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“在我眼里，杭州除了西湖邊，就屬龍塢最有吸引力。” 在談起為何接受聘任成為龍塢茶鎮名譽鎮長時，宋衛平如是說。

龍塢茶鎮，這個古人眼里“花深不辨徑，地寂惟聞鳥”的地方，三面環山、茶地綿延，是宋衛平“理想小鎮”的探索樣本之一。它依托萬畝茶園，入選首批37個浙江省省級特色小鎮之列，也是杭州首個農業相關的PPP項目。

它不僅在生態上是中國美麗鄉村的典范，更在社會經濟形態上代表著鄉村振興的創新發展。

在這里，傳統農業被激活提升，詩意的田園風光寄托著都市人的鄉愁。

一、龍塢是一塊發展特色小鎮的好坯子

1、有農業產業——西湖龍井最大產區

龍井茶居中國十大名茶之首。在浙江，龍井茶以全省僅15%的產量貢獻了30%的茶葉產值，是浙江茶產業中的翹楚。龍井，又以西湖龍井為勝。

大部分人提到西湖龍井，只想到梅家塢，然而離杭州市中心西南15公里處，群山環繞，14000多畝茶園茶山連綿起伏，這里就是龍塢茶鎮。

這里每年的春茶產量約為140噸，全年產茶量在360噸~370噸，素有“萬擔茶鄉”之稱。近7成西湖龍井茶產于此，是西湖龍井茶最大的產區。

2、有旅游資源——溪水潺潺、山林茂盛，自然資源優渥

龍塢位于杭州市西湖區轉塘鎮上城埭村，與之江國家旅游度假區相鄰，西面主要是大斗山、小斗山森林野生區，南面和北面是大片的茶園。山水環繞、森林蔥郁、青翠連天，呈現出一幅原生態的江南茶村風光，是杭州市政府認定的西湖龍井茶保護基地。

龍塢也是西湖區龍塢鎮白龍潭風景區的重要組成部分。 2005 年 11 月被杭州市旅委授予杭州市鄉村旅游示范點。

同時，它坐落于西子湖畔西南側，與西溪濕地、宋城、白龍潭、靈山等周邊景區聯系便捷。

3、有故事——歷代文化名人醉心之地

龍塢原先由11個村子組成，歷史悠久，文化深厚。自古以來，尋茶而至的文人墨客，無一不覺如臨“世外桃源”，留下不少贊美詩句。

1300年前，“詩仙”李白游歷龍塢，沉醉于萬木吐翠的自然風光，寫下“朝涉外桐塢，暫與俗人疏。村莊佳景色，畫茶閑情抒”的詩句。

清朝盛世年間，相傳乾隆皇帝下江南也曾到外桐塢品茗，留下西湖“新十景”中的“龍井問茶”。

70多年前，郁達夫在游覽白龍潭之后，寫下了《龍門山路》。

上世紀五、六十年代，朱德在16年里4度造訪龍塢的外桐塢村，并親自栽種龍井茶樹。

二、龍塢十一村，村村有特色，如何劃3平方公里做特色小鎮？

龍塢的特色小鎮區域是以葛衙莊為中心，輻射帶動周邊共3.2平方公里。龍塢地區總面積24.7平方公里，共有11個村。

為何選葛衙莊區域？

我們來看龍塢地區的地形圖。葛衙莊既是龍塢的中心，也是龍塢地區的入口，更是去外圍上城埭村、外桐塢村、龍門坎村、何家村等10個村莊的必經之路。不管是延伸茶葉產業鏈，還是發展旅游，這種地形格局造就了葛衙莊成為龍塢的“中心會客廳”的設計，也自然而然地使龍塢的整體規劃形成“一鎮十村”，即以葛衙莊社區為中心，打造龍塢茶鎮，并輻射周邊10村形成聯動發展，形成龍塢全域景區。

小鎮是浙江省內唯一一個以茶葉為主題的特色小鎮。定位是以“龍井茶文化產業”為主導，集鄉村旅游與民俗體驗、文創產業及文化商業、運動休閑產業、養生健身產業于一體。走精品化和國際化的路線，形成產業集聚區，展示龍塢最有特色的東西。

