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在特色小鎮(zhèn)建設如火如荼之際，國內房企也在爭相打造中國的“小鎮(zhèn)計劃”，以求順利轉型升級、尋找新的利益增長點。專家表示，房企需要在產業(yè)導入、留住人才以及長期運營能力方面多下功夫，才能讓特色小鎮(zhèn)前景更樂觀。

房企爭相打造

特色小鎮(zhèn)

2017年，各大房企開始重點跟進商業(yè)地產，特色小鎮(zhèn)成為追捧對象。據(jù)記者了解，四川金杯集團、碧桂園、華僑城、綠城等一批房企正在打造中國的“小鎮(zhèn)計劃”，尋找新的利益增長點。

四川金杯集團總裁周進接受《中國企業(yè)報》記者采訪時表示，四川金杯集團是較早從事大康養(yǎng)產業(yè)開發(fā)與建設的企業(yè)之一，現(xiàn)在有兩個產業(yè)模式，一是遠郊的“大康養(yǎng)旅游度假區(qū)”，二是城市近郊的“智慧生命小鎮(zhèn)”。

中國產業(yè)集聚研究專家、《老楊會客廳》創(chuàng)始人楊建國告訴記者，2017年以來，房企進軍特色小鎮(zhèn)已成主流趨勢，多家房企明確提出要進軍特色小鎮(zhèn)領域，而有不少企業(yè)已經先行一步落地了不少項目。

“雖然呈現(xiàn)出了一波投資特色小鎮(zhèn)的高潮，但不同房企之間，布局的重點和方向各不相同。”楊建國分析，以碧桂園為代表的科技小鎮(zhèn)模式，通過堅持產業(yè)先行和產城融合，以“1+N”的發(fā)展模式，即1個重資產平臺加N個輕資產平臺，共同形成大生態(tài)。而碧桂園自身持有重資產，可以做到為鳳筑巢，陪伴創(chuàng)新型企業(yè)成長。

以綠城為代表的農業(yè)小鎮(zhèn)模式也備受關注。楊建國介紹，這類小鎮(zhèn)大都布局在一線城市和核心二線城市周邊，以盤活農業(yè)用地，整合農業(yè)、健康、教育、頤養(yǎng)、園區(qū)服務資源為目標，打造“農業(yè)+文旅+養(yǎng)老+居住”復合小鎮(zhèn)。

楊建國表示，華夏幸福的產業(yè)小鎮(zhèn)模式也頗具特色。根據(jù)華夏幸福最近公布的計劃，其將在未來三年在環(huán)北京區(qū)域、沿長江經濟帶以及珠三角區(qū)域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮(zhèn)。華夏幸福特色小鎮(zhèn)分布在城市半徑50公里以內，填補市中心到產業(yè)新城之間土地利用的空白。

“此外，還有華僑城的文旅小鎮(zhèn)模式。根據(jù)規(guī)劃，華僑城將通過PPP模式推出‘100個美麗鄉(xiāng)村’計劃，構建100座具有中國傳統(tǒng)民俗文化特色的小鎮(zhèn)。”楊建國補充道。

小鎮(zhèn)成房企

轉型升級平臺

對于房企進軍小鎮(zhèn)熱潮，業(yè)內人士議論紛紛。國內房企為什么爭相布局特色小鎮(zhèn)建設？他們的這些動作是主動謀求轉型升級，還是有“圈地”嫌疑？

對此，中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄對《中國企業(yè)報》記者表示，特色小鎮(zhèn)是傳統(tǒng)房企轉型的重要途徑之一。特色小鎮(zhèn)不同于“郊區(qū)大盤”，更強調產城融合而非“睡城”。對于開發(fā)商來說，以投資培育產業(yè)換取相對成本較低的土地，是下一步土地儲備的重要來源。而地方政府也積極抓住這一契機，補足產業(yè)缺失，促進地方產業(yè)升級。應該說，特色小鎮(zhèn)的合作模式可以引導地方政府和開發(fā)商達到雙贏。

對此，周進坦言，對于開發(fā)商來說，要主動轉型為平臺運營商，或者康養(yǎng)旅游產業(yè)的投資商和運營商。要從單一的思維變成復合型的思維，運營模式也要轉變?yōu)榧婢呓羞h期特色的復合型模式。

