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10月19日，華僑城出售上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)的信息在北京產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行預(yù)披露。上海華合地產(chǎn)由華僑城和華潤各持有50%股權(quán)，旗下主要有位于靜安區(qū)天目社區(qū)地塊項目。

這不是華僑城第一次出售旗下資產(chǎn)，自2018年9月以來，華僑城開始頻繁地出售旗下公司股權(quán)及資產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)觀察報記者不完全統(tǒng)計，截至10月24日，華僑城掛牌出售和進(jìn)行預(yù)披露的資產(chǎn)至少有15項。

這些被計劃出售的資產(chǎn)，有項目公司股權(quán)、土地、在建工程及金融資產(chǎn)，其中以房地產(chǎn)項目為主，但也涉及其他領(lǐng)域股權(quán)，出售主體涉及華僑城集團(tuán)及旗下華僑城股份、華僑城亞洲等。

被計劃出售的房地產(chǎn)項目，多數(shù)位于上海、深圳和成都等一二線城市。作為國資委最早認(rèn)定的以房地產(chǎn)為主業(yè)16家央企之一，華僑城這一行為被外界理解甩賣資產(chǎn)彌補流動資金。

接近華僑城人士表示，出售資產(chǎn)更多是處于資產(chǎn)配置需要，集團(tuán)層面要求，把一些占用資金較大、短期內(nèi)變現(xiàn)較難和盈利能力較弱的項目變現(xiàn)，把更多資源聚焦在文化、旅游和新型城鎮(zhèn)化主業(yè)上面。

華僑城集團(tuán)官方回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察報表示，資產(chǎn)處置、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和合作開發(fā)等行為，主要為了加快現(xiàn)金回流，提高整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，這是華僑城實施新戰(zhàn)略的重要組成部分，是新的發(fā)展模式下實現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要路徑。

一二線城市地產(chǎn)項目為主

經(jīng)濟(jì)觀察報記者發(fā)現(xiàn)，截至目前，華僑城預(yù)披露出售的15項資產(chǎn)中，除了6月撤回出售的深圳康橋置業(yè)投資有限公司30%股權(quán)外，其他14項預(yù)披露或正在出售的資產(chǎn)多數(shù)發(fā)布在9月和10月。

14個項目中，和房地產(chǎn)有關(guān)的項目11項，其中位于一二線城市項目9項，4項位于成都，3項位于上海，2項位于華僑城總部深圳。此外，泰州和海南各有1項。

這一輪華僑城出售的資產(chǎn)中，成都共有4項，分別為成都安仁華僑城仁嘉文化旅游開發(fā)有限公司100%股權(quán)、成都安仁華僑城仁里文化旅游開發(fā)有限公司100%股權(quán)、成都天府華僑城湖濱商業(yè)管理有限公司51%股權(quán)和成都地潤置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權(quán)。

前兩家文旅開發(fā)公司為華僑城安仁古鎮(zhèn)項目公司中的一部分，今年1月9日，成都安仁華僑城以2.02億元價格獲取安仁兩幅共計163畝土地，兩幅土地用途為住宅及配套商業(yè)，安仁鎮(zhèn)隸屬于成都市大邑縣。

成都地潤置業(yè)開發(fā)的洛帶博客小鎮(zhèn)項目為華僑城洛帶古鎮(zhèn)項目一部分，該公司原為臺灣企業(yè)景富投資旗下項目，今年1月，股東變更為成都洛帶華僑城文化旅游開發(fā)有限公司。6月，華僑城在洛帶古鎮(zhèn)附近還拿下107.6畝土地。

上海出售的3項資產(chǎn)，除了與華潤合作開發(fā)的天目社區(qū)項目外，10月，華僑城還預(yù)披露了出售上海萬錦置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)和上海華僑城中意文化廣場二期項目的消息，三個項目凈資產(chǎn)接近30億元。

以天目社區(qū)項目為例，華僑城在項目公司上海華合房地產(chǎn)持股50%，本次掛牌出售，意味著華僑城徹底退出項目開發(fā)。天目社區(qū)項目拿地成本為69.32億元，包括2.45萬平方米的住宅、3.65萬平方米商業(yè)及12.14萬平方米的辦公。