三、龍塢茶鎮的開發模式

1、開發步序

2015年：政府投入階段，重點是基礎設施建設。

2016年：葛衙莊社區3.2平方公里區域內實現整村拆遷。

2017年：西湖區委區政府組建杭州之江經營管理集團有限公司，以企業為主體，采用市場化運作模式，負責龍塢茶鎮的開發、建設、運營及旅游策劃等工作。

2017年：引進綠城集團、藍城集團簽訂龍塢茶鎮PPP項目，小鎮重新進行規劃。

2、PPP項目

龍塢茶鎮無論是改建還是重建，都需要大量資金和專業的開發單位。PPP是促進政府和社會資本合作的很好的合作模式。

西湖區按照招大引強、市場競爭的原則，委托專業機構編制了龍塢茶鎮核心區開發建設PPP方案，通過公開招標，確定了特色小鎮開發經驗豐富的綠城集團、藍城集團等聯合體為合作開發單位，與政府共同開發建設龍塢茶鎮核心區。

PPP項目包括修建工業園、學校、安置房，還有高檔民宿、景觀綠化等一系列旅游配套設施。在未來的3～5年時間，龍塢鎮將以茶為引，打造成以5A級旅游景區為標準的茶鎮。

這不僅是杭州首個農業PPP項目，也是綠城的首個PPP項目。

整個項目總投資約51億元，初步規劃用地面積217.26公頃，建筑面積78.59萬平方米。其中建設期為3年，運營期為17年。

綠城聯合體由政府授予特許經營權，合作期滿全部移交政府。相當于政府向綠城聯合體“借”51億，后期加上適當的財務成本逐年償還。綠城聯合體也試圖在日后引進基金，吸引更多民間資本進入到公共服務領域。

3、運作茶產業的思路

茶葉雖屬于浙江傳統農業，但茶產業的發展還在初級階段，龍塢茶鎮同樣面臨困局：

茶產業內容單一，主要為茶葉生產，體量小不足以支撐小鎮的發展

西湖龍井品類聞名，但缺乏強大的主導行業發展的品牌企業背書，普通消費者難以選擇

茶文化雖源遠流長，但消費人群年齡偏大，文化傳承存在困境

龍塢茶鎮如何破局？

圍繞茶主題，發展多樣化產業

注冊“龍塢”商標，引導茶葉生產銷售向品牌化方向發展，發展茶+旅游、茶+文化等等，把龍塢建成宜居宜游宜業的5A級大景區。

融合資本，培育龍井茶品牌

根據浙江省政府印發的《關于促進茶產業傳承發展的指導意見》，浙江省將引導支持資本型重點企業參與打造龍井茶品牌，力爭到2020年，龍井茶產值達到80億元。

中國國際茶博會，永久落戶龍塢茶鎮

中國國際茶博會以打造成國際化茶文化交流平臺、國際性的茶旅游綜合體、茶產業創新發展的平臺、茶葉龍頭企業、品牌培育孵化平臺為目標，制定對茶產業有吸引力的招商與產業政策，聚集浙江省龍頭茶企，創新金融服務體系，利用好浙江已有的信息產業基礎，引入科技力量，對傳統的茶產業生產、銷售渠道、營銷方式等進行重構。

打造茶葉交易平臺

正在建設中的茶鎮配套項目的西湖國際茶博城，將是西湖龍井茶產區真正意義上的茶葉交易平臺，在茶葉流通的整個鏈條上解決倉儲物流包裝、信息支持、電子商務、質量保障、科技研發等諸多環節的問題。通過茶博城與龍塢茶鎮的有機結合，實現茶鄉自然風情旅游與國際茶文化體驗、茶產業鏈大整合、大流通之間有效互動。

四、龍塢茶鎮的規劃

龍塢茶鎮葛衙莊區域在2016年實現整村拆遷，規劃后的小鎮由入口區兔子山生態公園、葛衙莊安置房區域、小鎮商業中心龍塢九街以及其他居民生活配套組成。

1、小鎮入口區——兔子山生態公園

兔子山生態公園位于繞城高速龍塢出入口，總用地面積23.6萬平方米。整體設計保留原有山體，茶園，樹林，并利用場地內田埂路、茶園路的有機分割。茶園保留、利用和改造的比例為8:1:1。大山勢、大斑塊、大線條的設計環繞著一個4000平方米的主廣場，另外，園內還有一條3500米長的游步道。

