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布局文旅，榮盛房地產發展股份有限公司（以下簡稱“榮盛發展”）延續了一度的激進打法。 

4月初，榮盛發展與武漢新洲區政府等簽訂協議，打造1500畝旅游度假區；簽約浙江余姚馬渚鎮6000畝小鎮、風情街項目；與奧地利KYATT簽訂合作協議，將在中醫中藥、旅游、養老、冬奧會、酒店業等領域開展合作。

據執惠不完全統計，從2017年3月底至2018年4月初，除了2017年7月，榮盛發展每個月都有文旅項目達成合作或合作意向。一年間，榮盛發展（擬）布局文旅項目已達28個，擬投資（含部分有意向，但還未最終落定的項目）概算金額約1997.68億元，近2000億元。

榮盛發展總部位于河北廊坊，是河北省首家通過IPO上市的房地產企業，一度激進拿地儲備大量土地，曾被稱為“河北地王”。

在傳統房企轉型文旅的風潮中，榮盛發展是積極一員，在高負債，多依賴融資“補血”的情境下，其密集大手筆投資布局，頗有萬達曾經的高舉高打圈地之風。而萬達折戟之鑒在前，體量、資源等明顯弱于萬達的榮盛發展，將遭遇怎樣的風雨？

榮盛發展布局文旅的重要節點是2015年。

當年11月22日，榮盛發展公告稱擬投資設立榮盛康旅投資有限公司全資子公司。其經營范圍為旅游度假設施建設、養老養生、康復醫療、文化體育、生命和生物工程的投資、研發等。

按照榮盛康旅的解釋，“康旅”是大健康和泛文旅的組合，商業模式是“康+旅”。榮盛康旅的打法是布局“大北京、大黃山、大華中、大海南、大上海、大西南”六大康旅區域，在大海、湖泊、高山旁和森林四種大自然業態建設“游養醫藥”四大產業，涵蓋旅游、度假、養老養生、康復、醫療、生物及生命工程全產業，目標是成為全國領先的新型康旅度假生活方式運營商。

其中在2016年至2020年，榮盛康旅主要聚焦“游養醫”三大板塊。

其實早在2014年，榮盛發展就已開始布局文旅。當年5月，其宣布將在安徽黃山進行高端文旅項目開發，涉及資金約10億元。2015年7月，位于河北唐山的大型室內主題公園——榮盛未來城對外發布，投資近50億元。

到2016年下半年，榮盛康旅國際度假區已在秦皇島、野三坡、承德、邢臺、衡水、黃山、九華山、神農架、海南、成都、西安和南京等地布局了14個康旅項目，并在當年8月并購了美亞航空。

2016年11月，榮盛發展發布“3+X”戰略，即以大地產、大健康、大金融+X（互聯網等新興產業戰略），通過“游養醫”構建大健康板塊，加大生態旅游、養老養生等領域投資。 

榮盛發展的文旅布局開始明顯加速，密集投資。

如上所述，自2017年3月末至2018年4月初，一年間，榮盛發展（擬）布局文旅項目已達28個，擬投資（含部分有意向，但還未最終落定的項目）概算金額已近2000億元。

榮盛發展文旅項目布局概況一覽（折合投資額為執惠概算得出，非最終投資額）

梳理項目信息可發現，榮盛發展只有2017年7月未有具體項目布局，而2017年5月、6月接連投資了5個項目，投資概算金額700多億元。包括河北省中美友誼示范農場項目、龍巖市云頂康旅國際度假區項目、河北承德興隆縣霧靈山精品民宿旅游開發項目，概算金額都超過200億元。

類似這樣的百億元手筆，在2017年10月、11月也多次出現。整體項目中，擬投資數十億、百億級別的項目占多數。河北、河南、安徽等地是主要布局區域。

同時，榮盛發展的文旅項目還開始延伸至海外，2017年5月，榮盛發展擬投資捷克帕索夫斯基水療娛樂項目，擬投金額為5.68億元。今年4月，榮盛發展與奧地利 KYATT 公司達成基于“一帶 一路”倡議下的戰略合作，將在中醫中藥、旅游、養老、冬奧會、酒店業等領域開展合作。

