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拈花灣自誕生以來(lái)就被外界廣泛贊譽(yù)，眾人皆贊拈花灣，一是小鎮(zhèn)內(nèi)亭臺(tái)樓閣無(wú)一不細(xì)節(jié)貼切可謂風(fēng)格獨(dú)特，與禪文化渾然一體。二是理念先進(jìn)，力求游客沉浸式體驗(yàn)。在今年的一次論壇上，拈花灣總設(shè)計(jì)師吳國(guó)平斷言稱(chēng)，“外人學(xué)不去拈花灣”，可見(jiàn)其打造用心之深，這也說(shuō)明拈花灣在建造運(yùn)營(yíng)當(dāng)中亦有不少看家本領(lǐng)。

盡管贊譽(yù)有加，但收入與利潤(rùn)才是考驗(yàn)人造景區(qū)生死之根本，況且接近50億重資產(chǎn)大資金的投入，亦讓拈花灣建設(shè)運(yùn)營(yíng)方靈山集團(tuán)負(fù)債率增加，此類(lèi)重資產(chǎn)高舉高打的模式與萬(wàn)達(dá)的旅游商業(yè)地產(chǎn)套路極為類(lèi)似。如果說(shuō)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目敗在運(yùn)營(yíng)，那么吳國(guó)平的拈花灣是否成功？高舉高打的拈花灣模式，能在其他地方復(fù)制嗎？

拈花灣在2016年已正式運(yùn)營(yíng)一個(gè)整年，結(jié)合其開(kāi)業(yè)一年多的具體數(shù)據(jù)亦能窺見(jiàn)一斑。

一、沉浸體驗(yàn)的好與壞

作為一個(gè)宗教文化類(lèi)主題小鎮(zhèn)，拈花灣圍繞禪意的意境，通過(guò)禪境觀(guān)光、禪意休閑、禪農(nóng)體驗(yàn)、禪心度假、禪修康復(fù)、禪學(xué)培訓(xùn)、禪游時(shí)尚等禪文化主題特色，整合現(xiàn)代人度假“吃住行游購(gòu)?qiáng)省钡亩喙δ軓?fù)合要求。建筑的主要風(fēng)格為“禪意”、“拙樸”、“綠色”三大主題。

這表明拈花灣針對(duì)的游客、用戶(hù)群體是略懂佛教文化急欲洗滌心靈的中產(chǎn)富裕人群，而包括家庭親子、情侶等主流群體并不完全符合其定位特征。

拈花灣的特點(diǎn)在于體驗(yàn)和沉浸，相比于其他景區(qū)有著極高標(biāo)準(zhǔn)的酒店、民宿以及各類(lèi)景觀(guān)。

關(guān)于極高標(biāo)準(zhǔn)，拈花灣操盤(pán)手吳國(guó)平曾有過(guò)這樣一段講述：

“如果要體現(xiàn)禪意，每一個(gè)小景觀(guān)都做草坪，這樣味道就沒(méi)有了，所以當(dāng)時(shí)我定下來(lái)一定做青苔，在無(wú)錫雖然空氣比較濕潤(rùn)，但是要把青苔做活不是那么容易的，共試驗(yàn)了就三四個(gè)月，最終在拈花灣可以看到青苔，成為了拈花灣體現(xiàn)禪意非常重要的載體。”

為體現(xiàn)禪意，不要草坪只用青苔，這亦是極高標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)之一。不過(guò)極高標(biāo)準(zhǔn)的另一面就是極高的人力、時(shí)間、金錢(qián)成本。高標(biāo)準(zhǔn)與高成本兩者如何權(quán)衡才真正考驗(yàn)操盤(pán)手的眼光與定力，眼光是高標(biāo)準(zhǔn)，定力則要高性?xún)r(jià)比，因?yàn)楦邩?biāo)準(zhǔn)不一定能成功。

毫無(wú)疑問(wèn)，拈花灣從開(kāi)工那一刻起就注定為沉浸體驗(yàn)而生。作為一座人工小鎮(zhèn)，拈花灣從開(kāi)業(yè)伊始便擺脫了傳統(tǒng)的門(mén)票經(jīng)濟(jì)，其二次消費(fèi)收入占總收入比重達(dá)到了63%。2015年年底，拈花灣一期正式開(kāi)園，到2016年這個(gè)廣受外界贊譽(yù)的人工小鎮(zhèn)已運(yùn)營(yíng)滿(mǎn)一年。

執(zhí)惠拿到的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2016年拈花灣的客流量為148.7萬(wàn)人次，當(dāng)年門(mén)票收入為7675萬(wàn)元，而住宿餐飲等二次消費(fèi)收入達(dá)到了1.31億元。在二次消費(fèi)收入構(gòu)成中，酒店住宿收入占比98%，這亦符合拈花灣重體驗(yàn)的特點(diǎn)。

拈花灣擁有波羅蜜多酒店和拈花客棧兩大住宿類(lèi)型，截至2017年第一季度末酒店和客棧共計(jì)930間。這其中，靈山君來(lái)波羅蜜多酒店擁有客房共計(jì)418 間；拈花客棧擁有多種不同主題的房型、13 家禪意主題客棧及最近推出的精品酒店、客棧和禪意村舍等，目前擁有客房512 間。