天目社區(qū)項目位于上海蘇州河區(qū)域，有一定稀缺性，但由于上海商住限購，顯然去化周期較為漫長。截至9月底，上海華合地產(chǎn)凈資產(chǎn)為14.95億元，負(fù)債23.28億元。

類似的還有上海華僑城中意文化廣場二期資產(chǎn)包，該資產(chǎn)同樣為商住用地，主要由土地及部分在建工程組成，建筑面積為13.03萬平方米，轉(zhuǎn)讓底價為12.37億元，交易時間截至11月2日。

上海的另一個資產(chǎn)包為萬錦置業(yè)名下合利坊舊區(qū)改造項目。據(jù)上海市普陀區(qū)房管局文件信息，該項目共需要拆遷799戶居民，由于市場房價上漲較快，目前還有60余戶居民沒有有搬遷，拆遷許可證截至2019年2月28日。

位于深圳的兩個項目同樣為舊改項目，其中深圳萬霖投資有限公司為龍崗區(qū)坂田大貿(mào)工業(yè)區(qū)舊改實施主體，該項目獲取時間為2017年5月，開發(fā)建設(shè)用地面積11847.1平方米，計容面積為6.99萬平方米。

深圳市協(xié)豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同樣為舊改項目，2015年華僑城以28億元價格從花伴里手中收購恒祥基51%股權(quán)，并更名為華僑城城市更新，作為華僑城旗下舊改平臺，協(xié)豪地產(chǎn)為華僑城城市更新子公司。

不僅僅是地產(chǎn)項目

華僑城計劃出售的資產(chǎn)中，還有兩項位于三四線城市。其中一個是10月份掛牌出售的海南華僑城實業(yè)有限公司100%股權(quán)。今年6月，海南華僑城實業(yè)與文昌市簽約了宋氏文化園、東郊椰林、紫貝門戶田園廣場等三個項目。

海南是國內(nèi)限購最嚴(yán)厲的省份之一，今年4月，海南省政府發(fā)布了全域限購政策。

截至三季度末，海南華僑城實業(yè)負(fù)債24.66億元，凈資產(chǎn)為4735.58萬元。

另一個地產(chǎn)資產(chǎn)包為泰州華僑城部分土地及在建工程，北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，資產(chǎn)包土地面積為42.99萬平方米，土地性質(zhì)主要為商住，掛牌出售低價為6.15億元。泰州華僑城項目已經(jīng)連續(xù)多年虧損。

其實，從9月華僑城陸續(xù)將計劃出售的資產(chǎn)掛牌時，出售范圍就不限于房地產(chǎn)項目。9月份預(yù)披露了出售深圳華僑城消費安裝工程有限公司100%股權(quán)的信息，截至8月底，該公司凈資產(chǎn)為655.2萬元。

另一個非地產(chǎn)項目為10月初預(yù)披露出售的英大證券0.74%股權(quán)，英大證券為國家電網(wǎng)控股的全國性證券公司，2002年5月華僑城成為英大證券的股東，這次出售后，華僑城將退出英大證券股東序列。

10月24日，北京產(chǎn)權(quán)交易所掛出中山華力包裝有限公司100%股權(quán)預(yù)披露信息，該公司股東榮添投資有限公司為華僑城（亞洲）控股旗下公司，10月22日，華僑城亞洲董事會批準(zhǔn)了出售行為。

不難發(fā)現(xiàn)，被出售的項目中，第一類為拆遷難度較大的舊改項目，包括上海的1個項目和深圳的2個項目，這些項目雖然前景可觀，但變現(xiàn)周期較長。

第二類為去化周期較長的項目，無論是因為限購政策導(dǎo)致去化較慢的上海商住項目和海南項目，還是本身區(qū)位并不理想的安仁、泰州等項目，被出售同樣是因為周轉(zhuǎn)較慢。

第三類為資產(chǎn)本身盈利不強或者規(guī)模較小，且與華僑城主業(yè)關(guān)聯(lián)性不強的產(chǎn)業(yè)，比如目前正在增資的英大證券、凈資產(chǎn)只有655萬元的深圳華僑城消防安裝工程有限公司以及陷入虧損的華力包裝。

華僑城集團(tuán)回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察報稱，這種做法，既有利于華僑城進(jìn)一步聚焦主業(yè)，保證企業(yè)有更多的精力和資源集中到文旅產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)中，不斷提升文旅核心競爭力，通過資源優(yōu)化配置，為消費者開發(fā)與建設(shè)更優(yōu)質(zhì)的文旅項目。

