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城市區域是復雜并處于動態變化的系統，反映著經濟、社會、物質和環境的過渡與轉換。城市更新可以看作是這些過程相互影響的產物，也是對城市衰落地區所呈現的機遇和挑戰的回應方法。而城市更新也有不同的空間尺度，從城市區域到建筑群再到單體建筑物。
英國是世界上城市更新開展很早并且公認做得很好的國家。在首都倫敦，也不乏像考文特花園，倫敦碼頭區（金絲雀碼頭）這樣優秀的改造項目。在近20年的時間里，還有一個被拉入教科書的旗艦性改造項目，那就是國王十字車站區域了。
本文所介紹的項目就位于國王十字車站區域，是這個區域城市更新不可或缺的一部分。從一個廢棄的工業倉儲建筑轉換為時尚潮流的購物中心，卸煤場即將完成華麗轉身，并在2018年秋天開業。這個建筑是如何改造設計來實現功能轉換呢？
國王十字街區在倫敦的位置
一、卸煤場的區位分析
國王十字街區位于倫敦市中心，大部分隸屬于卡姆登區（有著名的卡姆登市場），東南角有一部分延伸至伊斯靈頓區，再開發區域占地27公頃，投資20億英鎊（約合180億人民幣）。卸煤場項目位于國王十字街區的核心地帶，北接Lewis Cubitt廣場，西臨儲氣罐公園，東臨倫敦藝術大學中央圣馬丁學院（著名時裝設計師的搖籃），向南與國王十字車站和圣潘克拉斯車站僅以一路相隔。
國王十字街區平面圖
國王十字車站有著《哈利·波特》故事開始的地方，9又3/4站臺及紀念品商店，并且這里是英國重要的交通樞紐，是東海岸火車線的南端終點站，向北通往蘇格蘭重要城市。圣潘克拉斯車站則是英國乘坐歐洲之星列車的站點，也是歐洲之星項目的通過推動了整個國王十字街區更新的進程。
根據規劃預測，至2020年，國王十字街區將擁有1900套新住房，340萬平方英尺（約315870平方米）的辦公空間和50萬平方英尺（約46452平方米）的零售空間。國王十字街區的開發商非常注重街區的品質，公共空間約占街區面積的40%。街區內著名的公共空間場地有潘克拉斯廣場，Lewis Cubitt廣場，Lewis Cubitt公園、儲氣罐公園以及谷倉廣場。
Lewis Cubitt 公園
儲氣罐公園
儲氣罐公園住宅
谷倉廣場大階梯
谷倉廣場噴泉（夜間）
谷倉廣場噴泉（白天）
2010年，倫敦藝術大學中央圣馬丁學院入駐谷倉廣場（也是由糧倉改造成為教育文化用樓），2013年1月，谷歌宣布在將國王十字街建立新的英國總部，此后，PRS音樂、路易威登、亞馬遜、facebook、環球唱片、哈瓦斯集團等注重氛圍和形象的文創與奢侈品巨頭也落戶這里。圣潘克拉斯廣場6號的Youtube Space共享空間也為這一街區增添了年輕活力和媒體效應。
國王十字街區的零售、辦公、娛樂、居住、文化、教育用地約為67英畝（406.7畝），27英畝（163.9畝）新的街道、廣場、公園、花園環繞其中。更新完成后，會有42000人在這里工作、學習和生活。從人口學角度來看預測，高收入階層將占40%，平均年齡在 25-39歲，人群比例年輕化。此外，從2014年開始，人流量增長在年均40%。
二、卸煤場的改造設計
1.建筑的變化
維多利亞時期的倫敦是靠煤炭供能的城市，倫敦煙霧事件也是這種城市能源結構導致的。國王十字街區就是當時的煤炭儲存中心，卸煤場由兩幢大型建筑組成，曾是維多利亞時代的煤炭倉庫，火車將煤炭從英格蘭北部運到這座倉庫，再供給倫敦的家庭和公司。
作為國王十字街區再開發的一部分，這個在19世紀中葉由深紅色磚塊和鋼鐵結構搭建起來的倉儲建筑，維多利亞風格和現代主義建筑風格的混合體，已被Heatherwick Studio （著名建筑事務所）在保護與改造開發中重煥光彩。
