回報周期更長等問題，投資需謹(jǐn)慎。

酒店攬客賣房

北戴河阿爾卡迪亞酒店利用冬季推介會之名攬客賣酒店客房。北戴河阿爾卡迪亞濱海度假酒店是榮盛集團(tuán)下屬的康旅產(chǎn)業(yè)公司——榮盛康旅打造的一家度假型五星級酒店。有知情人士透露，為了賣房，酒店工作人員還經(jīng)常組團(tuán)到北京攬客。

據(jù)了解，北戴河阿爾卡迪亞濱海度假酒店會根據(jù)每間客房的面積大小、位置好壞來決定價格。北京商報記者從工作人員發(fā)來的報價單上看到，酒店客房售價為1.3萬-1.7萬元/平方米，面積為60多平方米，總價在80萬-110萬元不等。“目前酒店可供出售客房總數(shù)為300多間，還剩五六十套客房。”酒店相關(guān)工作人員表示。

對于如何返利，工作人員透露，購買酒店客房以后，并承諾每年將返還總房款4%的固定收益（人民幣）、3%的榮盛幣以及每年尊享7%收益。但客房的前五年將由阿爾卡迪亞酒店統(tǒng)一出租管理，五年之內(nèi)不用交物業(yè)費，且購買的客房都有40年產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證。

消費者對北戴河阿爾卡迪亞濱海度假酒店的評價并不盡如人意。不少消費者在攜程網(wǎng)上留言吐槽 ，“房間環(huán)境不好，有味道”、“地理位置偏僻”、“酒店的飯不好吃”等。

那么，北戴河阿爾卡迪亞酒店此次出售客房原因是什么？是因為酒店經(jīng)營壓力不理想還是其他原因？這種返本銷售的形式是否獲得了相關(guān)部門的認(rèn)可和允許？北京商報記者就相關(guān)問題專程采訪北戴河阿爾卡迪亞酒店和榮盛集團(tuán)方面，但截至發(fā)稿時，未得到回復(fù)。

華美酒店顧問機構(gòu)首席知識官、高級經(jīng)濟(jì)師趙煥焱坦言，售賣酒店客房，可以收回投資，減輕酒店經(jīng)營壓力，但同時投資人要擦亮雙眼，謹(jǐn)防投資收益不能兌現(xiàn)，而踏上維權(quán)之路。

酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人馮少輝在接受北京商報記者采訪時表示，由于氣候和地理位置等因素，導(dǎo)致位于北戴河的阿爾卡迪亞酒店在冬季的客房空置率高，生意慘淡。而阿爾卡迪亞酒店通過客房的售賣，可以將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到投資人身上。

打政策擦邊球

事實上，這樣產(chǎn)權(quán)式酒店售賣客房的案例并不是首例。由今典集團(tuán)開發(fā)并建設(shè)的三亞灣紅樹林度假酒店，曾經(jīng)就以銷售酒店客房而備受關(guān)注。紅樹林度假酒店通過“產(chǎn)權(quán)+股權(quán)式”的投資模式，業(yè)主可享受在紅樹林酒店30天的免費時間，還能以房參與經(jīng)營，每年享受紅樹林所有經(jīng)營業(yè)態(tài)的綜合利潤分紅。

數(shù)據(jù)顯示，2014年，今典集團(tuán)發(fā)布了2015年度三亞灣紅樹林產(chǎn)權(quán)客房預(yù)分紅公告，平均每個產(chǎn)權(quán)客房預(yù)算分紅可達(dá)到15萬元，相比2014年的3.6萬元增長了3.1倍。

如此高的收益，引發(fā)其他地產(chǎn)商的效仿。馮少輝介紹稱，北京中聯(lián)亞集團(tuán)的三亞美麗之冠七星酒店、復(fù)興集團(tuán)的三亞亞特蘭蒂斯酒店等利用此銷售模式，而他們都有一個共性，背后的“操盤手”都是地產(chǎn)開發(fā)商，他們打著政策擦邊球，獲取收益。

據(jù)悉，“產(chǎn)權(quán)+股權(quán)式”投資模式其實與商業(yè)地產(chǎn)售后返租形式類似。事實上，這些銷售承諾眼花繚亂的美好前景，卻掩蓋不了對于購買者而言高投資風(fēng)險的不確定性。北京商報記者查詢發(fā)現(xiàn)，由于風(fēng)險性高，“售后包租”這一營銷手法早在2006年原建設(shè)部、國家發(fā)改委等部門頒發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》中被明令禁止。

北京市君祥律師事務(wù)所律師拜北斗表示，在我國定立的合同不得違反法律以及強制法規(guī)的規(guī)定，判斷該酒店的此類行為是否合法，主要是認(rèn)定其行為是否違背房產(chǎn)出售、出租等法律的規(guī)定。如果該酒店出售的每間客房均有40年產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證，則該公司已經(jīng)通過房屋管理部門認(rèn)可可以出售，其出售行為屬于正常房屋買賣行為。

不過，拜北斗表示，但該公司在出售時與消費者明確約定，其前五年由阿爾卡迪亞物業(yè)接管，其行為屬于出租后包租的行為，已違反《商品房銷售管理辦法》第四十二條的有關(guān)規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》也對此類行為具有明確規(guī)定：“不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，此類行為涉嫌非法集資。

暗藏高風(fēng)險

實際上，阿爾卡迪亞酒店這種產(chǎn)權(quán)式酒店售賣客房的操作方式，無論是對于消費者還是酒店開發(fā)商來說，都存在著不小的風(fēng)險。購買普通住房既可以用于投資，也可以用來居住，而購買度假酒店客房卻只適用于投資。趙煥焱表示，由于國家相關(guān)政策不明確，加之業(yè)主買賣缺乏法律依據(jù)，所以容易引發(fā)信用糾紛。

一般來說，在行業(yè)快速發(fā)展之時，資金是制約商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要因素，開發(fā)商的自有資金不足，為了盡快套現(xiàn)，緩解資金壓力，分割出售便成為他們的必然選擇。對購房者來說其實是個陷阱，存在著不小的風(fēng)險，一旦開發(fā)商出現(xiàn)資金問題，租金回報得不到保障。承諾的往往只是開頭這幾年的回報，這幾年過后回報率如何，往往回避。

據(jù)悉，通常情況下，投資人的投資收益是由固定回報、經(jīng)營分紅、消費權(quán)利等部分構(gòu)成。馮少輝表示，投資的年收益率一般在8%左右，過高的收益值得警惕。此外，盡管在政策允許的情況下可以進(jìn)行投資，但同樣面臨著酒店經(jīng)營周期短，回報周期長等問題，而開發(fā)商也同樣面臨一定風(fēng)險。“酒店客房賣到一半發(fā)現(xiàn)效果不好，收回已經(jīng)出售的客房則需要賠付更多，想整體轉(zhuǎn)讓則更加困難，以前福建某地就發(fā)生過類似的事情。”

業(yè)內(nèi)人士表示，不要輕信口頭宣傳和承諾，對開發(fā)企業(yè)廣告宣傳、銷售人員口頭承諾的事項，如果不寫進(jìn)合同中，會造成購房人維權(quán)困難。對以售后包租、返本銷售、分割拆零等形式銷售商品房的應(yīng)慎重投資。以提供固定年回報、原價（或增值）回購、承諾無（低）風(fēng)險投資等方式，銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產(chǎn)權(quán)式百貨商場、產(chǎn)權(quán)商鋪的行為，不符合《商品房銷售管理辦法》中“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房”。

*本文來源：北京商報，原標(biāo)題：《阿爾卡迪亞酒店疑違規(guī)返本銷售》。