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有家民宿（已改名”“有家美宿” ，以下仍主要稱(chēng)有家民宿）的多位投資人自陳，投資有家民宿，是因?yàn)閿y程投資了，且梁建章?lián)味麻L(zhǎng)。但近期，他們“反轉(zhuǎn)”尋求撤資，因?yàn)樗斗吭匆延卸嘣绿潛p，而據(jù)公開(kāi)信息顯示，執(zhí)惠并未發(fā)現(xiàn)攜程在有家民宿的股東名單中出現(xiàn)，但梁建章確實(shí)出現(xiàn)在有家民宿發(fā)布會(huì)上，并且發(fā)言。或許另有安排？截至發(fā)稿，有家民宿方面并未就此給到執(zhí)惠回復(fù)，對(duì)所涉的其他問(wèn)題也未回復(fù)。

民宿運(yùn)營(yíng)商有家民宿需要盡快交出更好看的收益成績(jī)單。

這或?qū)?duì)攜程的民宿布局帶來(lái)影響。攜程先通過(guò)途家整合民宿線上資源，形成“攜程系”民宿短租版圖，而以有家民宿切入民宿線下運(yùn)營(yíng)？這種邏輯是以期掌控更多房源形成“流量+房源”的閉環(huán)邏輯。但不知為何，梁建章親自站臺(tái)之后，攜程卻未公開(kāi)出現(xiàn)在股東名單中，目前也未發(fā)現(xiàn)股份質(zhì)押現(xiàn)象。

民宿業(yè)的想象空間還在被放大，但生意不易。途家多年虧損后如何盈利、部分有家民宿投資人撤資隱患，在今年內(nèi)都需要有更多更好的解決辦法和實(shí)質(zhì)成效，尤其在尋求擴(kuò)增規(guī)模的訴求下。

據(jù)投資人提供給執(zhí)惠的一份《有家民宿2018投資人合作計(jì)劃》顯示，“有家民宿”的投資合作模式為”合作經(jīng)營(yíng)+全程托管“，并通過(guò)打造民宿新零售場(chǎng)景提供增值收益。

“合作經(jīng)營(yíng)+全程托管”即民宿投資人只需提供資金，民宿托管運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的水電等消耗，保潔、管家等人力成本以及品牌推廣費(fèi)用全部由“有家民宿”承擔(dān)。

結(jié)合上述合作計(jì)劃內(nèi)容及投資人給到的信息，投資人承擔(dān)的主要資金包括四塊：履約保證金、品牌使用費(fèi)、房源籌建費(fèi)（合同中顯示為“裝修托管費(fèi)”）、房租。

投資人房源簽約數(shù)量主要分三種類(lèi)型，10套、20套、50套。每套房源履約保證金3000元、品牌使用費(fèi)5000元、房屋籌建費(fèi)4萬(wàn)元，于此，項(xiàng)目合作款10套48萬(wàn)元、20套96萬(wàn)元，50套240萬(wàn)元。

根據(jù)《有家民宿2018投資人合作計(jì)劃》，投資人的付款周期有三個(gè)細(xì)節(jié)：1、房源量的保證金、品牌使用費(fèi)按總量一次性收齊；2、房屋籌建費(fèi)以每10套簽約為節(jié)點(diǎn)，每完成10套簽約交10套的費(fèi)用；3、每10套簽約時(shí)，預(yù)收10套房源押一付三租金。

來(lái)自《有家民宿2018投資人合作計(jì)劃》

比如投資10套，簽約時(shí)投資人給到48萬(wàn)元+10套房源押一付三租金。

由此，投資人實(shí)際預(yù)付的款項(xiàng)需在48萬(wàn)、96萬(wàn)和240萬(wàn)基礎(chǔ)上，加上每10套房源押一付三租金。

據(jù)多位投資人透露的信息，他們各自的房源分布在不同區(qū)域，平均租金基本在每月4000元左右一套，10套押一付三約為16萬(wàn)元。簽約10套房源的投資人，首次要給到64萬(wàn)元（48萬(wàn)+16萬(wàn)），20套、50套由此類(lèi)推。有投資人還透露，50套的品牌使用費(fèi)有五折優(yōu)惠。

