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萬達(dá)徹底去地產(chǎn)化還算數(shù)嗎？

盡管萬達(dá)辟謠，但其去地產(chǎn)化已經(jīng)是圈內(nèi)的共識。

1月29日，飽受資金流動(dòng)性困擾的萬達(dá)引入騰訊、蘇寧、融創(chuàng)、京東“四大豪門”，計(jì)劃投資約340億元人民幣，收購萬達(dá)商業(yè)香港H股退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。

在騰訊科技的新聞稿中，萬達(dá)這次引援的目的和后續(xù)計(jì)劃也一目了然，稱“萬達(dá)引入新戰(zhàn)略投資者后，萬達(dá)商業(yè)將更名為萬達(dá)商管集團(tuán)，1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬達(dá)商管今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)，各方將推動(dòng)萬達(dá)商管集團(tuán)盡快上市”。

市場對萬達(dá)商業(yè)不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并不意外。

但1月30日，萬達(dá)在官網(wǎng)發(fā)聲明表示，“萬達(dá)將徹底退出房地產(chǎn)”純屬誤讀，消息中明確指出是萬達(dá)集團(tuán)旗下企業(yè)萬達(dá)商管集團(tuán)不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。2017年萬達(dá)集團(tuán)年報(bào)中明確今年成立地產(chǎn)集團(tuán)，繼續(xù)開發(fā)萬達(dá)廣場重資產(chǎn)等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

反而，市場對這種事后的辟謠有點(diǎn)意外。

原因無他，因?yàn)槿f達(dá)去地產(chǎn)化已經(jīng)實(shí)施了很多年，而且一直被業(yè)界稱為轉(zhuǎn)型的楷模。更重要的是，2017年1月14日的年會上，王健林再次宣布，萬達(dá)商業(yè)2020年以后原則上不再搞重資產(chǎn)，全部為輕資產(chǎn)。在此前萬達(dá)官網(wǎng)發(fā)布的一篇文章也提到，“萬達(dá)只賣掉了鋼筋混凝土的肉身，而留下了輕資產(chǎn)的靈魂”，“萬達(dá)徹底告別了房地產(chǎn)，從此大步走上輕資產(chǎn)之路”。數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)集團(tuán)的2016年整體實(shí)現(xiàn)營收2549.8億元，有55%的收入來自于服務(wù)行業(yè)。

2017年，雖然萬達(dá)確實(shí)遇到了困難，但萬達(dá)運(yùn)營輕資產(chǎn)的水平與帶來的積極成效就擺在那里，所以，萬達(dá)在和騰訊的合作中提到一兩年內(nèi)不再進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)這并不意外，因?yàn)檫@和當(dāng)初老王提到的2020年“小目標(biāo)”高度一致。

萬達(dá)的輕資產(chǎn)策略可行嗎？

數(shù)據(jù)是最有說服力的。

根據(jù)萬達(dá)2017年1月14日年會時(shí)公布的數(shù)據(jù)，萬達(dá)集團(tuán)2016年收入2549.8億元中，萬達(dá)商業(yè)收入1430.2億元，完成計(jì)劃的100.4%，同比減少25%；但萬達(dá)商業(yè)凈利潤同比仍實(shí)現(xiàn)增長。一個(gè)公司收入減少四分之一，凈利潤還正增長，說明收入質(zhì)量明顯提高。此外，文化、旅游、體育、兒童娛樂、金融和萬達(dá)百貨等板塊都實(shí)現(xiàn)了增長，萬達(dá)對純地產(chǎn)開發(fā)的依賴越來越低，所以當(dāng)時(shí)老王說2020年不再搞重資產(chǎn)，估計(jì)沒有人會懷疑。

2017年萬達(dá)面臨了一系列的危機(jī)，老王先是把13個(gè)萬達(dá)城，70多家酒店打包賣給了孫宏斌和李思廉，把一堆萬達(dá)廣場賣給了朱孟依，把長白山度假區(qū)賣給了孫雙喜，不管外界怎么解讀，有多少其他的原因，這事實(shí)上是其“輕資產(chǎn)運(yùn)營”的一種策略。

