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在成立版納航投后，上市房企云南城投置業股份有限公司（簡稱“云南城投”）于近期再次入局西雙版納，其控股子公司西雙版納云宇置業有限公司競得西雙版納盛璟新城投資開發有限公司(標的企業)100%股權， 以超3億元的代價，獲取近千畝旅游地產土地儲備。

西雙版納是旅游地產投資熱土，地產商扎堆，房價飆升高企。云南城投挺進西雙版納，其意圖分羹更多。

在云南城投對外的表述中，旅游地產現已成為公司新的核心主業。基于發展戰略之一的“大并購”，云南城投在全程開發外，砸錢并購拿地囤地，擴展旅游地產及文旅業務邊界，以圖迅速占領擴增市場。

不管是深耕云南市場所具有的天時地利，還是不押注一域的全國范圍頻繁落子，云南城投既面臨著與各大小地產巨頭的文旅 “跑馬圈地”混戰，更需要解決自身高負債、體量不大且造血能力相對不強等問題。

云南城投知己“命門”所在，提出 “以提升‘高周轉’能力為核心，強化全程開發與運營能力”，以圖解決挺進文旅中資金和運營能力欠缺這兩個關口。已有現實是，關口難破，路途漫遠。

西雙版納投資熱

通過競得盛璟新城100%股權，云南城投拿下西雙版納橄欖壩四季度假區項目，該項目位于勐罕鎮東部，距西雙版納傣族自治州首府城市景洪市區22公里，項目緊鄰4A級景區傣族園，已取得935畝土地，并建成總建筑面積約7.4萬平方米。

按云南城投公告內容，在付出2922.34萬元外，云南城投還需代盛璟新城向其控股股東景洪國投（景洪市國有資產投資有限公司）清償債權人民幣2.96億元，以及該筆款項自景洪國投實際投入之日起至款項清償之日止的利息。折算下來，云南城投總計付出3.25億元。

云南城投在公告中提到，西雙版納橄欖壩四季度假區項目具備區位、自然景觀及人文景觀等優勢,若版納云宇能獲得本項目，可進一步增加公司（云南城投）土地儲備，增強公司（云南城投）持續盈利能力。 

云南城投此前在西雙版納已有布局。早在2016年4月初，云南省城市建設投資集團有限公司（簡稱“云南省城投集團”，云南城投控股股東）與西雙版納政府簽訂協議，在城市建設、文旅業和重點民生等領域進行戰略合作，前者計劃投資達500億元。彼時，云南城投與景洪城投已在西雙版納開發夢云南·雨林瀾山、傣泐金灣、西雙版納洲際酒店等多個項目，涉及旅游地產、住宅地產、酒店等多個領域。

其中夢云南·雨林瀾山是云南城投早至2014年進軍西雙版納的首個旅游地產項目，占地800多畝。

今年7月10日，云南城投發布公告稱，公司擬出資6700萬元與成都信屹企業管理有限公司共同出資在西雙版納設立西雙版納航空投資有限公司，主要在西雙版納境內進行項目拓展，獲取潛在項目機會，主要從事航空旅游、房地產開發經營、租賃、銷售等。

西雙版納已是地產巨頭激烈角逐的重要一隅。除了云南城投，萬達、保利、世紀金源、華僑城、雅居樂、中弘股份、紅星地產等都已涉入或曾涉入其中，旅游地產布局從2012年延續至今。

根據云南省政府批準的《西雙版納州土地利用總體規劃（2006~2020年）》主要調控指標，到2020年，西雙版納全州城鄉總建設用地控制在24萬畝以內，這是剛性指標。但在2009年，西雙版納全州建設用地規模超過34.98萬畝，已透支了十余萬畝用地指標。

有數據顯示，2017年西雙版納全州接待國內外游客超3310萬人次，同比增加31.36%。旅游走高，加上西雙版納自身的生態氣候及文旅資源，加上云南旅游發展、“一帶一路”政策助推，以及今年4月海南發布限購政策，內外因素促推西雙版納依然還是旅游地產投資的熱土高地。

旅游地產也呈現供不應求態勢。央視6月27日的報道提到，從2017年8月開始，景洪的房價在3個月里每平方米4000多元漲至接近翻倍；有樓盤在三個月的時間漲了3000元/平方米，在今年6月售價達1.6萬元/平方米。另有未經核證的數據顯示，西雙版納今年6月前后樓市均價突破萬元，達10734元/平方米，同比增加158.99%。部分度假地產項目單價高達3萬元/平方米、2萬元/平方米，漲勢較猛。

