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在做出烏鎮雅園等一系列產品后，宋衛平再擴其養老地產版圖。
日前，藍城集團摘得位于浙江嘉興海鹽縣澉浦鎮的兩宗商品住房用地，計劃打造南北湖康養小鎮。項目總投資約20億元，擬三年內竣工并投入運營。
宋衛平在小鎮開發方面經驗頗豐，此前成功打造了烏鎮雅園、桃李春風系列、莫干山觀云小鎮等多個項目，其中，烏鎮雅園是“宋氏養老”的首個大作，被外界譽為“中國最成功的養老度假小鎮”。為達成小鎮的理想狀態，藍城從硬件、服務到文化都進行了構建。其“學院式養老”以頤樂學院為組織形式，提供交流、娛樂、學習、養生、休閑、度假等多重功能。
憑借成功案例和其獨特模式，宋衛平不斷擴圍與布局康養度假小鎮。不過，此類項目能否成功取決于多方面的因素，外在的自然條件、交通區位、消費需求，內在的資金運作、管理運營等，無一不構成考驗。
此次海鹽澉浦拿地打造南北湖康養小鎮，宋衛平面臨哪些難題？能否再造“烏鎮雅園”式的爆款？
為何選擇海鹽南北湖？
養老地產對區位和景觀環境的要求極高，尤其是高端型養老社區，不僅要求地處城市近郊和遠郊區，還要有稀缺和獨特的自然、人文資源。
宋衛平選擇海鹽澉浦落戶康養小鎮，這與當地的自然資源條件和交通區位優勢不無關系。
項目所處地理位置
藍城此次包攬的18-151號地塊與18-152號地塊位于海鹽縣澉浦鎮新市鎮中心、緊鄰南北湖風景區（如上圖所示），其中，南北湖風景區是我國唯一融山、海、湖為一體的景區，也是國家AAAA級旅游景區。該景區三面環山一面臨海，湖光、山色、海景相互映襯。
此外，南北湖地處長三角中心地帶，距離上海110公里，杭州80公里，蘇州120公里，嘉興58公里，滬杭高速公路，杭浦高速公路、乍嘉蘇高速公路穿境而過，跨海大橋建成通車，形成了南北湖至上海、杭州、蘇州、寧波四大都市“一小時的交通圈”。
項目所在地與核心城市距離
以優質的自然資源和良好的交通區位為基，藍城選擇此地打造康養小鎮，先天條件得天獨厚。不過，作為地處知名旅游風景區的地產項目，環境影響評價問題無疑也是藍城后期開發需解決重要內容之一。不僅要評價開發項目對環境的影響，還要討論周圍環境對項目的制約，并提出保護措施和減少這些制約的對策。
當然，康養小鎮項目的打造光看自然、交通條件遠遠不夠。未來是否有足夠的養老客群？客群置業需求如何？都是項目開發前期需考慮的重要因素。
養老置業需求如何？
藍城集團此次拿地共耗資6.17億元，兩宗地塊總出讓面積17.24萬㎡。其中， 18-151號地塊成交總價2.82億元，樓面價3829元/㎡，溢價率0.37%，容積率1.05，為一宗住宅地塊。18-152號地塊，成交總價3.35億元，樓面價3119元/㎡，溢價率0.46%，容積率1.05，為一宗商住地塊（如下圖所示）。
項目地塊指標
從容積率來看，該項目與烏鎮雅園相當（烏鎮雅園容積率為1.16），應以養老公寓和別墅產品為主。一般來說，康養地產的戶型配置會傾向于低總價的小戶型。目前來看，正常的康養地產項目的容積率都較低，在適當的添加別墅數量時，多數康養地產項目都是低總價的中小戶型為主流，且以多層、小高層居多，這種配置有利于促動銷售更快回流資金。
藍城的一個模式是“地產+養老”，由房地產開發產生的效益反哺養老服務。這種模式主要是以居家養老為基礎，老百姓購房后在自己家養老，社區配建適當的養老、醫療、服務、教育等配套設施。該模式下，項目的選址則會著重考慮所在城市及周邊城市的養老需求，以及這些群體的購買能力。而藍城在開發此類小鎮項目時，偏愛地處一二線城市周邊的區域，以借力大城市溢出效應。
數據顯示，2017年我國老齡化最嚴重的是上海，上海戶籍60歲以上老年人口達483.60萬人，老齡化率達33.2％，已完全進入重度老齡化階段。此外，截至2017年末，浙江全省60歲及以上老年人口達1080.08萬人，占總人口的21.77%。其中，南北湖康養小鎮所在的嘉興市人口老齡化程度居該省第二位，老年人口占總人口25.95%。
周邊大城市養老需求的外溢與本地養老需求的強勁，無疑使得該項目所在地未來能成為良好的承接地。
此外，相對于上海、杭州等高房價來說，南北湖地區房價目前處于萬元左右，環顧周邊城市，仍是價格洼地。執惠查詢的信息顯示，目前浙江嘉興市平均房價為10999元/㎡，其中，嘉興市區、嘉善、南湖、桐鄉等地均過萬元，唯獨海鹽縣平均房價處于萬元之下，價格優勢相對明顯，對上海、杭州、蘇州等周邊城市有養老置業需求的群體來說，無疑具有吸引力。
海鹽及周邊房價一覽
不過值得注意的是，目前海鹽縣仍處于限購狀態。根據此前政策規定，海鹽縣范圍內已暫停向擁有一套及以上住房的非海鹽縣戶籍居民家庭出售住房（包括新建商品住房和二手住房）。
限購何時松動未可知，政策的不確定性無疑會影響未來項目居住空間的銷售。同時，出售之后如何解決入住率問題，這亦是一道難題。入住率的高低直接決定項目的成敗。
入住率難題何解？