萬達(dá)“輕資產(chǎn)”之路加速

今年1月20日，萬達(dá)在哈爾濱召開2017年度年會，會上王健林公布了萬達(dá)2017年的業(yè)績數(shù)據(jù)。2017年，萬達(dá)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入2273.7億元（162億旅游收入不能并報(bào)），其中商業(yè)地產(chǎn)收入1125.4億元，完成年計(jì)劃的104.1%。王健林說，萬達(dá)已經(jīng)把地產(chǎn)類逐步降低，并把服務(wù)類的影視、體育和文旅列為公司發(fā)展的重點(diǎn)。

我們從萬達(dá)2018年的計(jì)劃中更能看出其決心：計(jì)劃收入2479億元，其中商業(yè)地產(chǎn)收入1245.4億元，文化集團(tuán)733億元，文化占比接近60%。萬達(dá)以商業(yè)地產(chǎn)為核心，通過商業(yè)地產(chǎn)積累的資產(chǎn)、品牌，將為這些服務(wù)型產(chǎn)業(yè)鋪路。

萬達(dá)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式在業(yè)界非常流行，用更少的投資，撬動(dòng)更多的利潤，萬科的“小股操盤”就是典型之一。萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式表現(xiàn)為：其他企業(yè)拿錢下訂單，萬達(dá)負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運(yùn)營，租金最后大家一起分。根據(jù)2017年萬達(dá)年會時(shí)王健林公布的數(shù)據(jù)，2017年萬達(dá)租金收入達(dá)到255.2億元，完成年計(jì)劃的101.4%，同比增長30.3%。租金收繳率101%，連續(xù)12年創(chuàng)造租金收繳率99.5%以上的世界行業(yè)紀(jì)錄。這是個(gè)了不起的紀(jì)錄，萬達(dá)商業(yè)的運(yùn)營管理能力，絕對能夠支撐其輕資產(chǎn)策略的前行。

業(yè)界的共識是，萬達(dá)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵在于萬達(dá)商業(yè)轉(zhuǎn)型，萬達(dá)商業(yè)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵則是從單一重資產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)為主、輕重并存發(fā)展的企業(yè)。所以從趨勢來看，減少地產(chǎn)，提升商業(yè)服務(wù)與管理依然是萬達(dá)的不變之路。

當(dāng)然，轉(zhuǎn)型無疑是痛苦的，特別是在公司目前面臨困境的時(shí)候。萬達(dá)商業(yè)2016年9月20日從H股退市，一直謀求在A股上市，如果不出2017年的這一陣風(fēng)波，以萬達(dá)商業(yè)擁有如此多的優(yōu)良資產(chǎn)，登陸A股似乎并無困難。此次騰訊等四巨頭馳援萬達(dá)，就被外界解讀為幫萬達(dá)籌集“過橋資金”，了結(jié)2016年私有化時(shí)的“舊賬”。

萬達(dá)商業(yè)變商管，這步對了！

萬達(dá)否認(rèn)退出房地產(chǎn)也能理解。

盡管地產(chǎn)大佬們抱怨國家的調(diào)控，并且有任志強(qiáng)的“夜壺論”，但是地產(chǎn)開發(fā)的暴利依然存在，萬達(dá)無法在短時(shí)間內(nèi)完全割斷，特別是萬達(dá)目前資金陷入困頓之際。而地產(chǎn)現(xiàn)金奶牛效應(yīng)明顯，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道援引中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月3日，公布2017年業(yè)績預(yù)告的房地產(chǎn)上市企業(yè)合計(jì)82家。其中有60家企業(yè)的業(yè)績預(yù)告是預(yù)盈與預(yù)增，占比達(dá)73%，預(yù)計(jì)虧損的企業(yè)只有8家，不足10%。這8家企業(yè)基本是處于轉(zhuǎn)型中。也就是說，房企在2017年基本實(shí)現(xiàn)了利潤的全線爆發(fā)，期中榮盛發(fā)展、新城控股、陽光城等房企由于結(jié)算面積及項(xiàng)目結(jié)構(gòu)變化，預(yù)計(jì)2017年業(yè)績增速分別達(dá)39%、80%、83%（預(yù)告區(qū)間中值），龍頭房企招商蛇口、保利地產(chǎn)、綠地控股業(yè)績增長均在25%上下。

