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凱雷沒有摘得最后的成果。

如果沒有意外的話，3月11日，開元酒店（1158.HK）將在香港上市。但這與凱雷無關。

開元酒店擬全球發行7000萬股，每股發行價13.37港元—20.05港元，融資額約10億港元。

6年前，凱雷以2600萬元從開元旅業拿到開元酒店40%股權。該項轉讓作為開元產業投資信托基金上市重組的一部分。當時，開元酒店以開元5家酒店為基礎，在香港主板發行REITs（房地產信托投資基金）。但投資者反映不佳，原計劃發行規?？偧Y額16.45億-19.74億港元最終被削減了一大半，降至約6.75億港元。

由于投資期限屆滿，在2016年年底，凱雷以5.9億元將所持股權沽清，分別賣給了三家公司。

招股說明顯示，此次開元酒店全球發售可獲得的款項凈額將約為10.88億港元，其中35%的資金將用于開發中檔酒店，25%的資金將用于開發高檔商務及度假酒店。

截至2018年12月31日，開元酒店擁有169家已簽約待開業酒店，該等酒店預計于未來五年內開業。

開元酒店的實際控制人是陳妙林，1952年出生于杭州蕭山縣城。他8歲開始嘗試第一筆生意。1980年，28歲的陳妙林擔任蕭山物資局金屬公司經理。5年后，陳妙林受命改造蕭山招待所。1999年蕭山賓館改制，成立開元旅業集團。開元酒店上市后，陳妙林持有開元酒店約40%股權，市值約16億港元。

自有酒店收入貢獻不足10%

螳螂捕蟬，黃雀在后。攜程成為開元酒店的基石投資者。

攜程香港及GreenTree按發行價認購3200萬美元及3000萬美元可購買的發售股份數目。作為一家在線旅游平臺，攜程投資開元酒店，被業界認為是：快速布局四五星酒店領域的一種切入方式。

開元酒店作為國內較大民營高星級酒店集團，近四年的營收較平穩。招股書顯示，2015年、2016年、2017年開元酒店的收入分別為：15.22億元、16.02億元、16.65億元，毛利潤則為2.44億元、3.20億元、4.32億元。而截至2018年8月31日為止的8個月內，開元酒店的收入為11.19億元，較2017年同期增幅4.8%；毛利為2.50億元，基本與2017年同期持平。

經營利潤方面，2015年至2017年分別為5581.4萬元、1.197億元、2.250億元，增幅明顯。截至2018年8月31日為止的8個月內，經營利潤為1.395億元，同樣高于2017年同期。

招股書顯示，開元酒店的業務模式為自有或租賃酒店，管理和特許經營酒店。

2015年—2017年，開元酒店的酒店經營收入在穩步提升。從2015年的14億，2016年的14.90億元，上升到2017年的15.28億。而從收入構成可以看出，租賃酒店為收入的主要貢獻源。2015年—2017年，租賃酒店收入占比均在94%以上，自有酒店的收入占比不足10%。

招股說明指出，開元擁有2家自有酒店及382間客房，都以“開元芳草地鄉村酒店”品牌來經營。資料顯示，開元芳草地鄉村酒店，是開元發力民宿市場，推出的全新生態旅游度假酒店品牌。

通過公布的現金流也可以看出，開元大部分投資資金花費在“芳草地”項目。截至2018年8月31日止，經營活動產生現金凈額0.33億元，而現金流出凈額為1.36億元，主要用于投資活動，其中經營杭州富春開元芳草地鄉村酒店的物業、廠房及設備、土地使用權、無形資產及其他長期資產支付款項0.92億元。

不過從目前收入情況來看，“芳草地”項目收入貢獻率低，2015年—2017年，自有酒店收入占比從2%緩步攀升至6%。

23家管理酒店未取得許可證

開元酒店在營的管理酒店中，23家尚未取得在營的食品經營許可證、特種行業許可證、公共場所衛生許可證或消防安全證書。

而根據中國法律顧問告知，缺少特種行業許可證、公共場所衛生許可證或消防安全證書可能導致對酒店業主處于警告或罰款，最糟的情況下有關酒店將被終止運營。

而在業績記錄期中，開元酒店這23家未取得相關許可證的在管酒店取得的酒店管理費分別為0.14億元、0.12億元、0.14億元、0.11億元，分別占本集團的總收入的0.9%（2015年）、0.7%（2016年）、0.8%（2017年）及1.0%。（2018年8月31日）。

此外，于2018年11月30日，開元酒店擁有的9處物業中，其中，建德開元芳草地酒店有限公司未取得房屋產權證書；租賃的31項物業中，有1處租賃物業的出租人未取得房屋產權證書。

作為開元酒店業務模式的另一部分——酒店管理，2015年、2016年、2017年酒店管理收入分別1.21億元、1.12億元、1.37億元，收入貢獻率在6%-8%之間，可毛利率卻高達90%。

數據顯示，開元旗下于2018年8月31日，擁有29家租賃酒店及7117間酒店客房，約占在營酒店客房的22.3%。自有酒店，擁有2家及382間酒店客房，約占在營酒店客房的1.2%；全方位服務管理酒店，擁有96家酒店，設有20,938間酒店客房，約占在營酒店客房的65.6%。特許經營酒店，擁有13家，約占在營酒店客房的10.9%。

開元酒店管理數量在增加，占在營酒店客房的近七成，但是酒店管理收入貢獻卻不足10%。

對于其管理費用收入低的原因，行業人士分析稱：一部分是由于管理費低，據開元酒店介紹，每家酒店業主支付的管理費為80萬-150萬元；另一部分則是因為開元酒店多分布在二三線城市，難生長出營收規模高、利潤水平高的單體酒店。

*本文來源：樂居財經，本文作者：張丹，原標題：《開元酒店：凱雷魅影與攜程野心》。