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曾經(jīng)在文旅開發(fā)領(lǐng)域風(fēng)生水起的華僑城集團(tuán)有限公司（以下簡稱“華僑城”），如今卻遭遇持續(xù)增長的負(fù)債和模式轉(zhuǎn)型的尷尬，不得不采取“左手賣出、右手買進(jìn)”的打法。

7月1日，北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，云南華僑城實業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓全資控股子公司云南華僑城置業(yè)有限公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為7.4億元。值得注意的是，這是近一個月內(nèi)華僑城第四次出讓旗下項目股權(quán)。

華僑城官方對媒體回應(yīng)，資產(chǎn)處置和股權(quán)轉(zhuǎn)讓主要是為了加快現(xiàn)金回流，提高整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，這是華僑城實施新戰(zhàn)略的重要組成部分，是新的發(fā)展模式下實現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要路徑。

“大規(guī)模擴(kuò)張和投資難免會出現(xiàn)一些盈利較低甚至虧損的項目，華僑城剝離的應(yīng)該主要是這部分資產(chǎn)。”一位從事文旅開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士指出。

在頻繁出售的同時，華僑城并沒有放緩跑馬圈地的步伐。7月10日，傳來華僑城7億在深圳拿地的消息 。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年來，華僑城接連宣布了多個投資新計劃，其中文旅綜合類占比超70%，涉及的文旅項目超15個，累計資金近1800億元。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時指出，大規(guī)模的戰(zhàn)略布局以及持續(xù)不斷的項目投資，必然會導(dǎo)致資金鏈緊張。拋售固定資產(chǎn)是一種快速回籠資金的手段，但不是長久之計，華僑城需要尋求一種良好的發(fā)展模式。

出售“回血”

從2015年以來，華僑城將原來旅游地產(chǎn)為主的戰(zhàn)略調(diào)整為文化+旅游+新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。從2017年開始，華僑城陸續(xù)簽下超過30個項目，每個項目投資均在百億元以上。

在新戰(zhàn)略的影響下，華僑城的資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，背后是持續(xù)走高的負(fù)債，其資金和債務(wù)壓力正在加重。

據(jù)記者了解，華僑城主要財務(wù)問題集中于公司債務(wù)規(guī)模和經(jīng)營性現(xiàn)金流問題上。2015年~2018年，其負(fù)債率分別為63.41%、67.12% 、69.89%、73.77%。截至2018年末，華僑城總負(fù)債達(dá)到2170.05億元，而上一年為1519.87億元，負(fù)債總額一年增長了約650億元。

此外，2017~2018年華僑城經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)兩年為負(fù)，分別為-79.14億元、-99.84億元。同時，2018年華僑城投資活動現(xiàn)金凈流出也達(dá)168.28億元，同比增長80.27%。

華僑城2018年年報提到，2019年全力以赴抓回款，加快項目周轉(zhuǎn)去化速度，加快現(xiàn)金回流，除了加快項目開發(fā)銷售，還有“創(chuàng)新回款方式方法”。據(jù)華僑城相關(guān)人士透露，這個方法包括“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”。

事實上，從去年10月份開始，華僑城開始頻繁出售資產(chǎn)，據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年華僑城轉(zhuǎn)讓18家子公司股權(quán)和1個資產(chǎn)包，是2017年的兩倍有余。

華僑城相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)媒體表示，為加快項目落地實施，公司不斷創(chuàng)新地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式，與業(yè)內(nèi)其他企業(yè)建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，通過合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓等多種方式實現(xiàn)項目快速周轉(zhuǎn)。

億翰智庫首席分析員張化東對中國房地產(chǎn)報記者表示：“從整體市場來看股權(quán)轉(zhuǎn)讓是一個普遍現(xiàn)象，實際上這是一個加杠桿的過程，近期很多央企都在出售項目股權(quán)，其中多數(shù)處于虧損狀態(tài)，有的項目甚至資不抵債。”

值得注意的是，從近期華僑城的負(fù)債情況來看，大規(guī)模出售資產(chǎn)并沒有從根本上解決華僑城的資金問題。

截至2019年3月底，華僑城資產(chǎn)負(fù)債率、全部債務(wù)資本化比率和長期債務(wù)資本化比率分別為 71.27%、60.71%和 56.16%，相比年初分別增加2.64%、3.44%和4.16%，整體債務(wù)負(fù)擔(dān)有所加重。

