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老年人在退休之后可以分為四個生理階段：活躍性長者，半失能長者，失能長者，失智長者；其中活躍型的時間持續的時間較長，而半失能階段到失能的過程比較短，同時也伴隨失智階段，但這個階段是最需要陪伴護理的。

由于老年人身體機能是脆弱的，有可能一場偶爾的感冒或者慢性病的并發癥因為自身不重視而引起嚴重的后果，在很短的時間內就從活躍型長者轉化為半失能長者。

除去老齡生理階段外，還有兩個老年心里期要值得注意：退休后的失落心理、失能后的自棄心理，所謂退休后失落心里，簡單的說就是忙忙碌碌幾十年，一下閑下來，心里上的不適應，同時心里上也暗示自己的人生已經走到了后半段。而失能后的自棄心里則是因為身體機能下降，由身體而影響到的心里因素，感覺自己對家庭沒有貢獻，對兒女是拖累，所產生的自棄心里，從行為上的反應就是焦慮、敏感、多疑等。

一、養老這點事，家庭的選擇題，社會的大問題

1、生活習慣與風俗不適應

中國自古以來的養老觀念根深蒂固，“故土難離”與“客死異鄉”是切實問題，一個人與一顆樹一樣，生活了幾十年的地方，實際上已經形成了相對固定的人際交往圈，如果突然之間生態圈出現變化，會有較大的心理落差與不適應感。

不想變，很難變，不適應，適應難成了一部分老年人的現實問題。

2、養老金收入替代率過低

養老金替代率是衡量退休生活質量的重要標志之一，是指勞動者退休時的養老金領取水平與退休前工資收入水平之間的比率。按照國際勞工組織的標準，55%是警戒線。全世界78%的國家中，養老金替代率都高于60%。據民政部的數據2013我國的養老金替代率為43%， 按目前的物價水平和人工成本，在一二線城市如果老人沒病沒災，每月兩三千元，也許勉強夠用；一旦失能、失智，需要照料，居家養老恐怕都捉襟見肘，更不用說送進養老院或護理院了。此外，城鎮基本養老保險的參保比例不足2/3，在一些中小城市和鄉鎮則更低。

3、社保醫療體系不健全

目前我國的社保醫療政策以省份之間各自管理，而退休人員的退休金發放與醫療報銷尚沒有實現全國性的互通互聯，甚至市與市之間都沒有實現互通，在很多地方退休金的發放是以當地的農村信用社、郵政儲蓄所等地方金融單位；而在醫療報銷這一塊也并沒有實現快速的報銷機制，大部分的老年人都會患有一些長期的慢性病，需要長期服藥與定期檢查，而社保醫療的壁壘一定程度上限制了老年人的活動范圍，讓遷居變的不那么現實。

4、社區年齡生態不均衡

隨著老齡化的到來，國內很多的資本都在進入養老產業，尤其是康養地產的開發，藍城、萬科、遠洋等大型房開；中國人壽、中國平安、泰康人壽等保險企業等紛紛涉足。

目前的模式大部分都是人群聚集模式，客群也主要針對活躍型長者，集中式的把老年人聚集起來，看似好管理，但其實就埋下了一個伏筆，雖然目前的購房客群是活躍型長者，但是再過15年左右，這群人就要變為高齡老人，整個社區的老年人口過多，暮氣沉沉，這個小區的增值潛力何在？筆者曾經在北京的80年代的一個老舊小區里住過一段時間，一到秋冬換季的時候就會有老年人過世的情況，整個小區的氣氛感覺特別的冷清、凝重，整個人都感覺不好了。

5、專業型人才短缺

目前我國的養老服務人才非常短缺，人才結構極不合理，很多養老服務機構存在著“活躍型長者”護理“失能、失智老人”、“高齡老人”的現象。

從人才培養來看，目前以80/90后為主的獨生子女，無論是自身還是家庭，都不想去從事養老服務工作，大部分年輕人認為養老服務工作沒前途，不時尚，還挺累；不想干、不愿干養老服務工作。而已從事的人員也存在年齡偏大、素質不高、專業知識匱乏、技術標準落后等現象。

同時很多老人由于“失智、失能”的原因，或多或少都有一些心理問題，出現多疑、焦慮、自閉等癥狀，這更對養老服務人員的素質提出了高要求。

二、三期疊震下的歷史性機遇

人口老齡化加速時期：在建國后50/60年代，在多子多福，傳宗接代等思想的影響下，以及國家信奉蘇聯計劃經濟下的“人多力量大”的政策理念，出現了人口增長的爆炸，一般家庭多為5/6個子女。此次人口爆炸為改革開發提供了充足的人口紅利，同時也為2010—2025年出現的人口老齡化加速期到來埋下了伏筆，也就意味著50/60年代當他們老去的時候也是人口老齡化的快速推升階段。