激進，甚至瘋狂，是外界曾賦予榮盛發展的標簽。以一例來說，其公告曾稱，公司于2016年12月在河北、南京、重慶等地耗資約80億元橫掃47宗地塊。而2017年全年，除了2月沒有新增土地，榮盛發展在其他11月均有拿地，累計拿下100多宗，僅招拍掛拿地耗資就超過200億元。

榮盛發展的文旅布局亦有類似拿地的猛勁。 背后關鍵在于，拿地、文旅項目布局都如此生猛，榮盛發展的錢從何來？

榮盛發展的資金來源渠道多依賴銀行、股市和債市。

榮盛發展2017年年報顯示，2017年，該公司在原來銀行開發貸、信托融資、股權融資、資產證券化的基礎上，增加了中期票據、定向債務融資工具(PPN)、超短融資券、產業供應鏈融資等多種方式。2017年融資470多億元，其中銀行貸款超200億元，年度平均融資成本 6.5%。

在榮盛發展多種融資騰挪術中，其控股股東頻繁質押股權是重要一環。從2017年4月開始，榮盛發展第一大股東榮盛控股，平均每月都向第一創業股份有限公司抵押股份。

榮盛發展2017年年報顯示，截至2017年12月31日，榮盛發展股東耿建明（董事長）、榮盛控股、榮盛建設分別質押了0.16億股、14.599億股、5.96億股。其中榮盛控股、榮盛建設的質押率分別超過94%、99%。更嚴重的是，三者股權質押約20.72億股，占總股本47.66%，逼近50%的質押紅線。

在這前后有兩個細節：

一是榮盛控股在2017年12月8日至12月11日期間增持了240萬股，每股8.6元，并且擬自2017年12月8日起的三個月內累計增持不超過1%的股份。

二是，2018年1月16日，榮盛發展總裁劉山通過大宗交易系統減持252.6萬股，占公司總股本0.058%，均價12.18元/股，減持市值約3000萬元。另外，劉山表示未來6個月內將不再減持公司股票。

也就是說，劉山在榮盛發展股價上揚或相對高位時，進行了減持。相應的是，在2017年4月份，榮盛發展股價上揚，其高管鄒家立減持了150萬股，金額約為1700萬元。

控股股東適時增持，或為提振股價，或為減少股權質押壓力，高管高位套現，其實某方面來看都屬現實選擇。而同樣現實的是，榮盛發展依賴融資“補血”背后持續多年經營性現金流凈額為負，以及近年來持續走高的負債率。

結合榮盛發展的各年度年報（季報），可發現其資產負債率從2012年的76.56%增至2017年的84.68%。2017年榮盛發展總資產1917.33億元，總負債1623.53億元。

榮盛發展資產負債率走勢一覽

與高負債類似的是經營活動產生的現金流量凈額。

梳理榮盛發展財報發現，其經營活動產生的現金流量凈額連續數年為負值，且流出額在近年來不斷擴大：從2014年的-16.61億元擴大至2016年的-36.95億元，2017年前三季度則為凈流出75.71億元。不過，根據榮盛發展最新發布的2017年財報，其2017年經營活動產生的現金流量凈額為22.74億元。

終于轉“正”，殊為不易。

榮盛發展經營性現金流走勢一覽

房地產獨特的周期性等因素，使得房地產開發商的經營性現金流凈額短期或較長期內為負數，實屬正常，但榮盛發展連續數年如此，確屬罕見。

榮盛發展曾表示，經營性現金流出增加為支付的土地投標保證金增多，而經營性凈現金流與凈利潤存在重大差異是因為存貨的增多。其2017年年報顯示，2017年存貨為1193.22億元，同比增加34.18%。

也就是說，榮盛發展大量拿地后，地塊開發和房子出售等或出現了一些問題。　　

按榮盛發展的計劃，其2018年將新增信貸融資600億元，將以項目開發貸款融資為主,以發行公司債券、中期票據、信托、資產證券化及其他新型融資方式為輔。

結合榮盛發展激進擴張拿地來看，其邏輯在于通過融資拿錢囤地，再以土地為敲門磚，繼續融資……押注期間地價和房價上漲，以獲取更高收益。但對應榮盛發展的主客觀條件，其所面臨的風險不小。

主觀來說，存貨規模不斷擴增，榮盛發展的生產銷售效率有待提高；客觀而言，榮盛發展目前所拿地塊，要么是環京地區，要么分布在二三線城市，環京地區的樓市強調控政策未見放松，二三線城市的購房需求空間相對有限，諸多的不確定性，都直接影響著其地價和房價的上漲空間和變現周期。

