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7月4日，中西部地區主要投資貿易洽談會——中國蘭州投資貿易洽談會首簽文旅大單。張掖市河西印象文化旅游股份公司與中國新旅游專家金馬克旅游投資有限公司（以下簡稱“金馬克旅投”）簽訂長期戰略合作協議，將投資15億元共同打造創新型文旅項目張掖丹霞口小鎮（以下簡稱“丹霞口小鎮”）。該項目在傳承當地“一帶一路”地緣文化的同時融合現代游客需求，是開創中國體驗經濟的旅游小鎮示范項目，也是金馬克旅投進軍西北市場的首個扛鼎力作。

丹霞口小鎮緊鄰年游客量近300萬人的張掖丹霞國家地質公園，有著良好的地理位置及深厚的文化底蘊，是了解絲路文化、河西文化的核心入口。小鎮規劃用地約363畝，分為河西主題演藝區、河西風情街區、絲路文化體驗區、裕固家園區、河西游樂區等八大區域，集中展示古絲綢之路歷史文化、多民族文化、商貿文化、美食文化等。預計小鎮年接待游客量200萬人次以上，對完善張掖文旅產品、延伸文旅產業鏈、傳承一帶一路及河西文化，促進張掖乃至西北旅游業整體發展具有重要意義。

丹霞口小鎮將以河西文化為靈魂，充分利用主題演藝和科技手段，打造獨特的中國旅游IP。建設成集文化體驗、旅游演藝、主題游樂、情景商業于一體的新文旅項目，改變張掖以自然型景區為主配套項目缺乏的現狀，充分滿足各年齡段、各時間段游客的消費需求，有效填補了張掖旅游下午4點至凌晨2點檔文旅產品的空白，是張掖旅游升級戰略的核心項目，西北文化會客廳，更是體現多國、多民族文化融合充滿無限魅力的旅游目的地。 

丹霞口小鎮項目全過程運營方——金馬克旅投，創建于2006年，公司下設創意、設計、建設、演藝、運營、營銷和未來旅游等多個板塊，提供從創意到運營，全方位、系統性的整體解決方案。

談及金馬克旅投，自然無法忽視金馬克旅投董事長及創始人，同時也是文旅實戰暢銷書《別把小鎮造壞了》的作者——鮑將軍，他是一位文旅老兵，先后在宋城演藝、萬達文旅、雪松文旅集團任職集團高管。

鮑將軍從事文旅行業已經超過22年，1996年8月，杭州宋城演藝開業后的三個月，鮑將軍作為中國美術學院的優秀畢業生進入宋城演藝工作，這是鮑將軍文旅從業生涯的開端，直至現在他依舊將現任宋城演藝董事長黃巧靈形容為自己終身事業的第一個導師。

進入宋城演藝后，鮑將軍的首份工作便是為世界三大名秀之一的《宋城千古情》設計368款舞臺服裝。到1997年，他開始負責管理杭州宋城景區，在宋城工作的十余年間，鮑將軍歷任宋城景區副總經理、宋城集團項目公司總經理、集團副總裁等職務，稱得上是宋城年輕的“元老級”人物。

對鮑將軍而言，2006年是個特殊的一年，那年他做出堅毅的決定，離開工作了近十年的宋城，與好友合伙創立金馬克公司。當時的國內文旅市場仍處于早期發展階段，依靠自己對文旅的洞察理解和對美學創意的追求，他希望打造屬于自己事業。進入2008年，鮑將軍帶領團隊打造了屬于自己的第一個項目——宿遷“中國水城”，鮑將軍表示，該項目采取“景區+酒店+地產”模式，至今仍是蘇北地區開發最有特色、最成功的項目之一。

2012年，正值宋城演藝快速發展時期，鮑將軍又選擇回到宋城負責宋城景區改造工作，鮑將軍表示，在近一年多時間里，他主要做了兩方面工作：一是制定文旅景區街道商業標準化模塊，二是建立宋城景區營銷標準化體系，這兩項標準化作業，促進了宋城景區商業模塊和市場營銷的標準化管理的發展，他認為建立景區運維的標準化，產品的體系化是宋城演藝擴張全國市場的一個必要手段。