家庭結構少子化時期：在經歷了人口爆炸增長的50/60年代后，國家從70年代執行，82年定為國策的的計劃生育政策，又構成了另一個特殊的家庭結構期“少子化時期”，在過去的很長一段時期，中國的家庭結構是橄欖形：祖父母—父母+父母兄妹—子女；而從過去幾年開始，逐漸從橄欖形變成了倒三角形：父母+岳父母—獨生子女夫婦—子女。 家庭的所有壓力都壓在了獨生子女父母層，而由于沒有兄弟姐妹，無法分擔養老的重任，隨著50/60后逐漸變老，生活壓力成倍增長。少子化的家庭結構，所帶來的抗風險能力差，對未來幾十年的中國家庭影響會逐步加大。

快速城鎮化人口遷移時期：80后作為我國的第一代獨生子女，目前已經逐漸成家立業，很多的80后選擇了在異地發展事業，表現的特點就是向心化發展，從鄉村、城鎮到各級中心城市，在未來的10到15年，將要面對父母養老的實際問題，而獨生子女的客觀因素又是無可避免的問題，要么回到家鄉，要么接父母來到所在城市，這是一道選擇題。而這道選擇題之下衍生出了倆個市場：回鄉置業市場與城市郊區置業市場。所謂的回鄉置業并不一定是回到家鄉，而是從一線城市回到有地緣情節的二線、三線城市。而城市郊區養老，則很明確就是在一些大中型城市由于房價昂貴，實現一家三代的養老并不現實，同時由于生活習慣的問題，父母與子女也不希望一起居住，那么選擇城市郊區房價較低的區域置業養老，成為一種可能。

三期疊震的機遇市場，是由于幾十年的政策原因累積造成，現在到了不得不發的階段，是我國國情發展下的必然階段。

三、養生與養老，傻傻的分不清楚！

目前養生與養老的解讀基本都是在一起的，但從細分客群來分析，二者無論從項目選址、功能劃分、營銷渠道、業態布置、產品設計等方面都有細微區別或明顯不同。

養生人群具有明顯候鳥屬性，具有很強的淡旺季特征，配套服務與傳統社區服務并無太大區別，而養老配套設施成本高、專業要求高、維護運營成本高，而候鳥屬性所造成的空置率時間長、人員配備過多等問題對項目健康運營形成困難。

首先來看康養地產:選址多位與生態環境較好的區域，投資性屬性較強，以休閑度假功能為主，具備第二居所的功能，目標客群定位于活躍型長者及投資性客群，年齡覆蓋較寬泛，業主具有候鳥特點，房屋設計考慮老年人的生活習慣等。

這也是我國目前康養地產開發的主流模式：“環境+地產”，眾多開發商跑馬圈地，但在剝開生態環境優越這層外皮露出來的問題是：1、區位條件不暢通；2、醫療配套設施不完善；3、醫護人員業務素質待提高等；這些功能恰恰是半失能、失能、失智老人的根本訴求點。

有部分開發商已經積極與醫療機構合作如藍城與雅達合作的烏鎮雅園主打高端學院養老，復星地產依托復星醫藥做的星堡中環養老社區高端康療養老產品等，市場定位于高端人群，這對開發商的背景實力與合作能力提出了新的要求，如果沒有醫療資源為依托，康養產品也只會是一個吹泡泡的噱頭。

其次說下養老地產，如果說養生地產具有投資屬性，能算投資產品，那么養老地產個人理解是剛需產品，從區位上來說一般選擇城市的郊區，它所要解決的是：飲食起居、健康醫療、身體檢測、心里陪伴等剛性需求。

養老地產更注重的是后續的運營與服務，受我國目前退休人員的工資替代率較低所限，即使在子女提供資金幫助的情況下，該類型項目后期運營也是呈現“剛需+微利”的特點。針對這些困難目前政府從“床位補貼、水電優惠、稅收減免、土地優先”等幾個方面進行政策扶持。

四、星星之火可以燎原，康養地產的幾點思考

1、一個方向：養老不再是社區地產的選修課，而是必修課；養老服務不是噱頭而是實實在在的服務，更直接體現在產品的價值上。

老齡化時代已經到來，家庭結構的變化影響著每一個人，每一個家庭。養老產品與養老服務將是必需品，將會形成“家庭養老”、“社區養老”、“定制養老”等多種形式，從消費層次上來說也會形成“高、中、低”的消費選擇。