更大的風險還在于，近2000億元的文旅項目，是否能如期獲得收益，這存在諸多挑戰。

首先，榮盛發展是否具備足夠的文旅項目運營能力？

榮盛發展的經驗能力集中在房地產開發、產業新城園區的開發運營，但具體的文旅項目運營能力較為欠缺，目前來看還沒有一個很成功的運營案例。籠統點講，房地產開發無非拿地建房、賣房，考驗更多的是拿地能力，產業新城園區也多是拿地、招商，更多考驗招商和資源整合等能力。

而文旅地產在這些能力之外，更考驗項目整體操盤能力，內容或產品的研發、迭代更新，整體業態的布局規劃等，都至關重要，能否深挖，保持持續后勁，決定著一個文旅項目的生死存亡。

尤其在眾多形態有所區別的文旅項目接連布局時，捉襟見肘的人才儲備尤其是項目操盤者的匱乏，更顯難題巨大。

再從內容端來看，江湖有言“得IP者得天下”，雖有些絕對，但絕不為過，縱觀目前成效明顯的文旅項目，多在IP方面有所獵獲，構成持續吸客、留客的關鍵元素。就算產品的IP屬性較弱，但個性化、差異化很重要。

榮盛發展此前并無文旅IP儲備，加上缺乏足夠的產品研發打造能力，文旅大盤子上能落地且具備足夠競爭力的內容產品，整體偏弱。

以唐山的榮盛未來城為例。據此前媒體報道，榮盛未來城定位室內主題樂園，將購物與文化、旅游、休閑、娛樂相融合，形成40%體驗業態+50%自持業態的組合。包括“星幻港室內主題樂園”“魔豆城兒童職業體驗中心”“奧特萊斯名品街”“星星國際影城”“全球美食匯”“星幻驛站”等業態。

具體到產品，星幻港室內主題樂園設置撕裂星空過山車、太空梭海盜船、飛行球幕、黑暗乘騎、海盜船、旋轉木馬、跳樓機等；魔豆城兒童體驗中心包括職業體驗、運動體驗、科技體驗三大版塊。其中職業體驗板塊擁有8大社會行業43個體驗項目，近百種體驗職業。運動體驗板塊設置蹦床、N攀、極限運動3大運動系列，科技體驗板塊擁有聲、光、電、力、磁、水、光影互動、VR虛擬現實等8大系列展項。

榮盛未來城星幻港室內主題樂園

坦誠說這些產品本質上市場慣見，并無特別之處，可挖市場潛力有限。 

另從市場環境來說，以榮盛發展2015年投資的保定淶水縣野三坡景區為例，其將被打造成集旅游觀光、休閑娛樂、養老養生、體育健身和度假旅宿等功能為一體的綜合型景區，三年投資20億。 

淶水縣2014年、2015年的數據顯示，兩年間野三坡景區全年接待游客人次、旅游業總收入和門票收入都保持增長，但受市場競爭影響，增速都已下滑，其中門票收入同比增長分別為160%、15.4%，增速下滑嚴重。

對榮盛發展投資開發野三坡一事，原中國證監會曾在2016年9月19日發出的《行政許可項目審查反饋意見通知書》(162130號)中要求其說明合理性和必要性。榮盛發展的回應是由于戰略轉型(“3+X”戰略)，公司在向生活方式運營商轉變。 

梳理可發現，榮盛發展（擬）布局的文旅項目，多分布在二三線城市，與其傳統地產拿地區域多有重疊，類似野三坡景區的隱憂并非孤例。

在榮盛發展2017年年報中，2017年康旅板塊營業收入31.32 億元，但這對于整體投資仍不足以為道。

持續提高的融資額，對榮盛發展的資金回籠等要求甚高，尤其當下房地產市場仍波動不止，其潛在風險難以預料。加上金融監管趨嚴，去杠桿加速推進，榮盛發展的融資環境已不如前。

房企對文旅地產趨之若鶩，但目前尚未形成一個很成熟的模式，縱如萬達也多番折戟，未復元氣。面臨多重風險的榮盛發展，其摸索中充滿坎坷荊棘，當在情理之中。命運幾何，還需等待。