這種付款模式，使得有家民宿“變輕”，可能拿著投資人的大量預(yù)付款滾動(dòng)式拿下房源，資金壓力大為減輕。

來(lái)自《有家民宿2018投資人合作計(jì)劃》

這帶有金融屬性的似乎存有隱患。執(zhí)惠掌握的信息顯示，有些投資人的款項(xiàng)通過(guò)銀行賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬、刷卡等形式，進(jìn)入有家民宿公司賬戶(hù)，而非第三方賬戶(hù)，誰(shuí)來(lái)監(jiān)管資金？

但有投資人表示，對(duì)于資金安全問(wèn)題并不怎么擔(dān)心，因?yàn)橛屑颐袼薇澈笥袛y程。

房源上線后一段時(shí)間，幾個(gè)投資人發(fā)現(xiàn)虧損了，這讓執(zhí)惠接觸到的幾個(gè)投資人坐不住了，他們?cè)诮谙蛴屑颐袼尢岢龀焚Y要求，這幾個(gè)人生活的省份不同。

根據(jù)這份《有家民宿2018投資人合作計(jì)劃》，房源上線運(yùn)營(yíng)后，“有家民宿”每套房源收取當(dāng)月出租營(yíng)收總額6%的管理費(fèi)，之后剩余部分按三七分成，投資人七，“有家民宿”三。

投資人提供的合同顯示，投資人每月最終收益是上述七成金額扣除房源房租、物業(yè)費(fèi)和寬帶費(fèi)等。

投資人另可享受房源內(nèi)場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo)增值收益（大致即民宿與合作方產(chǎn)品的銷(xiāo)售收益），10套、20套、50套房源投資人分別享受該收益總額的30%、40%和50%。

上述合作計(jì)劃的“投資收益模型”顯示，按南京一套二居房源、月租金4300元，平均房?jī)r(jià)430元、出租率75%為例計(jì)算，合作5年、10套房為合作模型，回報(bào)周期1.7年，5年總收益387.27萬(wàn)元。

來(lái)自《有家民宿2018投資人合作計(jì)劃》

一切似乎都挺好，為何這幾個(gè)投資人虧損了？

多位投資人告訴執(zhí)惠，有家民宿提供的房源租金整體基本高出市場(chǎng)價(jià)30%-40%。其中一位投資人表示，這是他將多個(gè)房源與所在同一小區(qū)、同一戶(hù)型房源對(duì)比后得出的。

他們還透露，有家民宿未給到其和房東的租賃合同，就將房源上線，導(dǎo)致他們未能提前知曉房源的具體租金。后來(lái)有家民宿曾解釋?zhuān)饨鸶叱鍪袌?chǎng)價(jià)主要是有些房源通過(guò)中介拿到，要支付中介費(fèi)；房源租金不同時(shí)間有波動(dòng)，不好直接對(duì)比。

除了對(duì)高租金的質(zhì)疑，他們認(rèn)為有家民宿托管下，房源入住率不夠高，影響了收益。

有投資人告訴執(zhí)惠，當(dāng)月所投房源的訂單銷(xiāo)售總額（預(yù)計(jì)）扣除管理費(fèi)后，按比例分成得出訂單分成收益（預(yù)計(jì)），再由訂單分成收益減去應(yīng)付費(fèi)用，就是投資人當(dāng)月收益（預(yù)計(jì)）。不同投資人對(duì)應(yīng)付費(fèi)用包括項(xiàng)目描述略有不同，但都說(shuō)最主要為房租。若為虧損，可理解為其所投房源的當(dāng)月收益不夠當(dāng)月房租支出。

其中一投資人提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年9月-2019年2月， 10月、2月收益（預(yù)計(jì)）5000多元、10000多元，其他月份（預(yù)計(jì)）都虧損，總計(jì)超5萬(wàn)元，其中11月、12月都虧了1萬(wàn)多。

另有投資人的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-3月預(yù)計(jì)虧損約7萬(wàn)元，出租率低至不足40%，高不到60%。

當(dāng)然，出租率、正向收益或虧損，也和各月上線房源量、淡旺季及房源區(qū)域有直接關(guān)系。

《有家民宿2018投資人合作計(jì)劃》描述稱(chēng)，作為攜程旗下民宿品牌,“有家民宿”擁有在線民宿市場(chǎng)超過(guò)70%的客戶(hù)流量資源。流量支持包括攜程、去哪兒、藝龍、微信酒店、58趕集、芝麻信用、螞蟻短租、途家。

