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海南文旅市場迎來“重彈”！

海南“大地主”海南天然橡膠產業集團股份有限公司（以下簡稱“海南橡膠集團”）近期公告稱，擬與華僑城（海南）集團簽訂戰略合作協議，以“橡膠+文化+旅游”、“林業+互聯網+金融”的模式， 海南橡膠集團拿出約40萬畝（實際橡膠林使用面積以分批次正式簽署的具體項目合作協議為準）橡膠林，華僑城出錢，合作打造國家橡膠公園。

一方是現海南最大的上市國企，有341萬畝橡膠園；一方是央企，文旅領軍企業，有項目、內容和經驗，也有錢。

橡膠主業遇困已久，文旅成為海南橡膠集團尋求突破的重要方向之一，約40萬畝土地，足以凸顯其入局的決心和做大文旅的意圖。更早前，它已有切入馬術運動領域的動作，欲合建馬術小鎮，并投建有田園綜合體、觀光農業等項目。“兄弟企業”海南農墾神泉集團今年2月亦擬拿出約2000畝土地，與合作方投建百億馬術小鎮。它們都由海南農墾投資控股集團控股，后者號稱海南“最大地主”。

眾多文旅項目扎堆爭奪、更嚴的環保要求，以及地產市場拿地和政策更嚴控制等，讓企業在海南大量拿地難度不斷走高，優質土地供應空間縮小。而海南“最大地主”子公司漸次重磅入局，帶來堪稱巨量土地的供應，也不難看出在前述諸多條件限制，以及海南文旅市場及政策利好刺激下，尋求做高土地價值的強烈希冀。

海南此類稀缺土地資源更多進入市場，或還只是開始，但巨量土地入局后文旅項目打造及運營的挑戰，也由此開始。

每一畝的土地能否賺更多的錢，既決定著此類土地的未來供給，也將給海南文旅市場帶來不小影響。目前，這一切還是問號。

海南橡膠集團2018年年報顯示，其在國內擁有341萬畝橡膠園，面積為國內第一，是目前中國最大的天然橡膠生產企業。

這樣的背景也在市場變化中日顯負重。

自2011年始，天然橡膠的市場價格持續單邊下跌，由此進入下跌區間。直至2018年，市場的境況并未有明顯好轉。

海南橡膠集團2018年年報顯示，2018年全球天然橡膠供應量持續增長。根據ANRPC(天然橡膠生產國協會)統計數據，該年世界天然橡膠產量為1396 萬噸，同比增長4.6%。同期，全球天然橡膠總消費量為1401.7 萬噸，同比增長 5.2%，增幅放緩。根據國家統計局及中國海關數據，2018 年中國天然橡膠消費量為341.96萬噸，同比下降4.87%。 

另有統計數據顯示，2018年我國輪胎產量20年來首次出現負增長。上述年報提到，該年下游輪胎市場需求不振，天然橡膠總產量持續增加、庫存高企、產膠國未有明確的限制出口利好、宏觀經濟面臨下行壓力，天然橡膠價格反彈無力，仍持續處于低位。 

具體到海南橡膠集團，其2018年營收67.55億元，同比減少37.58%。2014年-2017年，營收分別為112億元、84億元、88.77億元、108.2億元，起落不定。2014-2018年，其歸母凈利潤分別為2238萬元、-9.897億元、6131萬元、-2.640億元、2.286億元；同期扣非凈利潤分別為-3.534億元、-12.70億元、-5.162億元、-7.368億元、-6.797億元。

上述年報提到，由于天然橡膠價格長期低迷，公司面臨嚴峻的行業困境，正在探索低產膠園綜合利用、適當減少種植規模，以減輕生產經營壓力。 

為何是40萬畝這一體量？

海南橡膠集團相關人士24日透露，海南橡膠集團擁有龐大的土地資源，是其最大的主要優勢。公司的計劃是在重點打造200萬畝橡膠園的基礎上，拿出一部分土地來做非膠產業，因為現在橡膠行業不景氣，光靠橡膠行業肯定很難維持公司的持續發展。

