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投資者繼續(xù)加碼投資用技術(shù)改善并智能化度假租賃物業(yè)管理的初創(chuàng)企業(yè)。

總部位于德克薩斯奧斯汀的初創(chuàng)企業(yè)TurnKey近日宣布完成3100萬(wàn)美元D輪融資，本輪融資由現(xiàn)有投資方Adams Street Partners領(lǐng)投，Altos Ventures及其他兩個(gè)新機(jī)構(gòu)跟投。至今為止，該公司共獲得7200萬(wàn)美元融資。

此次融資是繼上個(gè)月溫德姆酒店集團(tuán)同意以13億美元出售其歐洲度假租賃業(yè)務(wù)（溫德姆在歐洲運(yùn)營(yíng)11萬(wàn)個(gè)物業(yè)）給一家私募機(jī)構(gòu)之后這一領(lǐng)域發(fā)生的另一件重要事件。

去年10月，Vacasa獲得1.035億美元B輪融資。

另一家物業(yè)管理公司Sonder已公布的融資金額共計(jì)1300萬(wàn)美元。美國(guó)科技博客網(wǎng)站The Information在今年1月報(bào)道稱，該創(chuàng)業(yè)公司去年獲得3000萬(wàn)美元B輪融資，目前正在尋求新一輪融資。

去年12月，Rented.com融資1.25億美元為度假租賃物業(yè)管理公司提供幫助。

是前景大好還是有泡沫風(fēng)險(xiǎn)？

對(duì)于度假租賃的投資熱潮，不看好這一市場(chǎng)前景的人認(rèn)為，私募及風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)等投資者拼命押注這一領(lǐng)域只是為了追求高回報(bào)率。

樂(lè)觀者看到的是投資者對(duì)這一市場(chǎng)的長(zhǎng)期繁榮，他們認(rèn)為未來(lái)這個(gè)市場(chǎng)能夠不同細(xì)分領(lǐng)域能夠?qū)崿F(xiàn)專業(yè)化。

目前的實(shí)際情況是，過(guò)去18個(gè)月獲得融資的初創(chuàng)企業(yè)在美國(guó)管理不足2.5萬(wàn)個(gè)物業(yè)，而全國(guó)共計(jì)有大約數(shù)十萬(wàn)個(gè)物業(yè)。由于碎片化特征比較明顯，當(dāng)前這一階段各個(gè)玩家的競(jìng)爭(zhēng)可能還不會(huì)成為行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。

Skift的一份研究報(bào)告指出，即便變賣歐洲業(yè)務(wù)后，溫德姆度假租賃公司仍是美國(guó)最大的度假租賃全服務(wù)供應(yīng)商。

Vacasa自稱是美國(guó)第二大全服務(wù)度假租賃管理公司。該公司在全球管理8000多個(gè)物業(yè)，但它并未透露在美國(guó)的具體房屋數(shù)量。

一些分析師以管理的房屋數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)將TurnKey評(píng)為美國(guó)第三大全服務(wù)度假租賃管理公司。該公司稱已經(jīng)簽約3500多個(gè)私人住宿房源。

這三家公司的相似之處是，他們都是全服務(wù)供應(yīng)商，提供幫助業(yè)主把物業(yè)放在Booking.com等網(wǎng)站上出租到客人入住服務(wù)及物業(yè)維修等服務(wù)。

Evolve是總部位于科羅拉多州的一家物業(yè)管理公司，該公司稱有6800個(gè)房源庫(kù)存——這一數(shù)字高于TurnKey，并預(yù)計(jì)今年房源數(shù)量將增加一倍。去年夏天，Evolve獲得由T. Rowe Price領(lǐng)投的1100萬(wàn)美元融資。

Evolve采用分項(xiàng)服務(wù)定價(jià)的模式在特定條件下對(duì)房屋業(yè)主很有吸引力，比如，在他們想選擇自己使用多年的管家或在客人到達(dá)后提供迎接服務(wù)時(shí)。

那么，這些公司中哪個(gè)最有可能脫穎而出呢？

業(yè)內(nèi)專家表示，不要太看中市場(chǎng)上宣傳的房源數(shù)量和融資總額。

投資者表示，他們比較看中的是諸如房屋業(yè)主與管理公司的關(guān)系、總預(yù)訂量的增長(zhǎng)情況、公司現(xiàn)金流與對(duì)手相比較后的運(yùn)營(yíng)效率等。

致力于長(zhǎng)期發(fā)展？

TurnKey最新一輪的融資是其2017年?duì)I收的兩倍，而公司現(xiàn)在手中持有的正向現(xiàn)金流應(yīng)該能夠讓它在這一領(lǐng)域再活躍好多年。

一些行業(yè)批評(píng)人士認(rèn)為，這家初創(chuàng)企業(yè)只想做短線運(yùn)作，公司的很多管理層人員都曾擔(dān)任HomeAway高管，該管理團(tuán)隊(duì)可能只是想運(yùn)營(yíng)幾年之后把公司賣給像Expedia這樣的OTA巨頭。