據(jù)拈花灣操盤(pán)手吳國(guó)平在今年10月的一次論壇上介紹，拈花灣的每一個(gè)客棧都不同，有不同的韻味、不同的格調(diào)、不同的體驗(yàn)，且客棧基本上是四星級(jí)到五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，平均房?jī)r(jià)達(dá)到了650元。

不過(guò)拈花灣的入住率并不十分突出，2016年總體客房入住率為57.56%，2017年第一季度客房入住率為55.45%，同樣位于靈山景區(qū)內(nèi)的靈山勝境禪修精舍的入住率同期分別為43%、32%。

相比而言，中銀國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，與拈花灣同處于長(zhǎng)三角的烏鎮(zhèn)，其酒店平均入住率在70%左右，平均房?jī)r(jià)與拈花灣大致相當(dāng)。

盡管拈花灣剛剛開(kāi)業(yè)不到兩年，同樣可做對(duì)比的是上海迪士尼開(kāi)業(yè)第一年的客房入住率就達(dá)到了90%以上。執(zhí)惠目前尚未獲得拈花灣今年二、三季度的具體數(shù)據(jù)。

顯而易見(jiàn)，家庭親子或情侶等人群并非拈花灣的主打客戶(hù)群體，略懂禪意認(rèn)同佛教文化的中產(chǎn)富裕人群才是客戶(hù)主流。為滿(mǎn)足特定群體的高端需要，高標(biāo)準(zhǔn)+高成本不可避免。

這就需要企業(yè)打造出滿(mǎn)足特定人群需要的產(chǎn)品，而這種產(chǎn)品又肩負(fù)著獲取特定人群最大價(jià)值的責(zé)任。

這些要求極其考驗(yàn)當(dāng)事企業(yè)的融資能力、重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、內(nèi)容IP規(guī)劃設(shè)計(jì)能力甚至是政策把握能力，多項(xiàng)能力缺一不可，一步走錯(cuò)亦是深淵。

正如吳國(guó)平所言：別人學(xué)不會(huì)拈花灣便是此中奧義。

二、成本有多高？

可做對(duì)比的一個(gè)案例是， 古北水鎮(zhèn)與拈花灣的總投資規(guī)模大致相當(dāng)，均在40-50億規(guī)模。2016年拈花灣開(kāi)業(yè)第一年游客量為148萬(wàn)，相比而言古北水鎮(zhèn)開(kāi)業(yè)第一年的游客量不到100萬(wàn)。2017年第一季度拈花灣的游客量為33.7萬(wàn)，2017年全年游客量預(yù)估可超過(guò)150萬(wàn)，快速上漲的游客量，需要前期高昂的成本投入。

對(duì)于人工打造的重資產(chǎn)文旅項(xiàng)目而言，負(fù)債與成本壓力如影隨形，如萬(wàn)達(dá)者也不堪重負(fù)。不光是拈花灣包括整個(gè)靈山集團(tuán)的成本和期間費(fèi)用壓力都很大，而負(fù)債又相伴成本壓力。

投資拈花灣和尼山勝境兩個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目導(dǎo)致靈山集團(tuán)的負(fù)債增加，整體負(fù)債結(jié)構(gòu)中尤以短期流動(dòng)負(fù)債占比最大亦存不小風(fēng)險(xiǎn)，由此導(dǎo)致靈山集團(tuán)的折舊與財(cái)務(wù)費(fèi)用等總成本水漲船高。

拈花灣的建設(shè)運(yùn)營(yíng)主體為靈山集團(tuán)全資子公司無(wú)錫靈山耿灣文化投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)耿灣公司），2016 年度，耿灣公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.77億元，凈利潤(rùn)為-3,443.52 萬(wàn)元。據(jù)執(zhí)惠了解，凈利潤(rùn)為負(fù)便是拈花灣小鎮(zhèn)正式開(kāi)園后利息支出費(fèi)用化及計(jì)提固定資產(chǎn)折舊所致。

2016年拈花灣的收入大致為房地產(chǎn)銷(xiāo)售、門(mén)票和住宿餐飲交通等收入，在收入構(gòu)成中房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入占比較大。

因拈花灣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中有房款尚未確認(rèn)到收入項(xiàng)內(nèi)，為公平起見(jiàn)，執(zhí)惠以2016年拈花灣開(kāi)業(yè)第一個(gè)整年的現(xiàn)金流入進(jìn)行測(cè)算。據(jù)執(zhí)惠拿到的數(shù)據(jù)顯示，2016年拈花灣當(dāng)年的現(xiàn)金流入為7.26億元，其中景區(qū)門(mén)票流入7600萬(wàn)元；酒店流入1.5億元；度假地產(chǎn)銷(xiāo)售流入5億元。截止今年一季度末，拈花灣的地產(chǎn)銷(xiāo)售進(jìn)度已完成50%，且投資進(jìn)度已接近尾聲。