地產(chǎn)的錢好不好賺？賺快錢就像是吸食毒品，吸了一口就欲罷不能。

但隨著萬達(dá)轉(zhuǎn)型的開始，以及最近兩年龍頭房企憑借其融資、管控、品牌等優(yōu)勢，市場占有率持續(xù)提升，萬達(dá)在開發(fā)上已經(jīng)失去了先機(jī)。2017年百強(qiáng)房企銷售額同比增長42.9%，TOP10市占率由2016年的18.4%提升至24.2%。2017年萬達(dá)的銷售金額是891.2億元，而龍頭房企碧桂園、萬科、恒大都已經(jīng)突破了5000億，過千億的房企達(dá)到17家在開發(fā)這塊，萬達(dá)已經(jīng)是第三梯隊(duì)了。

用自己的短板和別人的優(yōu)勢競爭，不明智，特別是對于老王這樣“做什么事都要做龍頭”的人來說。

對萬達(dá)來說，借著騰訊等攜巨資入股，將萬達(dá)商業(yè)徹底變成萬達(dá)商管，事實(shí)上是一招妙棋。在地產(chǎn)圈，不做開發(fā)也一樣能賺得盆滿缽滿，如果你覺得萬達(dá)商業(yè)是個(gè)特例，還有一個(gè)例子可以說明，那就是綠城管理集團(tuán)。在1月5日的易居沃頓第六期研修班上，綠城管理集團(tuán)董事、總經(jīng)理李軍介紹，作為中國房地產(chǎn)代建行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，綠城管理以品牌輸出、管理輸出、資源輸出為特征的商業(yè)模式獲得市場深度認(rèn)同，2017年銷售額達(dá)到了700多億。在中國房地產(chǎn)行業(yè)，如果按排行榜的話，700億銷售額在2017年大約排在第30位，綠城管理沒有花一分錢做到700億，這在中國是絕無僅有的。整個(gè)綠城中國在2017年的銷售金額也就1457.1億元。

和萬達(dá)的商管一樣，代建同樣考驗(yàn)一家企業(yè)的管理水平，比如全部建立起標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系，通過“控總、管分、嚴(yán)收尾”嚴(yán)控成本，并以靈活的去化策略和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，最終提升項(xiàng)目溢價(jià)水平。因此從這個(gè)角度來看，綠城的代建與萬達(dá)的商管一樣，都是謀求轉(zhuǎn)型的成功探索。

當(dāng)然，盡管代建給綠城帶來了巨大的利益，但它也不會短時(shí)間內(nèi)切割地產(chǎn)開發(fā)一樣，萬達(dá)真正要放下開發(fā)也需要一個(gè)過程。

在萬達(dá)2018年的規(guī)劃中，新開業(yè)萬達(dá)廣場50個(gè)，萬達(dá)茂2個(gè)；房地產(chǎn)收入879億元；新發(fā)展重資產(chǎn)萬達(dá)廣場7個(gè)；輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場50個(gè)，其中合作類40個(gè)，投資類10個(gè)。這些都需要地產(chǎn)開發(fā)來支撐，而萬達(dá)沒有理由突然將這塊肥肉扔掉。

所以，萬達(dá)的轉(zhuǎn)型是必然且成功的，但只要中國房地產(chǎn)依舊能牟取暴利，只要萬達(dá)依舊在地產(chǎn)圈內(nèi)混，就不會完全把開發(fā)切割掉。可信的方式是，開發(fā)比例越來越小，未來商管成為絕對主流。

*本文來源：微信公眾平臺“秦朔朋友圈”（ID：qspyq2015），作者：梁云風(fēng)，原標(biāo)題：《萬達(dá)否認(rèn)退出房地產(chǎn)？誰懂老王的良苦用心！》