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“成為世界最大的豪華酒店業(yè)主，感覺(jué)怎么樣？” 3月20日下午，在富力地產(chǎn)的2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，《中國(guó)企業(yè)家》問(wèn)該公司董事長(zhǎng)李思廉。

“感覺(jué)很好。起碼自己在出差的時(shí)候，可以得到特別的關(guān)注。而且我們的確買(mǎi)得不貴，所以O(shè)K的，當(dāng)時(shí)的交易應(yīng)該是雙贏的交易。”李思廉笑答。

李所說(shuō)的交易，指的是2017年，富力地產(chǎn)以約190億元的對(duì)價(jià)，收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)的74家酒店。該交易是當(dāng)年萬(wàn)達(dá)甩賣(mài)資產(chǎn)案的一部分，該等交易總額超600億元，被稱(chēng)作“世紀(jì)大并購(gòu)”。按照原計(jì)劃，原酒店及文旅城資產(chǎn)包均歸融創(chuàng)所有，但富力地產(chǎn)半路殺出，在短短9天時(shí)間里，切下了酒店資產(chǎn)的“蛋糕”。 

藉此，富力地產(chǎn)現(xiàn)已擁有89間酒店，其中不乏萬(wàn)豪國(guó)際、洲際、希爾頓、凱悅、雅高萬(wàn)達(dá)等知名酒店集團(tuán)。此外，還有37家在建及規(guī)劃中酒店。在其發(fā)給現(xiàn)場(chǎng)媒體的業(yè)績(jī)報(bào)告彩頁(yè)中，“全球最大的豪華酒店業(yè)主”的標(biāo)題赫然在列。顯然，李思廉對(duì)他擁有的這個(gè)新名號(hào)非常滿(mǎn)意。

由于2018年是萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)合并入富力地產(chǎn)報(bào)表的第一個(gè)完整財(cái)年，現(xiàn)已有71家酒店被合并報(bào)表，業(yè)界十分關(guān)注這塊業(yè)務(wù)的進(jìn)展情況。經(jīng)營(yíng)酒店是一項(xiàng)長(zhǎng)期而精細(xì)的工作，當(dāng)王健林談到出售酒店資產(chǎn)的初衷時(shí)，也曾說(shuō)過(guò)：“沒(méi)有必要持有回報(bào)率偏低的酒店資產(chǎn)”。

然而，就在3月初，富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力接受采訪時(shí)卻說(shuō)：“收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)在有近10%的回報(bào)了。”這當(dāng)然是一個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的數(shù)字，但卻和人們對(duì)豪華酒店業(yè)現(xiàn)狀的認(rèn)知有所背離。會(huì)甲集團(tuán)CEO湯新滿(mǎn)告訴記者，近幾年，國(guó)內(nèi)的豪華酒店的經(jīng)營(yíng)狀況普遍不太好，具體要看城市，賺錢(qián)的不多。 

同樣，記者在業(yè)績(jī)報(bào)告中并未找到“近10%的回報(bào)”的相關(guān)數(shù)據(jù)，反而，業(yè)績(jī)報(bào)告中顯示，富力去年的酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)蕴幱谔潛p狀態(tài)，當(dāng)年酒店業(yè)務(wù)的虧損額達(dá)4.59億元。在過(guò)去6年中，除去2017年，富力的酒店業(yè)績(jī)有5年錄得虧損。

謎之酒店業(yè)績(jī)

富力地產(chǎn)是業(yè)內(nèi)比較少見(jiàn)的發(fā)布業(yè)績(jī)盈警的地產(chǎn)股。

2月17日，富力地產(chǎn)就發(fā)布公告稱(chēng)，截至2018年12月31日，集團(tuán)未經(jīng)審核管理賬目初步評(píng)估，2018年度合并利潤(rùn)將較2017年度減少約 60%。該公司解釋的理由是，集團(tuán)于2017年收購(gòu)酒店資產(chǎn)帶來(lái)大額的非經(jīng)常性議價(jià)收購(gòu)收益，而2018年此類(lèi)非經(jīng)常性交易相對(duì)較少，預(yù)期2018年非經(jīng)常性議價(jià)收購(gòu)收益較2017年減少所致。 

這份公告將人們的記憶拉回到2017年7月19日的北京萬(wàn)達(dá)索菲特酒店，萬(wàn)達(dá)出售資產(chǎn)發(fā)布會(huì)在此舉行。前往采訪的記者原本以為主角是萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)，但現(xiàn)場(chǎng)卻張貼著萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、富力三家合作的背景板。突然，背景板被換下，主角又只剩下萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)，貴賓室里傳來(lái)嘈雜聲響，不久后背景板再次更換，富力地產(chǎn)的名字又回去了。