今年6月6日，西雙版納景洪市政府出臺限購政策，規定契稅滿兩年后才可交易、對同一項目憑購房者本人身份證件僅可購買兩套房等。不足一個月后，西雙版納州政府加碼整頓規范房地產市場政策，提出將在下屬各縣市、園區實施“一城一策”，對商品房屋銷售和購買采取限制購買數量、購買資格及交易條件等措施，穩定房地產市場。

在西雙版納建設用地指標并不寬松的境況下，云南城投借由并購項目再次探足西雙版納旅游地產市場，不失為迂回卻有效之舉。

并購，并購

除西雙版納外，云南城投在大理、昆明等地布局有“夢云南”系列旅游地產，目前尚未有具體統計信息。

按云南城投的既定發展策略，其將打造出“融城”系城市住宅綜合體和“夢云南”系旅游地產兩大產品線以及一個商業模式,即住宅綜合體與旅游地產、養老地產的產業聯動商業模式，向康養、文旅和會展產業轉型，形成傳統地產開發板塊、康養文旅產業板塊、未來城板塊三大產品模式。

據不完全統計，除了“夢云南”旅游地產，云南城投旗下還有戛灑花腰傣旅游小鎮、石林康旅田園綜合體項目、“古滇南部文化旅游城市服務區”項目（擬開發為滇池國際養生養老度假區）等文旅業態。

云南是重點深耕區，云南城投的布局也著眼全國。

今年3月，云南城投表示將與四川省涼山彝族自治州冕寧縣簽署《冕寧新區開發項目投資協議書》，對冕寧新區2500畝文旅項目進行投資建設。項目預計投資金額達120億元，投資期限為8年。

這屬于項目全程開發范疇，但通觀近幾年的省外布局動作，云南城投已漸由全程開發+并購兩種方式并舉，轉變為更趨向并購或投資等模式。

今年6月22日，云南城投發布公告稱，以235.72億元巨額收購成都會展（100%股權）的議案獲得通過。彼時，云南城投的市值為83.82億元，只約有成都會展市值的35.6%。這被視為“蛇吞象”的交易，云南城投持續一年的意愿達成。

成都會展全稱“成都環球世紀會展旅游集團有限公司”，旗下有世紀城假日酒店、世紀城洲際酒店、環球中心洲際酒店以及黑龍灘洲際酒店等四家酒店，控股子公司世紀城物業、世紀城會展中心、黑龍灘長島等物業資產。

按交易雙方承諾，若此收購在2018年底完成，在2018年至2020年盈利承諾期內，成都會展三年累計實現的承諾扣除非經常性損益后凈利潤合計約為63億元。

而2015年、2016年及2017年1~8月，成都會展的營收分別為16.81億元、16.45億元、10.94億元，凈利潤分別為8787萬元、2.61億元以及1.85億元，對比63億元承諾盈利，相差甚巨。

云南城投倒是顯得不擔心，其稱成都會展現有5個在建項目、302萬平方米的土地儲備（含擬建項目占地），項目分布在成都市及其周邊地區，多個項目預計于2018~2020年間竣工并完成交付，這些項目將帶來業績的大幅增長。

若收購如愿達成，云南城投的會展業務板塊體量將劇增，成為西南會展業巨頭。云南城投在2017年年報中提到，成都會展涉及土地面積約4530 畝,如重組完成,將進一步完善區域布局,加快打造西南地區及全國的商業、住宅地產開發的一流企業。

另早在5月25日，云南城投發布公告稱，計劃收購海南國際會展中心綜合性地產項目，總對價約19.85億元。若收購達成，云南城投將對這一項目進行后續投資及運營管理。

具體來說，云南城投將收購天利集團持有的海南天利投資發展有限公司（天利投資）、海南天聯華房地產投資有限公司（天聯華公司）、海南天利度假酒店有限公司（天利度假）各70%的股權及海南天利酒店有限公司（天利酒店）75%的股權。

按公告內容，天利投資等四家標的公司負責開發運營的海南國際會展中心綜合性地產項目，項目總用地291.3畝，總建筑面積44.93萬平方米，項目包括酒店、住宅、寫字樓、商業、別墅；項目總投（不含稅）約40億元，已投資金額約25億元，尚需投資金額約15億元。

云南城投更為頻繁的收購動作是對銀泰系列項目的接連下手。2016年11月、2017年3月，云南城投分別提出收購銀泰系各8家公司，共16家公司股權，涉及淄博、哈爾濱、杭州、寧波、臺州  成都、溫州等地。