照此計(jì)算，拈花灣一期的地產(chǎn)收入回籠的總體資金量應(yīng)在10億左右。相比于拈花灣48億的的總體投資規(guī)模，一期地產(chǎn)收入覆蓋了大約20%的成本，那么剩下的80%成本則需要在運(yùn)營(yíng)中加以解決，壓力不可謂不大。同時(shí)亦有不少亟需償還的短期借款。

壓力的另外一重還在于負(fù)債，截至2017 年3 月末，耿灣公司資產(chǎn)總額41.12億元，負(fù)債總額為30.46億元，負(fù)債率為74%，顯然這種負(fù)債水平已達(dá)到房地產(chǎn)公司水平。2017年靈山集團(tuán)就已發(fā)行了一期短期融資券、三期超短期融資券，用以歸還銀行欠款等項(xiàng)目。耿灣公司的母公司靈山集團(tuán)的負(fù)債結(jié)構(gòu)更為不合理，其中2016年短期的流動(dòng)負(fù)債為30.4億元，2017年一季度短期流動(dòng)負(fù)債余額為31.5億元，占總負(fù)債的比重分別為53.28%、53.29%。

關(guān)于成本拈花灣操盤(pán)手吳國(guó)平也曾有過(guò)這樣的描述：

“比如做竹籬笆和竹門(mén)。在全世界招標(biāo)73個(gè)方案，選了三個(gè)方案，之后從日本請(qǐng)了三個(gè)工匠，來(lái)教中國(guó)的工人扎竹籬笆做竹門(mén)，146種方法，中國(guó)工人徹底服了。本來(lái)我覺(jué)得江蘇的工匠算是比較精細(xì)的，比起日本工匠來(lái)說(shuō)還是不行。”

毫不夸張的說(shuō)，國(guó)內(nèi)能把產(chǎn)品做到如此精細(xì)程度恐怕只有吳國(guó)平等少數(shù)幾個(gè)團(tuán)隊(duì)，但這也表明拈花灣成本之高令人咂舌。

三、政策之險(xiǎn)

同為旅游商業(yè)地產(chǎn)模式，拈花灣的房地產(chǎn)項(xiàng)目亦肩負(fù)快速回籠資金，回血拈花灣主體項(xiàng)目的重任。不過(guò)平地造城的房地產(chǎn)項(xiàng)目多位于景區(qū)周邊甚至景區(qū)內(nèi)部，而相關(guān)的土地、環(huán)境政策限制亦是其最大軟肋，近者如萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山被關(guān)停高爾夫球場(chǎng)便是一例。而嚴(yán)似一年的環(huán)保督查，更是此類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的死穴之一。

2016年拈花灣主體公司耿灣公司的總收入為4.77億元（包括當(dāng)年確認(rèn)的房地產(chǎn)收入2.61億元），不過(guò)當(dāng)年耿灣公司仍虧損0.34億元，這表明拈花灣在2016年的總成本就已超過(guò)5億元。

當(dāng)年靈山集團(tuán)包括拈花灣和靈山勝境的景區(qū)經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)成本為2.86億，其中資產(chǎn)折舊為8274萬(wàn)元、客房成本為3624萬(wàn)元、人工費(fèi)用為7822萬(wàn)元，上述成本可能更多以固定資產(chǎn)規(guī)模最大的拈花灣為主。

值得注意的是，拈花灣房地產(chǎn)項(xiàng)目截至到2017年第一季度的銷(xiāo)售進(jìn)度僅完成了50%，其中2015年收入為1.5億元，2016年收入為2.6億元，兩年累計(jì)收入為4.1億元。據(jù)靈山集團(tuán)2017第三期超短期融資券募集說(shuō)明書(shū)顯示，集團(tuán)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流入項(xiàng)內(nèi)，預(yù)計(jì)2017年、2018年、2019年的度假物業(yè)預(yù)計(jì)收入均沒(méi)有說(shuō)明。而2015年的公開(kāi)資料樓盤(pán)顯示，拈花灣一期推出的房產(chǎn)大約在六百多套，均價(jià)為1.55萬(wàn)元/平米，其房產(chǎn)全部收入應(yīng)在7-10億。這表明拈花灣的房產(chǎn)項(xiàng)目在一年多時(shí)間里并未完全售罄，當(dāng)然這不符合2015-2016國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)狂飆猛進(jìn)的市場(chǎng)行情。

2015年年底，住建部通報(bào)了2015年國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)執(zhí)法檢查結(jié)果，通報(bào)顯示，拈花灣屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目，要求應(yīng)依照《風(fēng)景名勝區(qū)條例》責(zé)令整改。目前執(zhí)惠仍能在無(wú)錫住建委的網(wǎng)站上看到拈花灣各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收通知，如何整改不得而知，不過(guò)可以確定的是，住建部的一則通知顯然限制了拈花灣的房地產(chǎn)銷(xiāo)售。

若拈花灣房地產(chǎn)項(xiàng)目最后演變成固定資產(chǎn)，其現(xiàn)金壓力程度可想而知。

如上文所言，平地造城耗資巨大，此種項(xiàng)目考驗(yàn)企業(yè)的融資能力、重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、內(nèi)容IP規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、政策把握能力，四者缺一不可，一步走錯(cuò)亦是深淵。