兔子山生態公園是游客進入龍塢茶鎮的第一站。大規模的保留茶園，打造茶園漫步道，營造的是茶村慢生活的氣息。希望游客在逛完公園后，能夠迅速轉換心情，放慢節奏，寄情于這片好山好水，沉浸于自然清新的江南小鎮生活。

2、中國首個茶主題文化產業園——龍塢茶鎮·九街

今年3月31日龍塢茶鎮·九街正式開街，這個基于原龍塢工業園的改造項目，總建筑面積約10萬平方米。在經過506天整治，累計投入8億元后，舊貌換新顏，不僅建筑立面成為民國風，沿街面增加騎樓，內部業態也重新布局，以茶文化產業為特色，打造成為一個“茶產業、茶文化、茶生活”的集聚創新平臺。

九街名字的由來

“九”與茶文化有著歷史淵源。陸羽在《茶經》中提道茶有九難九德。

九難：一曰造，二曰別，三曰器，四曰火，五曰水，六曰炙，七曰末，八曰煮，九曰飲。指的是茶葉從采摘到品飲的九道過程，九難之難，難在用心。

九德：清、香、甘、和、空、儉、時、仁、真。

九街的“九”取義茶事的”九難“和”九德“，也代表了九條茶主題街巷。用傳統文化中最具內涵和傳承意義的數字對園區命名，寄托了對龍塢茶鎮的祝福和文化的傳承。

產業升級

龍塢雖然是西湖龍井茶最大產區，但知名度卻并不高。原來以勞動密集型企業為主的龍塢工業園區也急需產業升級，龍塢九街的開街，不僅打響“游在龍塢”的旅游宣傳，更依托西湖龍井品牌打開龍塢茶的市場。

九街的招商均為茶產業為基礎，融入藝術與創意促進茶文化的整體升級，將創意辦公和藝術沙龍融合到茶文化當中，在茶產業的基礎上布置衍生產業，養生中心，藝術產業，生態辦公，創意產業，人才中心，商業配套等。

對于入駐企業選擇，有三條標準：第一，必須是茶的相關企業；第二，必須有足夠的實力；第三，必須有一個長期的規劃。

及今，已入駐聯合國糧農組織政府間茶葉工作會議（FAOIGG-Tea）世界茶葉市場分析和貿易促進工作組、中國茶產業聯盟辦事處、中國農業國際合作促進會茶產業委員會茶旅中心、浙大茶研究所科技轉化中心等一批有重大影響力的茶機構。同時，浙江省茶葉集團股份有限公司等38家茶界翹楚企業和品牌落戶于此。此外，更多與“茶”相關的產業項目諸如茶藝大師工作室、茶文化研究所、茶藝培訓學校等大批茶文化機構也入駐這里。

業態規劃

龍塢茶鎮·九街根據茶產業的功能定位，以“茶文化、茶生活、茶科研”一體的茶產業孵化基地為目標，圍繞九條街區規劃7大功能板塊：茶市、茶研、茶博、茶宿、茶藝、茶娛、茶學，涵蓋精品茶葉銷售、茶葉研究、科學飲茶等諸多“茶主題”業態。

同時輔以品牌餐飲、咖啡吧、24小時便利中心、烘焙工作室、茶主題酒吧、影院等生活配套，形成集吃、住、行、游、購、娛一體的茶體驗街區。

在這里，游客可以體驗嘉年華游戲、品嘗各類美食、購買創意茶產品、觀看各類演出、目睹炒茶師傅手工制茶的全過程，并可以現場購買。

民國風建筑

不到8個月的時間，九街改造、重建了約50幢樓，為了更契合周圍的茶園風光，打造成具有民國風情的建筑群。大面積的紅色外墻配以青灰色的面磚，中國傳統的木色窗框搭配西方精致的拱門和露臺，漫步街區，路邊綠草如茵，倒也別有一番風味。

