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2018年伊始，一筆40億元的A輪融資，將長租公寓行業推上了投資風口。

1月16日，長租公寓自如對外正式宣布完成了40億元人民幣的A輪融資，這一規模創下了長租公寓行業里單筆融資規模的記錄。該筆融資由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投，此外包括華興新經濟基金、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽資產、新希望等數家機構跟投。

毋庸置疑，在國家租售并舉的政策利好等因素的推動下，長租公寓眼下已經成為資本頗為關注的風口之一。不僅房地產開發商紛紛涉足，第三方的管理機構及投資機構也加碼其中。

“我們認為這個行業沒有天花板?！比A平投資中國區聯席總裁程章倫稱。華平投資也成為了在長租公寓這一“賽道”中最突出的投資機構之一，目前，華平投資已經投資了三家長租公寓企業，總金額達數億美金。

風口上的長租公寓

“從宏觀方面來看，長租公寓確實是非常大的產業，大家一致認為這至少是一個上萬億的市場，我們認為中國現在租賃基本接近1.5萬億，未來幾年還是會增長，也許再過五年甚至兩萬億都有可能。中國前十大城市未來五年就可能有接近萬億、大概八九千億的市場規模?！比A平投資合伙人、中國科技組投資負責人丁毅稱。

公開數據顯示，2017年，我國租房市場總規模在1.38萬億左右。根據鏈家研究院預測，到2020年，租房人數將達到1.9億；到2025年，中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。

在過去數年中，眾多主體已經紛紛在長租公寓領域布局，自如便是其中之一。起步于鏈家內部創業項目的自如成立于2011年，設立的初衷便是通過創新的互聯網O2O模式，解決業主出租難、租客找房難且體驗不佳的行業痛點。內部創業五年后的2016年，自如從鏈家獨立出來，正式開始獨立運營。截至2017年底，其已進入了9座城市，受托管理逾20萬業主托管的50萬間房源，管理資產價值超過6000億元。

據不完全統計，目前長租公寓品牌已達到數百家，除專業運營機構外，房企的參與也越來越多，萬科、龍湖、金地、碧桂園等諸多房企也都紛紛“殺入”這一市場。眾多專門從事公寓租賃業務的創業公司也大量出現，如魔方公寓、YOU+公寓、自如等，而這些機構也都紛紛得到了資本的青睞，如魔方公寓已先后完成了多輪融資；創業公司灣流融資4億元，搶灘長租市場份額。

“我們對長租公寓行業做過調研，租房市場是非常大的產業，但業內都知道這里面有多少‘坑’了，消費者并沒有得到很好的服務，租賃市場信息存在嚴重的不對稱，沒有專業的機構服務商，所以這些痛點也是新的商機?！北本┮患襊E機構投資經理稱。

丁毅也談及他對租房市場的研究，其提供的數據顯示，整個租房市場的占比60%以上的是所謂的普租市場，30%是所謂的“二房東”市場，剩下的10%即所謂的機構化市場，普租就是一般房東自己租出去，“二房東”市場則是魚龍混雜，真正機構化的玩家剛剛進入這個市場，市場份額還不到10%，但未來的趨勢是機構化市場占比將大大提升。

在機構化市場中，一般分集中式和分散式兩種，集中式主要機構化租賃平臺通過購買、租賃物業的方式一次性批量獲得項目資產，統一進行改造、裝修后再對外租賃的模式。另一種則是分散式，即機構化租賃平臺從分散的房東手中取得房源，經過標準化改造或裝修后，統一出租管理的一種租賃公寓模式，自如則是后者，我愛我家旗下相寓、青客公寓、蛋殼等也是屬于分散式長租公寓，而集中式長租公寓品牌則有魔方、YOU+、泊寓等。

華平“三連投”邏輯

在此次作為領投方之一參與對自如的投資，這也是華平近年來對國內長租公寓領域的第三筆投資。

2012年，華平以6000萬美金投資了國內集中式白領公寓運營公司魔方公寓，并于2015年再次加碼，華平追加投資1.4億美元。2015年，華平聯合創立盛煦地產，主要從事中高端租賃式公寓和創意辦公投資持有經營性資產管理公司，在盛熙地產創立時華平投資了1.7億美金，后又于2017年向盛熙地產追加了1.83億美金。這三筆于長租公寓領域的投資規模已累積達數億美元。

華平投資進入中國多年，也曾在房地產及相關領域有過多筆重磅投資。一個細節是，華平投資此前曾有意投資于鏈家，但由于鏈家當時融資更青睞于開發商這類戰略資源，華平投資最終未遂愿，而此次領投自如，一定程度上彌補了這一缺憾。

丁毅說，華平對這個市場很早就開始關注，在長租公寓投資最早。從互聯網角度來說，信息錯配僅僅是行業痛點之一，并不能靠純互聯網的方法去解決。機構化的玩家以用戶為核心提供產品和服務，并用互聯網的手段把這個行業顛覆，他們是真正能夠推動租賃行業發展的主要力量。在華平內部，對于自如這一項目是由華平投資內部的房地產和互聯網的兩個團隊共同操刀的。

丁毅稱，華平投資對于這一投資的邏輯是，過去幾年城市化的進程，是一個非常明顯的驅動力，租賃人口越來越多，但其中卻存在著諸多痛點。首先，從供給和需求量來看，租賃人口和租賃房屋之間一直存在需求不是很匹配的問題。第二，一線城市的房價越來越高，中國人首次買房的平均時間已經往后推遲了，大學畢業十幾年甚至更長時間都在選擇租房，市場需求在增大。第三，中國市場上存量房源很多都是以家庭長期自住為目標建設出來的房源，一個家庭大概幾居室，也很貴，很難滿足個人階段性生活主要租賃需求。正是這些痛點的存在讓長租公寓產業有了切入的契機。

長租公寓業務的盈利來源主要是物業租入和租出價格的“剪刀差”，值得一提的是，前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期較長是這個行業共同的痛點。市場公開數據顯示，長租公寓的長期盈利目標設置在6%~7%，但當前大多數品牌的回報率不及1%。

“自如的情況已經比較好了，具體財務數字我們不方便透露，但是比較確定的是在成熟市場如北京市場已經盈利?！倍∫惴Q。

對長租公寓而言，規模效應十分明顯，而進行規模化擴張能力以及財務狀況則往往受制于資金來源及成本，受政策利好的推動，長租公寓也不斷在獲取資金方面進行創新。2017年10月11日，國內首單長租公寓資產類REITs產品——新派公寓權益型房托資產支持專項計劃在深交所發行。“站在業主的角度，自如是一個資產管理方，可以實現從業主買完房到未來賣出房這中間整個生命周期的資產管理。”程章倫說，“站在用戶的角度，自如相當于是提供了一個滿足用戶租住需求的平臺，很多人需要租住房屋十多年，在這個生命周期中，自如有各個階段的產品能否覆蓋他們的需求。從線下場景的角度來說，用戶每天會花很長的時間在‘房屋’這一產品中，這是一個非常難得的‘入口’，里面能夠探索的業務和產品太多了?！?/p>

*本文來源：經濟觀察網，作者：胡中彬，原標題：《看好長租公寓“賽道”，華平投資“三連投”》。