然而，這一次的鮑將軍在宋城的停留時間并不長。

鮑將軍認為，萬達是國內少有的文旅企業，舍得投入巨資打造文旅項目產品，比如萬達的秀場、主題公園，并且堅持采用國際標準，從創意、演員、管理人才到舞臺設備、樂園器械設備都采用國際一流的標準，使用全球最先進的設備，這樣確實帶來了極致的產品呈現效果，但同時也導致萬達文旅項目普遍投資量級巨大，在產品市場定價與同類型主題公園相差無幾的情況下，萬達文旅這些高投入的項目回報周期大大延長，持續運營壓力較大。

鮑將軍表示，在接手13個文旅城項目后，他開始對原來的主題公園模式進行優化升級，首先是對文旅項目投資成本進行優化，成本優化主要包括四個方面：

規模成本優化：縮小投入規模，通過對潛在市場游客量的測算，建造匹配規模的文旅項目，避免盲目追求宏大，出現“產能過剩”的情況。

設備成本優化：原來的主題公園項目設備全進口，進口固然好，但功能和效果類似的國產設備成本遠低于進口設備，考慮到整體收益測算，進一步提高費效比，對于設備投入進行了整體優化。

建設標準優化：結合中國市場情況，將國際市場標準與國內標準進行整合優化，取長補短綜合考慮。

人事成本優化：萬達文化集團此前堅持大量使用外籍員工，但實際上有很多工作完全可以由中國員工接替，從而有效快速的降低了用人成本。

其次，制定萬達文旅項目建設參數標準體系。雖然各文旅項目具有不同的定位，但每個文旅項目的建設規模、內部細節的規劃建造都需要有對應參數標準，比如，建造一座劇場涉及到的工程建設參數高達上萬項；主題公園中的道路施工需要根據樂園潛在的游客量確定道路施工寬度，因此并非每個項目都只采用一個固定的標準。

第三，則是網羅了一批文旅業界精英，建立了完善的團隊管理體系，為各項工作分配人力提供了參考標準，避免人力浪費，同時，實現統一的團隊管理，使公司可以高效管理分布在多個地方的項目。

然而到了2016年，由于萬達文旅內部轉型，鮑將軍選擇離開了萬達。

次年7月，萬達集團宣布將手中13個文旅項目大部分股權轉手給了融創。

離開萬達后，鮑將軍收到國內各大知名集團邀約，最終于2016年5月加入雪松控股，開始從0到1打造雪松文旅集團，逐漸建立起雪松文旅獨具特色的產品開發模式。

雪松文旅主要從事文旅小鎮項目，其將五大類文旅形態集中到文旅小鎮，包括客棧業態、體驗性商業業態、主題公園業態、旅游演藝業態、科技文娛業態。

作為雪松文旅的締造者——鮑將軍，在雪松文旅近兩年的時間里，超過10個城市落地了文旅合作項目，開業以及開工項目各一個，在團隊梯度建設方面，積極吸納各領域專業人才。

受到全國游客歡迎的麗江大研花巷和已建設完成的香格里拉獨克宗花巷正是鮑將軍任職雪松文旅期間一手打造的項目，同時該項目也是鮑將軍基于過去二十多年文旅一線從業實踐經驗的檢驗證明。在他的設想下，未來旅游業的演變將向著高度智能化、智慧化、無人化方向發展，即最終實現無機社會為有機社會提供極致服務的狀態。

今年4月離開雪松文旅后，他又重整旗鼓回到了金馬克，將公司從單一規劃升級至綜合運維，開始向著未來極致旅游的目標前進。

金馬克旅投作為中國第一批從事旅游創意、旅游演藝、運營營銷的專業文旅類公司，定位于中國新旅游專家，具備集“文化創意 - 規劃設計 - 開發建設 - 運營管理 - 營銷拓展”于一體的文旅全過程管理能力。