云南城投表示，這兩次收購有助于加速其全國戰略擴張，提升商業運營能力，并有效拉動公司業績增長。

有數據顯示，去年云南城投旗下在售的銀泰系項目有9個，為云南城投帶來超過23%的銷售業績貢獻。去年云南城投全年銷售額為108億元，躋身全國百億房企系列。

兩大難解“命門”

接連并購、跑馬圈地，對云南城投的業務版圖填充、業績提升，目前可看到一些直接成效。但每一個動作后面都是實打實的砸進大量資金，對于一個體量稱不上很大的公司來說，后面是資金壓力加劇，債務高企。

4月9日，云南城投發布公告稱，收到上海證券交易所《關于對云南城投置業股份有限公司 2017年年度報告的事后審核問詢函》，要求云南城投從一級土地開發業務的經營情況、重大交易、融資安排等方面進一步補充披露信息。

該問詢函提及“截至報告期末公司資產負債率約為88.82%,且報告期內公司利息支出高達17.59億元, 是公司歸母凈利潤的6.66 倍,公司的融資情況已經成為影響經營狀況的重要方面”。

執惠梳理云南城投近幾年年報發現，2013年-2017年，其資產負債率分別為79.82% 、85.26% 、87.65%、89.23%、88.82%；歸母凈利潤分別為3.199億元、4.407億元、2.786億元、2.441億元、2.640億元；扣非凈利潤分別為7164萬元、1.693億元、-1.807億元、-3.648億元、1.121億元。

2018第一季度資產負債率為88.83%，歸母凈利潤為-4988萬元，扣非凈利潤為-4992萬元。

2013年-2017年，云南城投投資活動產生的現金流量凈額分別為-9.115億元、-14.03億元、-10.78億元、4.185億元、-25.03億元，整體處于入不敷出狀態，其中2017年同比下滑697.98%。

數據顯示，云南城投2017年現金資產約53.33億元，短期債務卻高達147.01億元，兩者差距甚遠。此外，云南城投2017年底的流動比率為1.44，速動比率為0.29，意味著其資產流動性和資產變現能力都還較弱。

今年6月，云南城投發布公告提出擬出售旗下2家公司的股權：大理滿江康旅投資有限公司80%股權、西安云城置業有限公司51%股權。其目的即在于獲取投資收益，實現資金回收，增加公司現金流動性。

在放棄太陽山項目時，云南城投的資金壓力已有所顯露。

太陽山項目全稱“云南澄江太陽山國際生態旅游休閑度假社區項目”，位于撫仙湖東岸，開發總用地面積6618畝，啟動開發于2013年前后，開發主體為 “云南澄江老鷹地旅游度假村有限公司”(簡稱老鷹地公司)，由云南省城投集團、華商之家（云南城投持股40%）與永昌發展有限公司(境外企業)分別持股60%、30%以及10%。

2013年上半年，云南玉溪市政府加大保護撫仙湖生態環境，太陽山項目遇阻，當年11月，對云南省城投集團計劃轉讓的老鷹地公司及太陽山公司各60%股權，云南城投選擇放棄優先收購權，理由是 “考慮到環境保護風險，開發周期長達11周年，后續投入的資金量大，現金流回正周期較長”。

之后已有利好因素出現，包括2014年撫仙湖周邊開發的項目已由25個縮減至13個，幸存的太陽山項目開發與競爭壓力縮小，云南省在2017年初釋放重新支持撫仙湖開發的信號。但云南城投選擇第二次放棄主動權。

2017年6月，萬科介入太陽山項目，受讓華商之家另外兩位股東百年置業、云嶺天籟分別所持25%、15%股權，彼時云南城投依然選擇放棄優先購買權，理由類同：考慮太陽山項目后續開發周期較長,投資壓力較大,同時為老鷹地公司戰略性引入國內一線知名房企,有利于太陽山項目的后續發展。

最終云南城投與萬科在最新的開發公司中分別持股40%，但由萬科操盤開發。

資金問題縈繞難去。

據執惠不完全統計，5月22日至7月11日，云南城投擬通過債券、信托借款、債券融資等方式籌集資金近70億元，擬用于歸還公司(含下屬公司)債務、補充營運資金或項目投資等。

云南城投曾提出“以提升‘高周轉’能力為核心，強化全程開發與運營能力”，這恰是包括旅游地產在內的文旅項目的兩個難解“命門”所在：資金、運營；巨量資金投入，更長的開發回報周期、資金沉淀期，是第一道關，精細化的操盤運營能力，為第二道關。

眾入局者一起闖關，云南城投如何破局？