Heatherwick Studio的創始人Thomas Heatherwick先生對于卸煤場的設計曾這樣講到：“由于場地的特殊性，卸煤場項目對我們設計工作者有很大的吸引力，這兩座磚材料，有立柱空中走廊結構，扁長型的建筑就像被分開成一定角度的巨型Kit Kat巧克力餅干，傳統零售空間落地的想法在這里并不適用，這賦予了項目激動人心的新的可能；而我們的改造就是在它原有結構特點下，把它轉換成一個在倫敦多元豐富的新地標”。
從工業建筑變身商業建筑，最重要的是要考慮公共空間和社交場所的設計。這個項目通過天橋連接工程和曲線狀屋頂延伸設計，來創造出這個未來商場的新核心，同時建筑有了地標感。依照建筑空間結構，卸煤場可分為六個單元，東西各兩個單元，沿街地面層單元和里側拱形立面地面層單元。每個單元都有其特點，與即將入駐的品牌風格相統一。
一樓平面圖
二樓平面圖
頂樓平面圖
立面效果圖
全景圖1
全景圖2
同時，卸煤場具有較好的可達性，并且內部空間也在改造設計的過程中連接起來。從攝政運河，儲氣罐公園，Lewis Cubitt廣場，谷倉廣場或者國王十字車站到這里都很便捷。這個項目有較大的公共互動空間，將頂層兩座屋頂延伸連接起來的巧思有創造了一個新的景觀視角點。
空間可達性分析圖
頂樓景觀視角
2.功能的變化
卸煤場從廢置到重新開發利用為商場，融合店鋪、咖啡店、酒吧、餐廳業態，100,000平方英尺的商業面積（約9290平米），有著吸引來倫敦、英國乃至全世界的游客的目標。
從2010年起，倫敦時裝周就在這里走秀，比如品牌PAUL SMITH，ALEXANDER MCQUEEN, MARY KATRANTZOU都曾在這里發布新品。鄰近中央圣馬丁學院天然的地緣優勢也為這里時尚氣息提供源源不斷的動力。
卸煤場秀場實況
卸煤場購物中心對國際大牌、新興設計師和獨立零售商都同樣歡迎，十分注重零售商與購物者之間的聯系，來創造一個有代入感的購物空間，零售和娛樂功能并重。通過店鋪設計、顧客服務和品牌活動拉近與顧客的距離，并與顧客分享產品及品牌故事。時尚、餐飲、生活、文化和工藝商鋪會自然而然地成為這里的合伙人，混合分布有60家品牌左右。整座建筑物的四個角分布有較大的零售單元。
卸煤場由國王十字物業服務公司（King’s Cross Estate Services）負責管理，Cushman&Wakefield和Nash Bond公司是招商代理。目前國王十字區已有&Other Stories，Jigsaw，CARHARTT WIP等服裝品牌，健身品牌Frame，運動品牌Nike，餐廳Granger&co，DISHOOM等，對于卸煤場的招商起到很好的周邊帶動作用。
三、更新的意義
功的城市更新項目所帶來的功能轉變意義巨大，會有益于整個區域的經濟發展，社會和諧，促進整個地區形象的提升，帶來新的就業和工作機會。廢棄的建筑、衰敗的區域，通過資本的進入，開發商的戰略實施，設計師們的巧思，施工者的高質量完成，招商公司的推進與牽線，物業管理公司的后勤服務，重新煥發生機。
城市更新作為一種政策、規劃方法與手段，像是一個城市的醫生，針對不同的癥狀開出不同的藥方。城市更新需要一個周期，也分為不同的階段，很多時候也是小范圍的更新嵌入大范圍的更新。城市更新可以是政府發起自上而下，也可以是民間自下而上，或者更是兩種方式相結合。地產開發拉動的城市更新是一種很重要的更新類型，除此之外，還有文化拉動的城市更新。然而，這兩種方式在一定的時間點也會融合在一起。
城市更新是城市發展到一定階段的必然現象，是城市規劃的一種升級，在國王十字街區的整體更新中，從1995年左右開始，預計2021年完成，是多方合作，多種利益群體共同努力的結果。伴隨著時間的流逝，國王十字街區以更加健康、多元、活力與國際化的姿態與倫敦人民乃至世界人民分享著城市更新的奧秘。
*本文來源：微信公眾號“房地產觀察家”（ID：），作者：李雪瀅，鄒毅，執惠專家作者，領易咨詢總經理（個人微信號：brian378183884)。原標題：《英國人改造房子又出新作：卸煤場變身購物中心》。
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