從現(xiàn)有結(jié)果看，“有家民宿”在流量轉(zhuǎn)化，提高入住率等方面還有更多工作要做。

執(zhí)惠得到的轉(zhuǎn)述消息顯示，針對(duì)這些人反映的虧損問(wèn)題，有家民宿CEO申志強(qiáng)近期對(duì)投資人表示，因?yàn)榧竟?jié)問(wèn)題和房源處于早期階段，以及有家（民宿）是新公司新團(tuán)隊(duì)，有些房源確實(shí)還有很大的提升空間。他表示今年的民宿收益會(huì)有提升，對(duì)接下來(lái)的收益有信心。

有投資人表示，投資有家民宿的一大因素是看中梁建章的背景。

有投資人提到，正式簽約前，他們都在有家民宿辦公室觀看了2018年6月有家民宿戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)的視頻。在這個(gè)視頻中，梁建章大致表達(dá)了幾個(gè)意思，包括更多家庭旅游住宿需求下，光有民宿平臺(tái)不夠，還要有民宿品牌提供高質(zhì)量服務(wù)；民宿可能是和酒店同樣量級(jí)的產(chǎn)業(yè)，到了開(kāi)疆拓土的時(shí)機(jī)；攜程特別需要有家民宿這樣在中高端能建立起質(zhì)量保障的品牌，希望通過(guò)這樣的投資，和有家（民宿）一起來(lái)探索行業(yè)發(fā)展，讓民宿成為家庭旅游一個(gè)更好的選擇等。

上述這份《有家民宿2018投資人合作計(jì)劃》中對(duì)“有家民宿”的品牌背景描述是：“中國(guó)旅游業(yè)龍頭企業(yè)攜程網(wǎng)領(lǐng)銜投資創(chuàng)立。攜程網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人兼董事會(huì)主席梁建章親自擔(dān)任董事長(zhǎng)。”

有家民宿官網(wǎng)除了提到梁建章?lián)味麻L(zhǎng)外，還提到其獲得攜程、途家、58產(chǎn)業(yè)基金戰(zhàn)略投資。該官網(wǎng)提供的36氪文章（2018年6月26日）鏈接內(nèi)容顯示，有家民宿獲得攜程、途家、58產(chǎn)業(yè)基金戰(zhàn)略投資數(shù)千萬(wàn)美金。

天眼查中也有上述攜程戰(zhàn)略投資、梁建章?lián)味麻L(zhǎng)的信息，不過(guò)在有家民宿公司主體的股東結(jié)構(gòu)中有58產(chǎn)業(yè)基金，暫未發(fā)現(xiàn)攜程。

執(zhí)惠致電有家民宿客服，其表示攜程是有家民宿的股東。但其未透露具體信息。

不難發(fā)現(xiàn)，梁建章及攜程對(duì)民宿市場(chǎng)的更多切入，對(duì)攜程自有業(yè)務(wù)提升擴(kuò)展，以及應(yīng)對(duì)更激烈的外部競(jìng)爭(zhēng)，都有助力。其進(jìn)入民宿業(yè)已有幾年。

2016年6月，途家宣布戰(zhàn)略并購(gòu)螞蟻短租，螞蟻短租成為其全資子公司，保持獨(dú)立運(yùn)營(yíng)；10月，途家宣布并購(gòu)攜程、去哪兒旗下公寓民宿業(yè)務(wù)，攜程及去哪兒的公寓民宿頻道入口、團(tuán)隊(duì)和整體業(yè)務(wù)將并入途家，成為途家的一部分。

之后的內(nèi)部整合起初并不順利。媒體報(bào)道提到，梁建章在2017年七八兩月，先后為途家站臺(tái)、體驗(yàn)短租房源、走訪螞蟻短租，系列動(dòng)作有推動(dòng)民宿業(yè)務(wù)內(nèi)部整合之意。

攜程曾控股途家，后減持再增持，目前應(yīng)仍可能是大股東。今年2月26日，途家發(fā)內(nèi)部信宣布，途家原COO楊昌樂(lè)即日起擔(dān)任途家集團(tuán)首席執(zhí)行官（CEO）。途家創(chuàng)始人羅軍將卸任途家集團(tuán)CEO，繼續(xù)擔(dān)任斯維登集團(tuán)CEO及途家董事。