背后的邏輯

從2015年以來，華僑城開始啟動對內(nèi)改革、對外開放的新興戰(zhàn)略，將原來旅游地產(chǎn)為主的戰(zhàn)略調(diào)整為文化+旅游+新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，華僑城方面表示，通過資產(chǎn)處置、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)等方式，加快現(xiàn)金回流，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，是華僑城新戰(zhàn)略的重要組成部分。

上述接近華僑城人士也表示，華僑城對內(nèi)改革主要圍繞新型戰(zhàn)略進(jìn)行，今年已經(jīng)基本完成，下一步就是進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整，“原來華僑城做了很多投資，下一步將把和主業(yè)關(guān)聯(lián)不大且盈利能力有限的資產(chǎn)逐步剝離。”

從2017年確立了新戰(zhàn)略以來，華僑城集團(tuán)陸續(xù)簽下了超過30個項目，每個項目投資均在百億元以上。而且，由于是文化旅游項目，每個項目前期均需要投入大量資金用于基礎(chǔ)設(shè)施和文化旅游設(shè)施建設(shè)。

在新戰(zhàn)略的影響下，近年華僑城集團(tuán)資產(chǎn)、負(fù)債、凈利潤等財務(wù)指標(biāo)增幅均較大，截至2018年6月，總資產(chǎn)達(dá)到了3822.35億元，比3月末增長了400.57億元，是2017年底的5.1倍。

同時期，華僑城集團(tuán)負(fù)債也大幅上升，借款、債券和票據(jù)從2017年底的249.68億元增加至2018年6月底的1370.99億元，增加了4.5倍。

上述人士認(rèn)為，華僑城想要保持快速發(fā)展，提高周轉(zhuǎn)率是必要保障，即將資源在一定時間內(nèi)變現(xiàn)，實現(xiàn)快刀斬亂麻的效果。“如果自己可以開發(fā)，那就自己開發(fā)，自己開發(fā)不了，就交給別人開發(fā)，戰(zhàn)略上快速回籠資金，戰(zhàn)術(shù)上比較靈活。”

華僑城集團(tuán)在書面回復(fù)中表示，在傳統(tǒng)發(fā)展模式下，華僑城主要通過文旅產(chǎn)品配套獲取土地資源，必須通過完整的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售才能實現(xiàn)價值，在現(xiàn)金回流和收益方面與文旅產(chǎn)品形成互補。

在創(chuàng)新發(fā)展模式下，華僑城獲取土地資源后，一方面用于發(fā)揮核心優(yōu)勢，打造文化旅游項目，另一方面，通過資產(chǎn)出售、股權(quán)出讓和合作開發(fā)等形式，將部分配套土地價值變現(xiàn)，實現(xiàn)資金高效周轉(zhuǎn)。

華僑城集團(tuán)進(jìn)一步指出，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，華僑城集團(tuán)通過市場化手段，整合多種方式，不斷調(diào)整提高整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，為文旅建設(shè)提供了有力保障。這是正常的市場行為，也是華僑城集團(tuán)在創(chuàng)新發(fā)展模式下實現(xiàn)跨越發(fā)展的重要路徑。在未來，這些創(chuàng)新手段也將成為集團(tuán)常規(guī)的經(jīng)營模式。

也就是說，華僑城集團(tuán)想要維系其快速發(fā)展文化旅游新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，不僅需要砍掉短期難以變現(xiàn)的資產(chǎn)，實現(xiàn)輕裝上陣，同時也需要將手中資源不斷變現(xiàn)，無論房地產(chǎn)形勢如何，資產(chǎn)整體周轉(zhuǎn)率盡可能保持高效。

華僑城集團(tuán)在回復(fù)中表示，目前華僑城集團(tuán)旗下項目資金流轉(zhuǎn)狀況良好。“在國資委的監(jiān)督下，華僑城集團(tuán)將持續(xù)對資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化，進(jìn)一步提高資金使用效率。”

*本文來源：經(jīng)濟(jì)觀察報，作者：田國寶，原標(biāo)題：《華僑城回應(yīng)頻繁出售資產(chǎn)內(nèi)情》。