及至發(fā)布會(huì)舉行，大家發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)的收購(gòu)對(duì)價(jià)比原先融創(chuàng)談的，少了136.89億元。簽約儀式的第二天，富力地產(chǎn)董秘胡杰在招商證券電話會(huì)議上透露部分交易細(xì)節(jié)，稱(chēng)富力從獲得消息到簽字拍板只用了三四天時(shí)間，強(qiáng)調(diào)“只接受6折價(jià)格”，并且承認(rèn)收購(gòu)價(jià)格的確有變化，“直到簽約前最后一刻才定下”。

富力地產(chǎn)“砍價(jià)能手”的聲名由此傳開(kāi)。

但從報(bào)表來(lái)看，上述交易在2017年為富力帶來(lái)大額非經(jīng)常收益之后，至少2018年沒(méi)有給該公司帶來(lái)正面的收益。

業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，期內(nèi)酒店?duì)I業(yè)額70.27億元，年內(nèi)凈虧損4.59億元。 而在2017年，這一板塊營(yíng)業(yè)額為23.75億元，但盈利高達(dá)129.36億元，是當(dāng)年凈利潤(rùn)主要貢獻(xiàn)來(lái)源。

業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，關(guān)于過(guò)去一年公司酒店業(yè)務(wù)的詳細(xì)虧損數(shù)據(jù)，李思廉和在場(chǎng)其他管理層沒(méi)有說(shuō)明。李思廉表示，酒店方面一般看現(xiàn)金流。“因?yàn)榫频甑馁~，本身很難賺錢(qián)。” 

“在賬面上有會(huì)計(jì)的處理，所以大家很難看到我們酒店的實(shí)際情況，而目前酒店整體的凈利潤(rùn)，返還給業(yè)主的大概是13.5億元。”富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)助理陳志濠也未直接回應(yīng)媒體關(guān)于“酒店業(yè)務(wù)虧損”的疑問(wèn)。

李思廉則接著陳志濠的話表示，“13.5億的利潤(rùn)，已經(jīng)足夠覆蓋我們整個(gè)酒店的支出”。

當(dāng)然，陳志濠也表示，要進(jìn)一步優(yōu)化酒店運(yùn)營(yíng)，包括成本、售價(jià)、收入、利潤(rùn)率。 

成為全球最大豪華酒店業(yè)主的富力地產(chǎn)，仍在負(fù)重前行。

李思廉表示，“公司針對(duì)酒店有很多計(jì)劃，包括在中國(guó)通過(guò)酒店資產(chǎn)包在市場(chǎng)融資，REITs等，會(huì)在二季度實(shí)行，這對(duì)公司都有非常大的幫助”。

規(guī)模方面李思廉也有計(jì)劃。“目前富力有十幾間酒店在建，兩年內(nèi)公司酒店數(shù)量會(huì)增加到100間左右。”陳志濠也透露，公司希望酒店加上其他投資物業(yè)的規(guī)模，在5年之內(nèi)可以“翻一番”。

彎道超車(chē)的壓力

就在富力簽下萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)前一個(gè)月，該公司剛剛走完2017財(cái)年的上半年。根據(jù)后來(lái)披露的報(bào)表，截至2017年6月末該公司可自由支配的貨幣資金僅為156.84億元，比整個(gè)交易對(duì)價(jià)都少。據(jù)了解，簽約后的一段時(shí)間里，富力地產(chǎn)曾給旗下地產(chǎn)在售項(xiàng)目壓力，要求迅速回款。

值得注意的是，2018年全年，富力地產(chǎn)權(quán)益合約銷(xiāo)售金額約1310.6億元，擦線完成1300億的年度目標(biāo)，對(duì)于這種規(guī)模的企業(yè)來(lái)說(shuō)，近200個(gè)億的交易所形成的財(cái)務(wù)壓力，不可能是短時(shí)間的。

據(jù)2018業(yè)績(jī)，截至報(bào)告期末，計(jì)入流動(dòng)負(fù)債的借款為524億元，長(zhǎng)期借款為1109.48億元。而報(bào)告期末現(xiàn)金為347億元，其中可自由支配的現(xiàn)金僅為198億元。