藍城集團養老業務主要在藍城頤養體系下，包含頤養房產品開發及頤養服務產品的提供。藍城“學院式養老”以學校（頤樂學院）為組織形式，提供交流、娛樂、學習、養生、休閑、度假等多重功能。如果追溯其第一個學院式養老落地項目，便是烏鎮雅園。
烏鎮雅園集“頤樂學院、雅達國際康復醫院、國際養老中心、養生居住區、特色商業區和養生度假酒店”六大功能于一體。 前期規劃有大量養老配套的投入，這部分配套后期需要運營維護。后期配套設施的運營主要與入住率相關，如果沒有一定數量的老年群體入住，這些規模巨大的配套設施將會陷入運營的困境。
相關報道顯示，目前烏鎮雅園交房戶數在1000戶左右，入住率為三分之一，相對較低。老人也多以“候鳥式”居住為主，長住戶在300戶—500戶左右，占比大約為50%。此外，項目前期開盤時不少非老年人的投機者涌入，在運營階段，也存在實際購買人年齡小，需求不符合配套設施的運營風險。
能否真真切切的留住老人，則需要在持續創新運營上下功夫。養老地產并非養老院，應結合新時代的養老需求，豐富完善相關配套，滿足老年人更多精神需求。如果只注重對老年群體的日常生活照料、病后的醫療護理，而忽視精神層面的需求，老年人便無法獲得精神慰藉，也就缺乏歸屬感。
有業內人士認為，烏鎮雅園這種將老年人作為特殊群體，與社會群體硬性割裂來區別對待的模式不可取，忽視了他們內心真正的心理需求。在養老營造上，定位的人群和出發點應該是所有的社會群體。
相較于烏鎮雅園，藍城的“桃李春風”則主打輕養老模式。“桃李春風”定位偏向提供豐富城市生活的小鎮，營造適宜全齡段社會群體居住的社區。在住區配套規劃上，“桃李春風”也從全齡化考慮，除了規劃有休閑娛樂運動購物等生活配套之外，引進幼兒園學區配套，老年人頤樂學院的生活文娛配套和醫療健康配套，為住戶營造歸屬感。
不同的產品模式決定了客群定位的不同，如何根據客群定位提供相應的配套服務，這取決于開發商創新且可持續的運營能力。藍城南北湖康養小鎮未來會采用何種模式？如何結合客群需求差異化運營？對宋衛平來說，或許又是新的挑戰。
執惠主編評論：
目前凡是有山有水的地方，都有做康養文旅和康養地產的想法。原因也很簡單，中國人口的老齡化速度正在加快，未來十年60歲以上老年人總體基數只多不少。正因為以這種不斷增長的人口為客群基礎，很多投身于康養文旅+地產的機構對這個事業敢于投入。
說實話，峨眉峰到是覺得康養文旅+地產的前景并非如此樂觀。
1、康養文旅+地產對氣候的要求很高。海南是中國康養文旅+地產做的最好的地方，很大原因在于這兩個地方的氣候優勢使然，比如，全年無冬，國內除了海南外，少有省份符合全年無冬的氣候特點，比如長三角省市的冬天亦是十分難熬，珠三角的空氣質量則遠落后于海南。
2、環保政策趨嚴。可能很多人會說，避暑勝地可以解決康養文旅對氣候的要求，峨眉峰覺得有句話說的很好：做生意既要低頭拉車也要抬頭看天。
在中國的避暑勝地只有三種地理選擇，一是高山，一是高緯度的東北，一是水域面積廣闊的湖泊或濱海。但是不要忘了，大體量的康養文旅必然要配套成規模的地產，主要一二三線城市周邊的山岳景區和水域廣闊的湖泊、濱海都有嚴格的環境保護政策，每年的環保督查也絕非走個過場，不管是多大容積率的房地產建在上述這些區域都有一定的外部環保壓力。比如，萬達的長白山項目、各大地產公司的海南造島項目、拈花灣的房地產項目，這些項目都遭遇過環保督查。
峨眉峰覺得，大型房地產公司和地方大型國企的資源、人脈網絡遠超你我，他們在面對環保督查時又能如何？一旦地產項目被停售半年甚至更長時間，項目現金流就會捉襟見肘，中弘股份的殷鑒不遠，不看天可否？
3、運營重，地產補血效果不強。康養文旅搭配的地產項目一般的容積率都在1左右，而且戶型又不能做的太大，只能低價拿地廣鋪面積，天然增加營銷成本。此種輸血程度相比于其他文旅地產來說并不顯著。
最為關鍵的是，康養文旅又是一種重運營產品，地方政府一定會要求項目方把康養文旅的核心也就是康養業態搭建起來。比如康復醫療場館、運動娛樂休閑場館等等，這些設施的背后均要有比較專業的團隊來運營，起碼開業一年內還得要保持持續運營。這里面的員工成本、設施維護成本、能源成本、團隊搭建成本等前后支出甚至折舊均為數不小，但是所針對客群卻非常單一，客流量存在風險。同樣還有回收期的考驗。
當然，我們還要考慮老年人的實際購買力問題、二銷的道德問題、金融方法的合規問題，這些問題涉及面較多，改天另辟一篇。
4、鄉村振興中的康養文旅。峨眉峰一直覺得，康養文旅在鄉村振興中一定能發揮更大作用。不可否認的是現今老年人群體多為文革一代，受制于歷史原因，這一代人的中國傳統文化教育普遍缺失，不過這一代人對農業、農村、農民并不陌生甚至非常熟悉。采菊東籬下那般的田園生活，正是這一代老年人所欠缺乃至追憶的一種情懷。小而美的鄉村文旅項目天然具備康養文旅的潛質，至于說加不加地產，則是另外一番打法了。
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