楊建國表示，首先從宏觀背景來看，我國產業(yè)發(fā)展進入了“大協(xié)同時代”，一二三產之間的界限被打破，產業(yè)與服務、運營之間的界限被打通，這需要一批引領產業(yè)協(xié)同發(fā)展的企業(yè)和項目，而眾多房企布局特色小鎮(zhèn)等項目，正是依托自身優(yōu)勢基礎，順應了產業(yè)協(xié)同發(fā)展的趨勢。

楊建國進一步指出，其次，特色小鎮(zhèn)是房企轉型的捷徑。一方面，房企擁有大資本、大規(guī)模，可為科技產業(yè)服務，解決科技產業(yè)所面臨的成本高、空間擠、環(huán)境差問題，提供產業(yè)人口住得起的房子，留住產業(yè)人口；另一方面，房企做產業(yè)地產最大的短板就在于產業(yè)能力缺乏，沒有自己的產業(yè)資源庫和運營經驗，而通過聯(lián)合外部產業(yè)資源進行合作，在已經有產業(yè)基礎的小鎮(zhèn)做拓展開發(fā)，降低了產業(yè)小鎮(zhèn)的開發(fā)難度。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受記者采訪時表示，房企進軍特色小鎮(zhèn)，實際上有些的確是關注于產業(yè)轉型，例如碧桂園在廣東省惠州市布局科技小鎮(zhèn)，那么這樣一個特色小鎮(zhèn)，就成為碧桂園由單一房產業(yè)向科技產業(yè)轉型升級的平臺。當然也有一些房企不排除有“圈地”嫌疑，因為有些地方政府為了發(fā)展特色小鎮(zhèn)，會給予一些支持性用地，而且政府有導入產業(yè)需求，一些房企就可憑借這類優(yōu)勢與之合作。另外，國家發(fā)改委全面推進相關特色小鎮(zhèn)建設，會給予相關企業(yè)很大支持，所以企業(yè)肯定也是想抓住這一波支持政策。

做好內功 前景樂觀

那么，這些由房企主導建設的特色小鎮(zhèn)未來發(fā)展前景如何？

嚴躍進預計，從發(fā)展前景來講，一些大城市周邊的特色小鎮(zhèn)具有一定優(yōu)勢，因為它們能夠獲得比較好的城市外延輻射，包括人流和特色小鎮(zhèn)所需要的專業(yè)人才等。而比較偏遠的、尤其是單一以旅游資源作為招牌的特色小鎮(zhèn)吸引力并不大。

楊建國直言，決定特色小鎮(zhèn)的未來主要從三個方面來看：首先要看產業(yè)。是否有強勢的產業(yè)導入，決定了后期的開發(fā)模式和盈利模式。其次，留住人也同樣重要。這就需要吸引特色產業(yè)工人，需要有教育、醫(yī)療等配套，需要有良好的生活服務等等。最后，還要看項目投資方是否具備長期運營能力。特色小鎮(zhèn)的門檻較高，需要有一套好的商業(yè)模式，需要有一套精準成熟的運營模式。做好這三項，房企構建的特色小鎮(zhèn)前景就會很樂觀。

“特色小鎮(zhèn)的區(qū)位是開發(fā)商衡量項目可行性的重要因素，該區(qū)位帶來的人口、旅游、交通等幾項硬性指標，決定了項目投資價值和發(fā)展空間。”劉澄坦言。

談及未來，周進也是信心滿滿。他對記者說：“經過不斷探索，我們認為康養(yǎng)旅游特色小鎮(zhèn)今后大有可為。而康養(yǎng)產業(yè)和特色小鎮(zhèn)的建設完全可以做到因地制宜，充分利用本地的自然稟賦，同時廣泛地嫁接資源。這樣不一定依靠工業(yè)化來推動當?shù)匕l(fā)展，而是利用現(xiàn)代服務業(yè)來帶動消費，進而推動城鎮(zhèn)化建設，這是未來方向，將會大有可為。”

*本文來源：中國企業(yè)報，作者：朱虹，原標題：《“小鎮(zhèn)計劃”中的房企轉型： 由開發(fā)建設到產業(yè)運營》。