他表示，40萬畝對海南橡膠集團來說體量并不是很大，如果拿出的土地面積小，沒辦法改變公司現在主業持續性比較差的局面，即“一膠獨大”的局面。而公司產業結構調整不是想不想的問題，而是必須進行，因為涉及公司的生存和發展。

按他的說法，40萬畝用地與上述200萬畝重點橡膠園肯定有相覆蓋的區域，不過具體的區域分布，他暫未透露。

約40萬畝超大體量，能否玩轉？

據海南橡膠集團公告，這一項目合作中，海南橡膠集團出土地、華僑城（海南）集團出錢，雙方共同編制策劃報告和開發運作計劃，編制總體規劃，盡快選定第一批落地項目的地點；根據選定的地點策劃各景區方案，完成規劃指標調整。

海南橡膠集團相關人士24日透露，現在雙方只是簽了一個戰略合作協議，具體的還可能要進行具體的商議，并經過市場等前期調研，然后做相關的概念規劃。

他表示，這一合作牽涉到很多地點，肯定要先選一個點，先做調研，然后做概念規劃論證，而不是貿然的上馬具體項目。

《海南農墾報》的相關文章提到，海南橡膠集團與華僑城（海南）集團將共同打造國家膠林主題公園，打造總值千億元級的新經濟體工程和生態文明鄉村振興文旅項目。

文章還提到，為盡快推進上述項目建設，海南橡膠集團和華僑城（海南）集團擬先期選取海南橡膠紅光、西聯、立才分公司等區域的橡膠林作示范區建設，共同打造國家膠林主題公園、共同謀劃推進三亞鳳凰谷項目建設。

海南橡膠集團紅光農場、西聯農場分別距離?？谑熊嚦碳s60公里、120公里，其中西聯農場所在儋州市，也算旅游高地之一；立才農場位于三亞市西北部。

可看出，臨近海南省內經濟、交通及旅游市場發達區域，是這些擬先選之地入選的重要邏輯。

但就海南橡膠集團橡膠林分布來看，臨近海口、三亞的土地面積并不占大比例，串聯成片的幅度也相比在海南中部區域要低。此外，其橡膠林土地屬于租賃自控股股東的國有土地，目前只有使用權。

這或意味著，海南橡膠公園約40萬畝的供地悉數拿下并不容易。目前這些土地中涉及多少需改變土地性質尚不明確，不過與土地所在地的多地政府部門溝通協調亦然難免，而土地的串聯成片程度提升，以及距?？?、三亞等區域較遠土地所落地項目的引流，乃至項目用地的環保，房地產的適度配套而非“房地產化”等問題，或都將成為挑戰。

（海南橡膠集團橡膠林分布圖。來源：海南橡膠集團官網）

上述人士也表示，項目落地牽扯土地及當地政府，推進以及落地的時間節點，并非海南橡膠集團所能完全控制。

《海南農墾報》的文章還提到，海南橡膠集團和華僑城（海南）集團將圍繞海南全域旅游發展規劃，以“資源整合+線路帶動+構建網絡”為思路構建七大類項目，分別是：全域旅游風景道、大型旅游綜合度假區、大型主題公園、都市娛樂綜合體、鄉創文旅特色小鎮、特色旅游交通工具、美麗鄉村建設，以不同主題路線串聯優質旅游資源、景區、服務設施等形成旅游閉環，點線面聯動帶動全域旅游整體發展。

