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12月18日，由執惠主辦，夢東方首席贊助，左馭與源和資本協辦，主題為“新動能·新生態·新娛樂”的《2018第三屆中國文旅大消費年度峰會暨“龍雀獎”頒獎盛典》在上海盛大舉行。此次峰會匯聚了文旅資本方、文旅集團、文旅運營商和內容商等百位資深從業者，圍繞目的地產品營銷、IP文化創意傳播、內容業態沉浸體驗、文旅產業大數據、營銷新技術新手段等主題，全方位多維度問診2018，把脈2019。域見文旅董事常務副總經理、睿途旅創董事長彭婷婷出席本次論壇并發表主題演講。

彭婷婷認為，旅游地產發展空間經歷了三層演變，第一層，一個酒店加一個住宅樓盤就構成了發展空間；第二個空間是酒店+商業街+住宅，在第二大空間的Plus版里是酒店+商業街+樂園+住宅；第三空間是基于旅游運營思維的包含居住產品的多元業態合理配置。賣家過去是賣產品，但未來更多是要去賣品牌價值。

彭婷婷表示，旅游地產在不斷變化和更迭，現在誰也不會像過去一樣動輒拿幾千畝的地砸成樂園或古鎮再賣房，這個暴利時代已經過去了。在她看來，真旅游還是真地產，哪個是情懷？哪個是萬惡之源？這一點都不重要，重要的是核心居住功能占比，是在運作項目時的開發思維，這個思維是過去做住宅的開發思維還是旅游的思維，這才是最重要的。

以下為彭婷婷演講全文：

（本文根據演講實錄整理而來，執惠略做刪減）

各位旅游行業的同仁們、朋友們，過去我更多是以學者、研究者的身份在演講，今天是第一次以操盤者的身份在這里給大家講述我的觀點。

今天的演講題目是“創新新時代下文旅地產的第三空間”。在我從事旅游研究，到負責房地產集團文旅板塊的投資過程中，大家一直在討論是真旅游還是真地產？在這樣的話題中，很多人說到底應該旅游多一點還是地產多一點？還有很多人提出旅游和地產里是不是應該少一點情懷，如何實現旅游和地產的平衡？

真地產還是真旅游？

實際上，在整個過程中，旅游被包裝成了情懷，而地產被過度妖魔化。今天這個時代，旅游從觀光走向了度假，我們會為一個酒店赴一座城，旅游變成了生活方式，既然是生活為什么要排斥住呢？為什么你覺得多元化的居住產品就不是旅游產品呢？

我想說的是，真旅游還是真地產，哪個是情懷，哪個是萬惡之源一點都不重要，重要的是核心居住功能占比，是在運作項目時的開發思維，這個思維是過去做住宅的開發思維還是旅游的思維。居住產品是滿足單一功能的剛需（改善性住房、城郊結合部的第二居所）還是滿足了居住功能以外的高附加價值（比說社區、文化、精神感知等），當居住產品從功能吸引力過渡到了文化、社群旅游吸引力的時候，優質的居住產品也是旅游產品。

從我的從業經驗以及到現在的操盤經驗來看，我想表達一句話：被“妖魔”的旅游地產在不斷地變化和更迭，當地產的暴利時代過去，現在誰也不會像過去一樣動輒拿幾千畝的地一砸一個樂園、古鎮再賣房，這個暴利時代已經過去了。

旅游地產發展空間演變

第一個空間是什么呢？早些時候的海南遍地是所謂的旅游地產，一個酒店加一個住宅樓盤就構成了發展空間，空間僅限于此。

第二個空間是酒店+商業街+住宅，在第二大空間的Plus版里是酒店+商業街+樂園+住宅。在這個時代里，我們曾經是開創者也是領航者，現在我們有三家景區，三家住宅區度假景區，項目整整占地7000畝，大家現在津津樂道的所有旅游業態在福州貴安新天地旅游度假區、寧波海皮島景區、福州羅源灣海洋世界里全部都有，在三個項目里業態都包含了五星級酒店、樂園、演藝、溫泉度假等項目。                       

