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近日有消息傳出遠(yuǎn)洋集團(tuán)將剝離旗下長(zhǎng)租公寓“邦舍”業(yè)務(wù)，房企退出曾經(jīng)的風(fēng)口長(zhǎng)租公寓行業(yè)，遠(yuǎn)洋不是第一家。五月份朗詩(shī)發(fā)布公告稱，將處于虧損階段的長(zhǎng)租公寓等五項(xiàng)業(yè)務(wù)剝離至控股集團(tuán)。 

其實(shí)從2018年下半年開(kāi)始資本市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租公寓就持謹(jǐn)慎態(tài)度，住房租賃債屢遭監(jiān)管中止或終止，僅2018年四季度以來(lái)就有超過(guò)七家企業(yè)的租賃專項(xiàng)債券遭到監(jiān)管層終止，總規(guī)模超過(guò)200億。 

遲遲無(wú)法盈利的長(zhǎng)租公寓被趨利的資本摒棄，精明的房企退出也早有預(yù)兆。遠(yuǎn)洋集團(tuán)早在2015年宣布進(jìn)行以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)展，第二年遠(yuǎn)洋開(kāi)始涉足長(zhǎng)租公寓。2017年遠(yuǎn)洋旗下的長(zhǎng)租公寓邦舍進(jìn)入7個(gè)一二線城市，管理房源5千間，不過(guò)到了2018年底其房源數(shù)減至3452間。 

年報(bào)顯示，雖然2018年遠(yuǎn)洋成功邁入銷(xiāo)售額千億，不過(guò)扣除非經(jīng)常性損益后核心凈利同比大降62.87%，資產(chǎn)負(fù)債率也同比增加5.28個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到74.68%的歷史最高值。業(yè)務(wù)多元化沒(méi)有幫助公司收入大增，反倒拖累主業(yè)，同年遠(yuǎn)洋營(yíng)業(yè)收入同比下降10%。 

受累于業(yè)績(jī)下滑，遠(yuǎn)洋集團(tuán)公開(kāi)表示，目前存量及持有的物業(yè)、新業(yè)務(wù)、非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占用相當(dāng)大的資源和管理精力，所以正在加快把遠(yuǎn)洋回歸到一個(gè)以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主的軌道上來(lái)。其董事局主席李明也在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)投資者追問(wèn)長(zhǎng)租公寓話題不正面恢復(fù)，同樣強(qiáng)調(diào)關(guān)注主業(yè)。

與遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理的幾千間房源，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模較小不同，朗詩(shī)是房企系中較早進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的房企之一。早在2014年朗詩(shī)就開(kāi)始向長(zhǎng)租公寓等多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域延伸觸角，其官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示2018年朗詩(shī)擁有4萬(wàn)多間房源。 

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年長(zhǎng)租公寓在朗詩(shī)業(yè)務(wù)收入中占比僅為1.7%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)則占比84.7%，目前朗詩(shī)的利潤(rùn)增長(zhǎng)主要依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)不但持續(xù)虧損，還有侵蝕公司業(yè)績(jī)的跡象。 

2017-2018年朗詩(shī)在長(zhǎng)租公寓板塊兩年總虧損達(dá)到2.34億，虧損還隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。 

而此次朗詩(shī)將長(zhǎng)租工業(yè)剝離至控股股東朗詩(shī)集團(tuán)，上市公司所得款項(xiàng)可達(dá)8.994億，可減少朗詩(shī)寓虧損對(duì)上市公司業(yè)績(jī)的影響。 

現(xiàn)在歸于沉寂的長(zhǎng)租公寓兩年前卻是另一番景象，2016年開(kāi)始到2017年從中央到地方政策層面多次強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，在利好政策頻出的背景下2010年起就初露鋒芒的長(zhǎng)租公寓迎來(lái)了行業(yè)元年。 

2015年開(kāi)始VC、PE對(duì)品牌公寓支持力度加大，各大公寓公司融資額度明顯增多同時(shí)融資頻次加快，魔方公寓在2015年首次獲得2億美元融資。2017年房企也紛紛入場(chǎng)，就連銀行對(duì)長(zhǎng)租公寓的態(tài)度都發(fā)生180度大轉(zhuǎn)