楊昌樂(lè)來(lái)自攜程，2016年10月加入途家。2017年開(kāi)始，羅軍和楊昌樂(lè)分工，各自分管途家線下（斯維登集團(tuán)）、線上業(yè)務(wù)（途家），這兩個(gè)業(yè)務(wù)在2015年即已拆分，各自獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。

攜程通過(guò)途家完成了“攜程系”短租民宿平臺(tái)的整合，為何還繼續(xù)加碼有家民宿？

可從兩個(gè)維度來(lái)分析，一是競(jìng)爭(zhēng)加劇，美團(tuán)在2017年上線榛果民宿（預(yù)訂平臺(tái)），加上機(jī)票、酒店等業(yè)務(wù)，與攜程幾乎“全面對(duì)戰(zhàn)”。而Airbnb、小豬短租等在國(guó)內(nèi)也不斷發(fā)力擴(kuò)展市場(chǎng)，對(duì)攜程包括民宿在內(nèi)的商旅業(yè)務(wù)帶來(lái)更多潛在威脅。

第二個(gè)維度，補(bǔ)足自營(yíng)板塊。途家是民宿預(yù)訂平臺(tái)，類(lèi)同OTA模式，是流量入口，但對(duì)房源缺乏掌控。房源質(zhì)量、服務(wù)，房東的運(yùn)營(yíng)能力參差不齊，對(duì)平臺(tái)發(fā)展帶來(lái)一定制約，在民宿業(yè)不斷擴(kuò)容的情境下，自己拿房源做運(yùn)營(yíng)，形成品牌，成為另一選擇。

通過(guò)有家民宿，有助攜程增加民宿房源庫(kù)存，在民宿產(chǎn)品供給能力、供給范圍輻射方面帶來(lái)提升。

這樣，一手民宿預(yù)訂平臺(tái)，一手民宿運(yùn)營(yíng)品牌，一個(gè)有流量，一個(gè)掌握房源，左右手是一個(gè)自洽的互補(bǔ)邏輯。

除了途家線上流量導(dǎo)入，攜程、去哪兒、藝龍等攜程系的線上流量也都有了更多的變現(xiàn)機(jī)會(huì)。類(lèi)同微信，這也算流量賦能。

有家民宿也為攜程系提供了更多的場(chǎng)景體驗(yàn)消費(fèi)入口，以及線下流量入口。

人民網(wǎng)去年6月的報(bào)道顯示，在當(dāng)時(shí)主題為“新民宿 新美好”的有家民宿戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，申志強(qiáng)曾闡述了“新民宿”概念，其中一個(gè)重要特征是新民宿成為本地游重要的線下流量入口。

即民宿是向游客推薦本地游產(chǎn)品和服務(wù)的有效場(chǎng)景，有家民宿的本地管家將會(huì)向游客推薦量身定制的本地游方案。

這和攜程正大量布局的線下門(mén)店邏輯有相通之處。攜程已在23個(gè)省（直轄市）落地超過(guò)1700家門(mén)店，今年的目標(biāo)是突破3000家。

有家民宿的區(qū)域擴(kuò)張，有可能為攜程帶來(lái)更多的線下流量，并可能在部分區(qū)域與線下門(mén)店形成業(yè)務(wù)協(xié)同。

但是，攜程押對(duì)了賽道嗎？

有家民宿正式運(yùn)營(yíng)距今時(shí)間并不算長(zhǎng)，此時(shí)臧否其優(yōu)劣成敗確實(shí)還早，但其間暴露的問(wèn)題，以及民宿業(yè)所要應(yīng)對(duì)的挑戰(zhàn)，也不得不引起重視。

縱然“有家民宿”1.7年回本成立，這也是一個(gè)考驗(yàn)投資者耐心的時(shí)間，尤其目前已有投資者多月虧損，如果沒(méi)有更好看的數(shù)據(jù)，尋求撤資的投資人或?qū)⒃龆唷?/p>

民宿的市場(chǎng)滲透率還有不小空間，新的入局者不斷進(jìn)入，但這門(mén)生意并不好做。

從三個(gè)維度來(lái)看：

一、房源量及房源競(jìng)爭(zhēng)。

不管是線上預(yù)訂平臺(tái)，還是線下運(yùn)營(yíng)品牌，房源多寡是市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權(quán)大小的直接指標(biāo)。途家今年的首期目標(biāo)仍然是擴(kuò)張規(guī)模。執(zhí)惠曾接觸的一家民宿運(yùn)營(yíng)商，創(chuàng)業(yè)多年，模式類(lèi)同有家民宿，也將規(guī)模擴(kuò)張視為未來(lái)一段時(shí)間的主要目標(biāo)。