大家可以通過這張圖看到我剛剛所描述的業態，這張圖是我們的實景圖，這就是在接近十年前的時間內第一個旅游度假項目，是第二空間的Plus版本，我們曾經建立了最大的海上世界，有最大的兒童體驗樂園，有歡海拓展公園，有600畝的溫泉度假區，有中國單體面積最大的劇院（可以坐4600人），光劇院當年造價5億，樂園投資達39個億之多，這是在2012年已經建設完成的項目。

到旅游地產發展的第三空間時，我們會放棄、改變過去在第二空間里所做的工作，因為我們曾經是領航者也曾經是先行者。在第三空間里我們希望基于旅游運營思維包含居住產品多元業態的合理化配置，一如大家說的旅游是生活方式，我們會從過去賣商品轉換到賣生活方式，從過去只是賣視覺型的沖擊力的東西到賣給你的深度體驗、五官六覺可能都賣，這是我們現在在整合自己產業鏈圈做的很大的事情。賣家過去是賣產品，但未來更多是要去賣品牌價值。

域見文旅如何遇見文旅第三空間？

域見文旅作為核心企業如何遇見我們的文旅第三空間呢？

大家對世紀金源的了解源于造城，世紀金源是造城的鼻祖，向來以大盤為重，從1991年到現在完成的投資總共達到了2390億，捐贈超過了60億，僅去年完成今天產業資本投資超過180億，在過去曾經造過17座城市綜合體，這當中有11座都是超級大盤，過去的口號叫做“我們為民生造房”，所以那個時候都是以高周轉為主。現在企業會隨著時代不斷變革，未來發展的戰略是從民生蓋房的規模效應轉化成創造多元居住產品。所以在去年現任總裁提出了世紀金源集團的“幸福生態系統”，幸福生態系統就是大家剛剛所講的“美好生活”，未來是要服務美好生活，因此形成了我們整個產業鏈條。

去年僅金融資本的投資已經超過180億，在居住方面會從過去單一的剛需和改善性住宅往多元化住宅及泛地產的方向發展，在大銷售時代我們非常努力深耕自己的各類消費業態，尤其是新經濟商業。截至目前為止，在全國11家大型購物中心，托管36家大型購物中心，銷售面積超過600余萬方。

我們還創建專業的創投機構，會不斷地創造新內容，如果你在北京、合肥、貴陽、昆明等城市打開微信可以收到世紀plus的軟件，這個軟件會告訴你以世紀金源為核心的居住圈都有很多醫療門診，在門診的牙科醫院已經開業，在昆明也有首家“上面是醫院，下面是商場”的新業態。

在教育培訓空間里，教育集團除了自營22家幼兒所以外，還輸出幼兒園教育服務體系超過1115家，而如上所有關乎教育、兒童、健康、金融、便利生活的所有業態未來都會變成新內容應用在文旅更廣大的場景里。所以在域見文旅未來的發展里，現在也在全球布局20個域見國際旅游度假區。

在未來域見國際旅游度假區里會有以下發展方向：1.樹立新思維，思維不再是過去以房地產住宅開發為選址標準為業態配置標準的思維，而是以旅游經營為主的思維；2.整合全產業，“產業”指的世紀金源是本身的產業，一如我剛剛所講的健康、消費、兒童等；3.精準定位每個度假區的設計，并且打通自身從酒店到會員，20家五星級酒店、商管會員群體以及世紀城業主的會員群體，在當中進行篩選定位未來度假區的精選場景，不斷地應用場景和孵化新業態。

以上大家看到的是我們自己已經投放的基金投資產品，包括兒童的童兜天地、童兜小鎮，以及餐飲、生活、文化、醫療等。所有孵化的項目都可以進出到未來域見旅游度假區里，因此未來域見旅游度假區會包括旅游、樂學、研習、頤養板塊。

大家可以看到，圖上的選址和過去景區布局的選址標準是完全不一樣的，每一個地方都是年游客接待量在2000萬以上的成熟目的地。

在未來域見旅游度假區里會包含主題商業、家庭娛樂中心、度假酒店、醫療健康、文化演藝、教培社交。現在在上海已經投入裝修，明年6月份會在上海開域見文旅4000平方米的孵化器，所有投資開放的業態都會進入到孵化器里，非常希望包含以上業態的內容商能夠進入到我們的平臺。愿我們一起，在域見里能夠遇見美好的旅程，也能遇見幸福的生活。