2016年進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的旭輝，其旗下領(lǐng)寓國(guó)際副總裁高杰2017年接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)說(shuō)：“我們一年前去跟很多銀行談融資，根本就約不到人。結(jié)果2017年下半年，風(fēng)口突轉(zhuǎn)，各種銀行都來(lái)找我們。”年底旭輝發(fā)行的首單民企長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架式權(quán)益類(lèi)REITs30億規(guī)模從計(jì)劃發(fā)行到最終成功僅用了短短43天。 

到了2018年初自如更是獲得有華平投資、紅杉資本、騰訊三家領(lǐng)投的40億A輪融資，也刷新長(zhǎng)租公寓行業(yè)最高單次融資記錄。同策統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年長(zhǎng)租公寓行業(yè)十幾家企業(yè)全年總?cè)谫Y規(guī)模超過(guò)700億。 

不過(guò)因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)都不盈利的狀況下市場(chǎng)說(shuō)冷就冷，房企系的退出只是這個(gè)行業(yè)趨冷的現(xiàn)象之一。 

中原地產(chǎn)分析師盧文曦曾表示，對(duì)長(zhǎng)租公寓而言不賺錢(qián)是常態(tài)，5年以上的培育期是非常重要的，自有資金投入較多，現(xiàn)金流回正需要時(shí)間。 

同時(shí)，長(zhǎng)租公寓采用融資手段進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，8%的融資成本讓企業(yè)背上沉重的杠桿壓力，在成本居高不下，在產(chǎn)業(yè)鏈其他增值業(yè)務(wù)盈利模式尚不成熟的情況下，規(guī)模擴(kuò)張后的盈利壓力十分巨大。

又因?yàn)槟壳鞍l(fā)行的以長(zhǎng)租公寓為底層資產(chǎn)的ABS或類(lèi)REITs產(chǎn)品，期限多為2-3年，優(yōu)先級(jí)收益率最高不超過(guò)6%/年，而長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商收攬房源與房東簽的至少5年的合同，很容易出現(xiàn)短資金長(zhǎng)用的情況。

同時(shí)公司借錢(qián)擴(kuò)張，花出去的錢(qián)多，進(jìn)來(lái)的錢(qián)少，資金鏈很容易出現(xiàn)問(wèn)題，引發(fā)爆倉(cāng)。 

去年8月隨著杭州鼎家長(zhǎng)租公寓的暴雷，運(yùn)營(yíng)4年的上海寓見(jiàn)公寓也在10月陷入拖欠房東租金，部分租客背上分期貸款還被趕出去，資金鏈岌岌可危，緊接著資金方之一的華瑞銀行要求對(duì)寓見(jiàn)進(jìn)行信貸資產(chǎn)保全。 

暴雷前寓見(jiàn)資產(chǎn)管理超300億，已開(kāi)業(yè)門(mén)店43家，開(kāi)業(yè)房源2萬(wàn)間，并且寓見(jiàn)還曾獲得雷軍等明星投資人的“加持”。

寓見(jiàn)的暴雷也引得前我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景輝呼吁相關(guān)部門(mén)對(duì)全國(guó)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商展開(kāi)地毯式排查。 

整個(gè)2018年一共有10家長(zhǎng)租公寓先后出現(xiàn)問(wèn)題，長(zhǎng)租公寓行業(yè)除了部分運(yùn)營(yíng)商因?yàn)橘Y金引發(fā)暴雷出清外，巨頭并購(gòu)小規(guī)模公寓運(yùn)營(yíng)商也開(kāi)始了。 

今年1月灣流國(guó)際與深圳本土長(zhǎng)租公寓品牌星窩創(chuàng)享青年公寓在上海召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)宣布并購(gòu)?fù)瓿伞?nbsp;