基礎性養老配套服務是改善型客戶的重點考慮因素，是與競品區別的核心競爭力，更是提高售價的直接因素。

2、產品開發的三大關鍵點

（1）敏感的價格因素：迷航中的定位

根據民政部統計公報，截止2018年全國的養老床位數合計744.8萬張，其中價格因素是決定性因素，老年人對價格尤其敏感，目前國內剛需型養老產品短缺，主要是因為投資商的項目定位都把眼光盯在了“活躍型”+“高收入”的中高端老齡人群，從而出現了中端類型產品的“藍海困局”

（2）區位決定產品：養生型“候鳥度假型養老產品”與剛需型“郊區大盤型養老產品”

首先來說下“候鳥度假型養老產品”，這種產品對生態資源的要求較高，一般會與旅游項目相互配合同時具有度假地產的功能，選擇在生態資源富集的區域，氣候是關鍵因素，好的項目還會配合有“溫泉”“富硒”“負氧離子”“地磁”等可以營銷與包裝的概念產品。

該類型產品客群定位于城市的中產階級及以上“活躍型長者”，主要是退休的公務人員、教師、以及一部分小企業主、個體經商戶等，由于所在城市的環境、氣候、消費等因素選擇在異地置業養老，同時由于該部分人群或多或少都會有常見慢性病及身體不適等癥狀，所以選擇的時候都會有針對性的選擇，比如風濕痛的會主要考慮溫泉、支氣管的會主要考慮氣候與空氣等，居住時間根據身體情況與氣候條件或長或短。

其次來看下“郊區大盤養老產品”，這里先問候一下一群苦逼的“X0后”的獨生子女，從小城市走出上學，在大城市打拼，大學畢業，父母工薪階層，想回家鄉但由于專業范圍所限，回家就等于失業或創業，努力留在大城市又感覺壓力山大。   

“郊區大盤康養產品”主要存在于在外來人口眾多的一二線城市，該城市對外來人口的吸引力，決定了這個類型產品的生命力，從項目定位來說應該屬于剛需產品。

區位使得產品的設計組合上來說相對從容和豐富，從項目所能承載的客群市場來說，這種項目可以包含：購買力有限的青年人群、再次置業的改善型人群、郊區養老的老齡人群三個方面，而這三種需求是可以有效融合的，所以說：在好的城市選擇價值洼地的地塊。

簡單提下在日本出現的“二代居”產品，二代居是比較符合中國以家庭養老的國情的產品，簡單來說就是“一大+一小”的空間組合，既滿足了老年人與年輕人生活習慣不一致所造成的沖突，同時又可以實現相互關心與照料。同時社區里也提供相對完善的配套設施，如體檢中心、老年活動中心、街心花園等，滿足老年人的日常活動需要。

二代居的產品是可以充分延展的，區位與資源決定延展的方向，比如生態環境優越的地方可以具有“第二居所”的功能，交通優勢明顯的可以作為“家庭改善型”、有教育資源可以打“養老+教育”的雙重功能使其變為第一居所。

（3）配套設施的困局：醫療、市政、生活三種煩惱在心頭

醫療服務配套：目前我國的醫療設施相對緊缺，很多養老地產項目與醫療機構相互合作建設民營醫院，但醫院所也面臨的受眾過小，重護理而輕治療，同時因為民辦醫院，從醫療報銷來說有一定困難。

市政工程配套：主要是“候鳥度假型養老產品”所面臨的問題，由于養生的季節性，造成了旺季的時候市政設施緊張，供水供電壓力過大，同時市政排污、污水處理設施也面臨很大的壓力，而淡季則要面對大部分設施空閑所帶來的設備損耗。按照經驗來看，這一塊的壓力主要在政府，按照正常的城市社區的硬件條件來接通各種管口，對政府的財政壓力提出較高要求。如在廣西的巴馬就出現了全國老齡人群紛紛遠道而來，而當地開發商的項目紛紛上馬，但是由于政府財力有限，排污設施建設跟不上形勢的發展，造成了環境污染問題。

生活服務配套：一般來說老年人的生活圈子不會很大，相對應生活服務要跟的上，郊區大盤型產品相對比較容易解決；問題出在候鳥型養生型產品上，開發商在開發的時候一般會配建商業設施，問題就出在配套的商業設施里，初期定位上是社區服務型產品，所以客群就針對的主要是社區人群，與當地百姓的聯系并不緊密，而社區人群的候鳥型特征就造成了客流量的不穩定，有可能就是干半年歇半年，這對任何一個業態來說都是不能夠接受的，就會出現招商難，經營難的問題。

*本文來源：微信公眾號“八界”（ID：bajie-BJ），作者：璩存浩，獨立旅游評論人，原標題：《康養地產的藍海迷航》。