但這并不能作為不看好該公司的證據(jù)。很多創(chuàng)業(yè)公司都喜歡這樣的套路。

TurnKey CFO Jen Ford曾任Expedia收購(gòu)HomeAway并購(gòu)交易中的重要談判者之一，而聯(lián)合創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事長(zhǎng)John Banczak曾任HomeAway副總裁。領(lǐng)英資料顯示，公司其他九名員工都有在HomeAway工作的經(jīng)歷。

另一方面，這兩家公司都在奧斯汀，加上這個(gè)城市比較好的公司就那么多，兩家公司合并并不是沒(méi)有可能性。但目前HomeAway還沒(méi)有收購(gòu)這家已運(yùn)營(yíng)4年物業(yè)管理公司的意向。

提升運(yùn)營(yíng)效率

“事實(shí)上，我們一直都是從長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)公司的角度考慮問(wèn)題的，”TurnKey聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO T.J. Clark說(shuō)，“從創(chuàng)業(yè)第一天起，TurnKey已經(jīng)開發(fā)并使用我們自己的技術(shù)，為客戶提供價(jià)格低廉服務(wù)更優(yōu)質(zhì)的酒店業(yè)服務(wù)。”

克拉克稱，TurnKey在2017年接待用戶8.5萬(wàn)人次，該公司的運(yùn)營(yíng)效率比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手高，因?yàn)樗蚍课輼I(yè)主收取的費(fèi)用非常低，而低成本可以形成口碑效應(yīng)、拉動(dòng)內(nèi)生增長(zhǎng)及降低營(yíng)銷成本。

“我們的融資金額沒(méi)有那么多，主要用于提升產(chǎn)品服務(wù)及影響力，而不是用于收購(gòu)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，”他說(shuō)。

TurnKey已對(duì)技術(shù)進(jìn)行大量投資，克拉克說(shuō)。

比如，公司把開發(fā)的HomeDroid移動(dòng)App安裝在放在所有房源里的平板電腦上。客人可以使用App入住登記，還可以把平板當(dāng)做回答客人房屋各種問(wèn)題的工具。

這款平板電腦上安裝的App還可以發(fā)揮其他作用。比如，軟件上安裝的感應(yīng)器能夠監(jiān)測(cè)突然跳動(dòng)等行為，與房門上的感應(yīng)器相連接，可以監(jiān)測(cè)房屋里不規(guī)范的活動(dòng)。

此外，該公司技術(shù)投資的另一個(gè)方面是自主研發(fā)最高安全等級(jí)電子門鎖，而不再采購(gòu)這些工具。

TurnKey還為房屋業(yè)主提供一款他們能夠查看公司如何管理房源的工具，比如，下一次房屋維修的時(shí)間及每個(gè)月有多少人住他們的房屋等。

公司正計(jì)劃通過(guò)使用Nest和Honeywell提供的無(wú)線溫度調(diào)試器增加遠(yuǎn)程供熱和冷卻調(diào)度服務(wù)。此外，公司還在搭建一個(gè)FieldSync管家移動(dòng)App幫助遠(yuǎn)程智能操作管家工作，大大節(jié)約成本。

“我們比其他同行向房屋業(yè)主提供更高的透明度，業(yè)主通過(guò)一款App可以隨時(shí)監(jiān)測(cè)他們的房屋里，”Clark說(shuō)，“很多公司讓業(yè)主打電話才能了解到屋內(nèi)的整體狀況。”

打造類似酒店軟品牌

克拉克認(rèn)為，隨著時(shí)間的推移，未來(lái)消費(fèi)者會(huì)更看重軟品牌，他們?cè)谶x擇住宿類型時(shí)希望能夠得到配套設(shè)施及質(zhì)量保障。他預(yù)測(cè)，未來(lái)度假租賃這一領(lǐng)域?qū)?huì)出現(xiàn)類型酒店行業(yè)的一系列新的軟品牌。

在他看來(lái)，TurnKey未來(lái)會(huì)成為質(zhì)量保證及客戶服務(wù)都保持一致性的品牌，為用戶入住時(shí)帶來(lái)像廣告宣傳那樣的體驗(yàn)。他預(yù)計(jì)未來(lái)微型酒店會(huì)逐漸興起，房屋業(yè)主會(huì)把自己的房源放在不同的軟品牌下出租，就像目前酒店業(yè)主可以自主選擇加盟的酒店品牌一樣。

直接挑戰(zhàn)

多少消費(fèi)者會(huì)像今天預(yù)訂高端酒店一樣去預(yù)訂非奢華度假租賃房源？在度假租賃預(yù)訂逐漸成為大趨勢(shì)背景下，TurnKey看到并押注這個(gè)領(lǐng)域的潛在市場(chǎng)。

如果品牌商確實(shí)對(duì)消費(fèi)者越來(lái)越重要，TurnKey、Vacasa及其他創(chuàng)業(yè)公司最終可能需要在數(shù)字化營(yíng)銷方面投資，以吸引用戶到他們網(wǎng)站直接預(yù)訂房源。