同月，總部位于北京的蛋殼公寓宣布以2億美金收購(gòu)發(fā)家于杭州并在長(zhǎng)三角頗有影響力的長(zhǎng)租公寓愛(ài)上租。 

愛(ài)上租在長(zhǎng)三角地區(qū)擁有的分散式長(zhǎng)租公寓房源超過(guò)8萬(wàn)間，錢(qián)江晚報(bào)報(bào)道稱，據(jù)一位知情人士透露，其實(shí)在愛(ài)上租被蛋殼公寓收購(gòu)前，已經(jīng)遇到了資金緊張的問(wèn)題，甚至爆出提前跟房東解約止損的新聞。 

蛋殼此次收購(gòu)?fù)瓿珊螅涔芾淼墓⒎块g數(shù)量接近40萬(wàn)間，業(yè)務(wù)分布于北京、上海、廣州等10個(gè)一二線城市。 

受益于規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，今年3月1日，蛋殼宣布完成5億美元C輪融資，由老虎環(huán)球基金、螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投，本輪融資后，蛋殼公寓的估值已經(jīng)超過(guò)20億美元。 

不同類(lèi)型的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商頭部效應(yīng)越發(fā)明顯。

龍湖冠寓目前開(kāi)業(yè)5.3萬(wàn)間，其計(jì)劃2019年累計(jì)開(kāi)業(yè)接近10萬(wàn)間，2018年業(yè)績(jī)會(huì)上龍湖管理層對(duì)住宅開(kāi)發(fā)的要求比較保守，未來(lái)增速達(dá)到10%即可，但是對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、智慧服務(wù)主航道業(yè)務(wù)都有比較好的預(yù)期，預(yù)計(jì)到2020年，龍湖冠寓的收入將超過(guò)20億元。 

龍湖2018年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)物業(yè)投資租金收入為40.9億，冠寓的收入占比達(dá)10.4%，2018年冠寓錄得租金收入達(dá)4.2億。冠寓管理的5.3萬(wàn)間公寓中，開(kāi)業(yè)超過(guò)6個(gè)月項(xiàng)目的出租率為87.4%，整體出租率僅有50.1%。 

迅猛的拓展速度拉低冠寓整體出租率，雖然規(guī)模在擴(kuò)大收入增長(zhǎng)也在2018年大幅增長(zhǎng)1062.7%，但目前冠寓仍然沒(méi)有賺錢(qián)。不過(guò)龍湖是top30房企中，唯一在年報(bào)中提到長(zhǎng)租公寓收入貢獻(xiàn)的房企。 

長(zhǎng)租公寓要盈利，成本不能超過(guò)房租的5成，目前還在培育期的長(zhǎng)租公寓投入都過(guò)大，即使是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，僅拿房成本就高達(dá)收入的7成。

不過(guò)也有頭部房企系長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在放緩擴(kuò)張的腳步，萬(wàn)科泊寓覆蓋全國(guó)35個(gè)城市，累計(jì)開(kāi)業(yè)超6萬(wàn)間，不過(guò)萬(wàn)科在其年報(bào)中卻提出“聚焦主航道，鞏固提升基本盤(pán)”，并且租賃住宅業(yè)務(wù)被歸入“其他業(yè)務(wù)”中并沒(méi)單獨(dú)列示。2017年時(shí)萬(wàn)科為第二年定下累計(jì)開(kāi)業(yè)15萬(wàn)間的目標(biāo)，但是2019年的目標(biāo)就支降至10萬(wàn)間，且以“萬(wàn)村計(jì)劃”拓展租金業(yè)務(wù)的計(jì)劃也在年報(bào)中消失。 

長(zhǎng)租公寓行業(yè)現(xiàn)在成了飛不起來(lái)的“豬”，旭輝領(lǐng)域北京事業(yè)部總經(jīng)理湯若季對(duì)地產(chǎn)雜志說(shuō)的話也反映了行業(yè)現(xiàn)狀：“長(zhǎng)租公寓就是外表光鮮亮麗，背地里傷痕累累。”

*本文來(lái)源：品途商業(yè)評(píng)論，作者：叁里河，原標(biāo)題：《長(zhǎng)租公寓風(fēng)口散去 》。