但房源競(jìng)爭(zhēng)也在加劇。

城市民宿對(duì)核心商圈、交通便利等條件要求，已將合適的房源范圍縮小。這些民宿房源的不少房東又因民宿的“灰色” 屬性，及民宿入住者帶來(lái)的擾民、安全等問(wèn)題，影響了積極性；

而房源競(jìng)爭(zhēng)不局限于民宿企業(yè)間，“風(fēng)口”定位下的長(zhǎng)租公寓，裹挾著大量資本，也在積極爭(zhēng)奪房源，以跑出規(guī)模。

上文中投資人提到有家民宿房源租金高出市場(chǎng)價(jià)，亦或難免以高價(jià)爭(zhēng)奪房源的嫌疑，類(lèi)同長(zhǎng)租公寓。

今年1月，有家民宿改名有家美宿，將以城市民宿為核心，涵蓋城市民宿、酒店公寓、度假別墅、景區(qū)民宿等不同房源，滿(mǎn)足年輕消費(fèi)群體多元化的住宿需求。

這一改動(dòng)或有擴(kuò)大房源爭(zhēng)奪范圍、擴(kuò)升房源體量的意圖。但挑戰(zhàn)在于，不同房源的場(chǎng)景、體驗(yàn)感打造多有不同，針對(duì)的目標(biāo)客群也有區(qū)別，運(yùn)營(yíng)邏輯不同，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力要求更高。

二、運(yùn)營(yíng)能力，這對(duì)民宿品牌要求更甚。

民宿運(yùn)營(yíng)盈利有多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

1、供應(yīng)鏈足夠強(qiáng)，以及對(duì)其掌控力足夠強(qiáng)。包括優(yōu)質(zhì)房源的開(kāi)發(fā)獲取能力，房源價(jià)格（房源位置與租金的高性?xún)r(jià)比）、房源裝修成本、民宿物料置換、服務(wù)人員成本等有效控制；

2、足夠高的入住率，涉及更多的流量入口開(kāi)拓，差異化個(gè)性化的體驗(yàn)服務(wù)，更高的流量轉(zhuǎn)化率和留存率；有效的營(yíng)銷(xiāo)方式等，尤其是淡季的入住率保證；

3、較高的客單價(jià)，涉及民宿的價(jià)格模型，比如入住率、旺季淡季不同價(jià)格、對(duì)應(yīng)的成本核算；場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo)和本地游都是可延伸的服務(wù)，但具體到為客人量身定制本地游服務(wù)還待商榷，本地管家是否具備這一定制能力，其中所涉旅游資源能否有效整合，性?xún)r(jià)比等都是挑戰(zhàn)。

關(guān)于運(yùn)營(yíng)，還有個(gè)隱憂(yōu)。

當(dāng)前民宿品牌連鎖化已是趨勢(shì)，通過(guò)房源籌建、服務(wù)管理等流程標(biāo)準(zhǔn)化，形成規(guī)模效應(yīng)，尋求不斷擴(kuò)張，這有助攤低成本提高效率，但大規(guī)模復(fù)制將可能影響民宿個(gè)性化、差異化體驗(yàn)的內(nèi)涵，這或使得本身特質(zhì)還不足夠明顯的民宿定位模糊化。

三、政策走向。

目前民宿政策層面趨勢(shì)向好，但整體依然還處于灰色地帶。民宿還沒(méi)有一個(gè)明確的定義劃分，面目的不夠清晰化，使其在市場(chǎng)更快拓展方面帶來(lái)制約。

民宿品牌如何在各運(yùn)營(yíng)區(qū)域政府部門(mén)的監(jiān)督管理下維持“安全線”，并尋求到更多支持，也是關(guān)鍵因素。

總結(jié)而言，這三個(gè)維度是為一體，缺一不可。房源跑出規(guī)模，有助攤低成本，于運(yùn)營(yíng)有利；運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，給房源競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)利好；尋求更多政策支持，有助拿下更多房源，且提升運(yùn)營(yíng)效率，后兩者帶來(lái)的品牌效應(yīng)，又對(duì)獲取政策支持是利好。