3、葛衙莊安置房改造區

葛衙莊安置房項目由綠城代建。整體風格與龍塢茶鎮總規劃風格一致，是兼具傳統韻味和現代化使用功能的新型農村社區。安置房以多層公寓為主，濃濃的綠城中式庭院風格。

與九街的建筑風格統一，坡屋面、陶土瓦，安置房在中式建筑基礎上配以民國風韻，立面以淺灰白三色為主，配合中式黛瓦，細節運用中式元素裝飾刻畫，整體氣質端莊又不失典雅。

在項目的景觀打造上，也別具匠心，融入了大量龍塢地域文化，種植了大量的茶花類植物，增添了居民的歸屬感。

五、一鎮帶動十村，打造龍塢全域旅游

龍塢茶鎮的價值不僅僅在特色小鎮，同時存在于周邊山水、茶田和村落之間，在自然基底下，形成“鎮-村”系統。從劃定的3平方公里特色小鎮范圍外溢至整個龍塢地區共24.7平方公里，覆蓋十村。以特色小鎮為龍頭，打造完整的大龍塢景區。

龍塢十村按“一村一品一特色”的規劃思路，在小鎮的帶動下，以茶為媒，開展了茶產業與旅游、文化、康養等產業的融合，使使原住民、各年齡段的新住民、游客、創客等各種人群都能融入龍塢豐富的茶文化生活。

據統計，2017年龍塢茶鎮共接待游客199.82萬人次，實現旅游收入15418.46萬元，帶動農產品銷售8941萬元。以目前的發展勢頭，2018年三項數據預計將分別提升10%。

比較有代表性的村子有：

1、何家村——首條標準山地車賽道

賽道“藏”在西山國家森林公園內的茶園里，總長6642米。全程由機制路段（起點及終點區域）、鄉間茶園路段、臨水路段、卵石路段、爬山（森林）路段、高速度下坡路段組成。賽道單圈累計爬高 176.5米，其中上坡段2296米，最大落差有107.5米。

參數設置由國家體育總局自行車運動訓練研究中心的運動員現場測試。帶有一定騎行難度的賽道設置，既增加了騎行樂趣，又可以滿足日后舉行專業比賽的需求。

騎行路上，龍塢的鄉野農居、山林、茶園、灌木叢林、水庫、溪流、農家菜地等田園風光盡收眼底，頗有一番野趣。

2、外桐塢村——龍塢藝術、民宿產業聚集地

外桐塢村就是李白詩句里的景色，依托中國美院的資源，眾多藝術家在這里開設油畫、國畫、雕塑、陶瓷、攝影工作室，使得小村莊有“畫外桐塢”的別稱，并成為杭州民宿產業外溢之所。

上城埭村——天下第一茶村

上城埭村是杭州最大千畝茶園所在地，得以“天下第一茶村”的名號。村子的設計和規劃都是突出茶村的文化特色，全村所有的茶園游步道修繕一新，全長3000多米的泥濘小路都建成了1.5米左右寬的青石板路，整體環境煥然一新，并在此基礎上打造中心茶藝街。

同時，村里重新挖掘茶鄉的文化碎片，打造文化禮堂，開辟健身房、圖書室、文化館等，豐富村民的精神文化生活。來上城埭村，除了品茶看風景，感受茶鄉文明和新農村的魅力成為游客紛至沓來的新需求。

龍塢茶鎮，讓我聯想起大洋彼岸的納帕谷《一瓶葡萄酒怎么救活一個美國邊陲小鎮？》：以葡萄酒立鎮，形成產業集群，打造“納帕谷”品牌，共同提高競爭力；通過一個中心區域帶動周邊幾個村鎮的發展，每個村鎮各自發展豐富的“葡萄酒+” 衍生旅游產品。這個加州的大農村群落，成為了國際上最成功的農業+旅游業特色小鎮，非但葡萄酒品牌躋入世界知名行列，更是國內外游客首選旅游目的地之一。

他山之石，可以攻玉。龍塢茶鎮，前景可待，未來可期。

*本文來源：微信公眾平臺“房地產觀察家”（ID：realestatereview），作者：戴小西、鄒毅，執惠專家作者，領易咨詢總經理（個人微信號：brian378183884)，原標題：《綠城是怎么做茶主題小鎮的？》