“收割”騰挪

記者發(fā)現(xiàn)，近年來華僑城出售的資產(chǎn)包括項目公司股權(quán)、土地、在建工程及金融資產(chǎn)等，其中以房地產(chǎn)項目為主，且大多處于虧損狀態(tài)。

比如最近被掛牌的成都地潤置業(yè)發(fā)展有限公司，成立于2008年11月24日，注冊資本為4億元。標(biāo)的企業(yè)2018年度營業(yè)虧損為4300.75萬元，凈虧損4258.1萬元。截至2019年5月31日，營業(yè)虧損1742.44萬元，凈虧損1742.16萬元。

“這是一種清理不良資產(chǎn)的手段，同時也是對不同區(qū)域資產(chǎn)的整合。” 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴中國房地產(chǎn)報記者，不同區(qū)域的項目都會存在一些不良資產(chǎn)，企業(yè)會將這些項目進(jìn)行剝離，通過調(diào)倉和換倉優(yōu)化企業(yè)布局，進(jìn)而使企業(yè)的整體戰(zhàn)略更加完善，提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率和回報率。

對此，華僑城曾表示，將去化差、不賺錢、資源占用量大、短時間內(nèi)難以變現(xiàn)的資產(chǎn)項目進(jìn)行出售，采用資本減持的方式優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部布局，將資金更多的放在公司主要業(yè)務(wù)上。

收割之間，華僑城正在將更多資源集中在優(yōu)質(zhì)文旅資產(chǎn)的投資上。近兩年華僑城文旅項目投資總額超萬億元，在2018年拿下的82個項目中，旅游綜合及房地產(chǎn)開發(fā)方面占54個項目，遍布國內(nèi)50余個城市。

進(jìn)入2019年，華僑城在文旅板塊的動作更是高歌猛進(jìn)。

黃立沖表示，華僑城如果想進(jìn)一步加大文旅產(chǎn)業(yè)的投入，就必須套現(xiàn)更多固定資產(chǎn)，使公司有額外的資金。

轉(zhuǎn)型受阻

華僑城以做主題公園起家，早年以“旅游+地產(chǎn)”的模式構(gòu)建了“造城”的核心競爭力，地產(chǎn)項目反哺文旅業(yè)務(wù)的模式奠定了華僑城在主題公園領(lǐng)域的地位。

最近兩年，華僑城開始強(qiáng)調(diào)去地產(chǎn)化，急于撕掉身上地產(chǎn)商的標(biāo)簽，突顯文旅開發(fā)商的分量，但其文旅業(yè)務(wù)的表現(xiàn)卻不盡人意。

聯(lián)合信用評級有限公司2019年5月發(fā)布的華僑城債券跟蹤評級報告顯示，華僑城面臨著優(yōu)質(zhì)旅游資源稀缺，獲取難度大，公司面臨的旅游市場競爭風(fēng)險，“旅游+地產(chǎn)”模式推廣具有不確定性，公司項目未來投資支出較大，存在一定資本支出壓力等方面的風(fēng)險。

就目前華僑城的表現(xiàn)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然占據(jù)著業(yè)績主力地位。

年報數(shù)據(jù)顯示，2018年，華僑城實現(xiàn)營業(yè)收入481.42億元，同比增長13.7%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收占比達(dá)58.25%，較2017年增加3.08個百分點；旅游綜合業(yè)務(wù)營收占比為40.83%，較2017年減少2.93個百分點。

盡管近期的股權(quán)交易仍以地產(chǎn)項目為主，但華僑城董事會秘書處仍表示：我們轉(zhuǎn)讓股權(quán)只是單純考慮產(chǎn)業(yè)布局和戰(zhàn)略意義，不存在偏重某一板塊產(chǎn)業(yè)之說。

由此看來，在轉(zhuǎn)型過程中，如何在市場紛爭中站穩(wěn)腳跟，仍需謹(jǐn)慎布局。而眼下，華僑城采取轉(zhuǎn)讓股權(quán)、發(fā)行債券等方式能否加快資金運轉(zhuǎn)、彌補(bǔ)高額且持續(xù)增長的負(fù)債，甚至最終平穩(wěn)過渡到安全地帶仍是個問題。

*本文來源：中國房地產(chǎn)報，作者：盧泳志，原標(biāo)題：《公司 | 華僑城的“收割”騰挪術(shù)》。