當(dāng)然，富力地產(chǎn)董事總經(jīng)理李哲明表示，2018年到期的短期負(fù)債為160億元。而近期所進(jìn)行的一些融資項(xiàng)目，其時(shí)限均在一年以上。“富力地產(chǎn)短期內(nèi)的負(fù)債壓力已經(jīng)基本解決。”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年富力公開(kāi)發(fā)債超過(guò)20次，融資金額將近800億元。不過(guò)，融資道路并不順利。過(guò)去一年中，富力地產(chǎn)曾4次取消融資計(jì)劃。 

尤其是，自2006年上市以來(lái)，富力還首次進(jìn)行股權(quán)再融資。2018年11月5日，富力地產(chǎn)公告，決定發(fā)行不超過(guò)8.06億股新H股，若以當(dāng)日收盤(pán)價(jià)12.14港元/股計(jì)算，富力地產(chǎn)將融資97.79億港元。

2019年伊始，富力繼續(xù)開(kāi)啟融資之路的“高舉高打”。其已完成了8筆融資，包括3筆超短期融資券、2筆資產(chǎn)支持證券-ABS、1筆公司債和2筆優(yōu)先票據(jù)，融資規(guī)模超250億元。

此外，富力的融資成本還在不斷攀升。據(jù)富力地產(chǎn)2018年中期報(bào)告，上半年融資成本高達(dá)27.5億元，同比上升184%。據(jù)2018年年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)，公司融資成本更同比增加212%，達(dá)到52.12億元。 

關(guān)于2019年房地產(chǎn)金融信貸政策的判斷，張力曾在今年兩會(huì)期間公開(kāi)表示，其持有較為樂(lè)觀態(tài)度。“當(dāng)前融資情況已經(jīng)好了很多，利率也較前幾個(gè)月有明顯下降”。同時(shí)，“總體融資環(huán)境對(duì)于地產(chǎn)應(yīng)該說(shuō)比較好，沒(méi)之前那么緊了”。

富力地產(chǎn)曾經(jīng)是華南五虎之一，即中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最早冒出來(lái)的弄潮兒。但是最近幾年，富力地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)掉隊(duì)。

2018年是富力地產(chǎn)歷史上首次突破千億大關(guān)。“千億”曾是這家老牌兒房企早在2016年就立志達(dá)到的目標(biāo)。那一年，富力達(dá)到600億左右的銷(xiāo)售額，當(dāng)年過(guò)“千億”的房企不過(guò)十二三家，業(yè)績(jī)最高的恒大也剛達(dá)到3700億元。

分化從2017年開(kāi)始拉大。這一年，行業(yè)前三的銷(xiāo)售額均已超過(guò)5000億，千億房企數(shù)量也增加至17家。步入2018年，千億規(guī)模房企陣營(yíng)已超30家。如今，富力這一階段性進(jìn)程的達(dá)成，整整晚了兩年。

非常明顯的跡象是，富力地產(chǎn)希望通過(guò)收購(gòu)，來(lái)實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)。繼收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)后，2018年3月，富力以57億收購(gòu)海航資產(chǎn)。

一個(gè)問(wèn)題是，大環(huán)境是否支持富力去實(shí)現(xiàn)上述愿望。2019年初，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的拐點(diǎn)，1~2月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。幾個(gè)月前，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮甚至提出了“活下去”的口號(hào)。

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，在被問(wèn)及諸如萬(wàn)科提出“活下去”的口號(hào)，而富力地產(chǎn)是否有類(lèi)似的公司策略時(shí)，李思廉表示，那是郁亮開(kāi)玩笑，他是提醒大家活下去。 

“萬(wàn)科是國(guó)內(nèi)毋庸置疑的最強(qiáng)大的房地產(chǎn)公司，我們理解萬(wàn)科也是國(guó)營(yíng)。按照萬(wàn)科提供的業(yè)績(jī)，擁有的土地儲(chǔ)備，擁有的稅后利潤(rùn)，在市場(chǎng)的影響力和融資能力，它肯定能活下去的。”李思廉說(shuō)。

富力當(dāng)然不是國(guó)營(yíng)企業(yè)，但李思廉表示，富力地產(chǎn)在市場(chǎng)打拼了二十多年。經(jīng)歷了國(guó)家宏觀調(diào)控、世界金融海嘯和其他一些挫折，都能夠堅(jiān)持下來(lái)的公司，都應(yīng)該具有市場(chǎng)的保護(hù)能力，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中活下去。

“沒(méi)有什么難受的。”李思廉說(shuō)。

*本文來(lái)源：微信公眾號(hào)“ 中國(guó)企業(yè)家雜志”（ID：iceo-com-cn），本文作者：李艷艷，原標(biāo)題：《那個(gè)收了萬(wàn)達(dá)74家酒店的公司，仍在負(fù)重前行》。