結合海南橡膠集團旗下橡膠林分布區域，以及海南省現有高速、鐵路等交通條件來看，這一約40萬畝項目的分布區域將主要可能多點分布于?？诟浇奈鞅辈?、三亞附近的西南部。

各區域分布什么類型的項目，這些項目單個如何成為有力競爭體，是否以及如何串聯成線、成面等，都頗費考量。

在簽訂協議確定拿出約40萬畝土地前，海南橡膠集團拓展旅游業務已有動作。

公開信息顯示，海南橡膠集團在2017年成立農旅事業部。上述人士透露，這是集團總部目前人數最多的一個部門。

其2018年年報提及，農旅業務是公司主要業務，公司將風災、寒害嚴重的低產膠園進行產業結構優化，發展熱帶高效農業，采用合資合作的模式，已完成種植3萬余畝蜜柚、芒果、香蕉、鳳梨、山油茶等熱帶作物，田園綜合體、觀光農業等農旅項目也在有序推進。 

更引人關注的是，海南橡膠集團也在尋求切入海南賽馬運動領域。

今年1月20日，海南橡膠集團公告稱，擬對海南華海實業發展有限公司變更為“海南國際文旅消費中心投資集團有限公司”，擬變更的經營范圍包括醫養融合大健康產業、文化旅游項目、主題公園、體育運動度假休閑小鎮開發，以及馬術運動、沙灘運動、水上運動等文體旅游項目開發，還有旅游景區、旅游地產項目開發等。

3月27日，海南橡膠集團與華夏富邦（北京）旅游開發有限公司舉行座談會，后者曾策劃多場國際馬術賽事等。海南橡膠集團董事長提出，海南橡膠要發展馬術運動，建設馬術文化小鎮，策劃獨特的膠林下馬術賽事等。

近期媒體報道稱，海南省旅游和文化廣電體育廳已初步擬訂了《海南省關于發展賽馬運動的指導意見》，已報海南省政府審定。

對此，該人士認為，政府沒有下發文件，誰也不好說，只是傳出來這么個新聞。他也沒有透露目前海南橡膠集團馬術運動項目的進展，只表示集團有發展馬術運動的計劃，但最后還得看政府出臺什么政策，還在等賽馬政策的下一步走向。

在他看來，只有將賽馬和博彩放在一起才能有更大空間，光發展馬術運動，不和博彩結合在一起，誰都可以干，但要和博彩結合在一起，肯定又要有限制，政府會很慎重，如果真的放開，肯定會有牌照。

他表示，馬術在中國有好多年了，真正突破是和博彩結合在一起，像香港那種，然后做出來才有吸引力，才能把島外的人還有國外的人吸引到海南來，才能建設自由貿易港。

當被問及海南賽馬和博彩相結合是否樂觀，他未直接回應，只是表示海南發展賽馬運動此前已有政策定調，但具體怎么做還要看海南的落地政策，現在沒出來誰也不好說。當然公司也希望海南能進一步放開政策，公司以及整個海南資本市場應該都會受益。

巧合的是，同屬海南農墾投資控股集團旗下的海南農墾神泉集團，也是海南的“大地主”，光旗下南田農場就有土地近20萬畝。今年2月底，其與上市公司海南瑞澤及其子公司簽訂協議，擬建海墾·三亞南田馬術文化小鎮，該項目總面積約2000畝，總投資約100億元。

上述人士認為，現在誰也不敢去做賽馬博彩，因為還得不到審批。而誰的馬術小鎮建設走在前面，要看小鎮實際的推進情況以及后面的政府政策怎樣。

海南農墾神泉集團副總經理鄭文堅曾告訴執惠，海墾·三亞南田馬術小鎮起步區項目500畝，投資為30億元。他透露，海南農墾投資控股集團不可能一下子給到2000畝土地用以開發，以免開發商圈地，只是先給到500畝作為起步區來做，做得好，再劃撥剩下1500畝。

綜合各方面信息，該項目起步區建設期為72個月。對此，海南瑞澤相關人士曾透露，這有海南賽馬政策不明朗，拉長工期以觀政策走向的考慮。

從這個維度看，毋論海南農墾神泉集團，還是海南橡膠集團，將更多既有土地入市，做高土地的市場效益或價值的希圖，仍有不小挑戰。