鮑將軍認為，未來旅游的實現將會分為幾步，首先是文旅逐步實現科技數字化，比如越來越多運營數字科技的文化旅游演藝、沉浸式體驗項目；其次是硬件的智能數字化，比如文旅行業大數據技術的運用，企業信息化水平提升等都將促進工作效率提升，從而將人從各項工作中解放；最后會是實現未來旅游的時候，乃至達到“無機社會為有機社會提供極致服務”。

為什么未來旅游會這樣發展？鮑將軍表示，主要是基于滿足市場消費者最佳體驗、項目成本最低及利潤最大化的現實要求。

從市場角度看，消費群體正在發生兩大變化，一是中產階層快速崛起，另一是新的年輕一代消費群體規模日益壯大，傳統的觀光游產品不再是他們的首選，他們選擇旅游更多的是為了體驗一種異地風土人情的生活方式，或者選擇一種抽離，短暫的遠離塵囂，體驗性的部分至關重要。而未來旅游能夠滿足新的消費群體變化后的需求，根據他們的需求特點提供相關定制化特殊產品服務。

從業主或投資者角度看，成本最低、利潤最大化、重游率最高是他們的基本投資訴求，擁有業主思維是一種共贏的思維方式。現今國內一些文旅項目，不從運營的角度出發進行創意、規劃和設計，不評測市場容量盲目投資。鮑將軍認為，當前文旅項目中就單主題項目最優的投資規模不宜超過10億元人民幣，復合型多主題項目則需要根據當地所覆蓋城市居民的轉換率及旅客量進行整體投資測算，那些沒有依據、投資規模高達幾十億及以上的文旅項目將很難形成長效盈利，任何的文旅投資都要提前設定投資模型及產品模型，評估真實的市場需求，并且與項目投資規模達成匹配。

在國內文旅投資開發中，多數項目未能清晰的考慮運營管理中的產品模型，投入與產出之間存在不平衡現象，投入遠遠大于產出，無法形成交易閉環。簡單的羅列、堆砌，缺乏差異化和特色的產品也很難吸引消費者，游客量無法支撐項目運營則最終導致項目難以為繼。許多文旅項目的失敗正是由于對市場的理解和投資的測算失誤造成的。

鮑將軍對這些問題進行了深入思考，金馬克旅投現在確定了三大業務板塊輸出模式：旅游小鎮、旅游綜合體和全域旅游，在這三大板塊中，金馬克旅投研發了四款標準化產品模塊，分別是科技型文旅產品、文化型文旅產品、演藝型文旅產品、未來公園。

這四款模塊化產品可以根據當地的文化特征，直接對接到三大業務輸出板塊中，這四種產品每一種項目模型面積都是在150畝左右，也是文旅類產品投產比、游客體驗最優的模型。

鮑將軍表示，首年100萬人次游客是我們反復考量了在合適的旅游目的地能夠達到的水平，就是100萬游客人次情況下，收入在1.5億左右，再從投資的性價比，運營成本的性價比，倒推最優的投資規模。

解決了投資問題，文旅行業仍面臨著有開發主體，無持續經營主體的痛點。眾多文旅存量項目如何持續進行產品迭代升級，保持勃勃生機？運營管理團隊在其中至關重要，人才方面，金馬克旅投設立了合伙人機制，在文化演藝、文旅商業等領域聚集了一批真正專注文旅、熱愛文旅運營管理的資深人士。

鮑將軍將金馬克旅投現階段的發展策略概括為“金馬克六式十八招”，2018年是金馬克旅投的升級之年，成為一家從“創意”到“運營”的全過程管理公司。不過與10年前相比，現在中國的文旅產業各環節玩家更多，競爭趨于激烈，重整旗鼓的金馬克旅投迫切需要通過實際文旅項目的運營管理成績來證明自己。