數(shù)據(jù)分析公司SimilarWeb統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，Vacasa目前擁有大約40%直接流量，搜索引擎優(yōu)化（SEO）產(chǎn)生的流量占大概25萬(wàn)月獨(dú)立訪問(wèn)量的30%。這一比例遠(yuǎn)低于HomeAway的500萬(wàn)人次和Airbnb大約5000萬(wàn)人次的月獨(dú)立訪問(wèn)量（SimilarWeb調(diào)整后的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）。

TurnKey的流量數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于Vacasa，盡管公司目前就體量而言還不能與Vacasa放在一起直接進(jìn)行比較。

打造一個(gè)好品牌需要數(shù)年的時(shí)間，同時(shí)，TurnKey、Vacasa及其他初創(chuàng)公司必須增加銷售及營(yíng)銷開支提升引流能力及增加平臺(tái)房源數(shù)量——這樣做的成本高。

商業(yè)模式各不相同

不同的創(chuàng)業(yè)公司采取的商業(yè)模式各不不同。TurnKey選擇成為一家全服務(wù)房東管理公司，為房屋業(yè)主提供一站式服務(wù)。盡管Vacasa因一些增值服務(wù)整體費(fèi)用高一些，但本質(zhì)上它與TurnKey的模式一樣。

另一種比較輕的模式是，為業(yè)主提供數(shù)字化營(yíng)銷基礎(chǔ)服務(wù)，然后業(yè)主可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)單獨(dú)購(gòu)買家務(wù)管理等其他服務(wù)。這種模式可以降低成本，TurnKey在這方面僅次于Evolve。

還有一種是向房主提供收入保障的商業(yè)模式。除了Vacasa加入Rented.com推出的財(cái)務(wù)保證計(jì)劃外，Sonder和StayAlfred兩家公司也開始部分采用向業(yè)主保證固定收入的計(jì)劃。

業(yè)主一般最關(guān)心他們把房源放在平臺(tái)上能掙多少錢。所以，收入保障計(jì)劃有它自身的吸引力。而業(yè)主目前的收入模式是，如果物業(yè)管理公司沒(méi)有把房屋出租出去，業(yè)主就沒(méi)有收入。

Domio是這一領(lǐng)域的另一家管理公司，該公司截至今年1月獲得400萬(wàn)融資及100萬(wàn)可轉(zhuǎn)債。如果房東的房屋出租出去，Domio每月會(huì)預(yù)留一部分租金，邀請(qǐng)室內(nèi)設(shè)計(jì)師為客人提供更好的用戶體驗(yàn)。

克拉克表示，他不是很贊成出租家庭房屋。

“我認(rèn)為高檔房屋業(yè)主把房屋租出去不是個(gè)好主意，因?yàn)闃I(yè)主不能從基于傭金的交易中獲得財(cái)務(wù)收入，”克拉克說(shuō)，“那些勢(shì)頭很旺的創(chuàng)業(yè)公司先把商用公寓租下來(lái)，然后以短租的方式租出去，我們認(rèn)為這種出租方式不能帶給用戶真實(shí)、獨(dú)特體驗(yàn)。”

Vacasa采取的是收購(gòu)為主、規(guī)模為王的發(fā)展策略。它與ResortQuest采取的策略不同，這家公司自己創(chuàng)辦很多物業(yè)管理公司，擴(kuò)大規(guī)模后收回投資回報(bào)率。但由于缺乏Vacasa及TurnKey那樣的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，ResortQuest最終被溫德姆酒店集團(tuán)收購(gòu)。

克拉克表示，TurnKey目前專注于內(nèi)生增長(zhǎng)，不會(huì)被市場(chǎng)上的各種企業(yè)并購(gòu)活動(dòng)打亂節(jié)奏。他相信，不斷完善公司模式能夠幫助公司形成具有口碑效應(yīng)的營(yíng)銷價(jià)值，這對(duì)未來(lái)公司規(guī)模化亦有幫助。

未來(lái)潛力無(wú)限

總體而言，多家創(chuàng)業(yè)公司的技術(shù)在度假租賃這一領(lǐng)域遇到發(fā)展瓶頸時(shí)帶來(lái)新的契機(jī)。

Vacasa創(chuàng)始人兼CEO Eric Breon表示，取得成功和那些注定失敗的創(chuàng)業(yè)公司最大的差別在于成功企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)不易被大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手復(fù)制。

克拉克表示，2018年公司計(jì)劃在滑雪、海灘及地鐵市場(chǎng)填補(bǔ)美國(guó)市場(chǎng)的一些空白，比如通過(guò)進(jìn)一步拓展美國(guó)最大度假租賃市場(chǎng)夏威夷群島。TurnKey還計(jì)劃推出更多的技術(shù)升級(jí)服務(wù)。

如此看來(lái)，度假租賃管理領(lǐng)域未來(lái)將持續(xù)火熱一段時(shí)間。

*本文由執(zhí)惠分析師李海強(qiáng)編譯自skift，原標(biāo)題：《TurnKey Raises $31 Million as Vacation Home Rental Management Stays Hot》。