亚洲av永久无码精品成人-亚洲av永久无码精品放毛片-亚洲av永久无码精品古装片-亚洲av永久无码精品国产精品-亚洲av永久无码精品漫画-亚洲av永久无码精品秋霞电影秋

在文旅融合的大背景下，面臨市場驟變的房產企業揮別了地產發展的黃金十年。忙著“活下去”的房產企業，在尋求多元化轉型的路上，紛紛將突破口轉向文旅產業，戰略布局文旅地產已成為房企轉型的新趨勢。

有關數據顯示，文旅產業在未來5～10年將達到15萬億規模，占國家經濟總量的15%～18%。房企紛紛布局，成為文旅產業繁榮發展的最好寫照。據不完全統計，截至目前，綜合梳理國內百強房企名單發現，有約57家房企布局了文旅地產，超過總量的一半，且有近十家成立了專門的文旅公司（集團），包括碧桂園、恒大、融創和保利發展等。

寄望于轉型文旅來延續其長遠發展的這57家房企，可謂體量不一、打法各異。所涉領域囊括主題樂園、度假區、康養項目、特色小鎮、田園綜合體、文旅綜合體、城市商旅文綜合體，乃至參與景區開發等，游樂、醫療、影視、文創、文娛、體育、教育、科技等元素也都被整合進去。

轉戰文旅，可以說，承載著房企們的希冀與“野心”，是經過一番深刻謀劃后，厲兵秣馬的依仗所在。房企們紛紛搶灘文旅，正大肆拓展龐巨的文旅地產版圖……

從項目區位和業態類型的角度，文旅地產大致可分為兩類：一是位于城市核心區或近郊，以大型游樂項目為主要業態的城市綜合體；二是位于旅游景區，以景區的自然環境或人文環境為主要賣點的綜合體。

經過多年探索，房企在文旅產品業態營造上不斷推陳出新，項目布局也從風光迤邐的景區向城郊游玩項目轉移。如今，特色文旅小鎮、文旅城、主題樂園成為當下房企布局文旅產業的主流形式。

在此之前，文旅地產大多位于旅游景區，以景區的自然環境或人文環境為主要賣點，這種綜合體是文旅地產早期的傳統模式。

對房企而言，這兩類項目的開發運營模型較為類似，均為“房地產先行、帶動后續開發和運營；再通過項目運營，提升整體區域價值”。但從風險角度考慮，后者的風險更大。

據業內人士表示，“在開發階段，傳統文旅項目容易受環評、規劃等政策限制的影響；在運營階段，人口吸附力也不如市郊文旅項目，且容易受到季節等因素的影響?！毕啾戎拢挥诔鞘泻诵膮^或近郊，以大型游樂項目為主要業態的城市綜合體，作為文旅新模式，從風險角度來看遠遠小于傳統文旅地產的模式。

作為典型的城市綜合體，今年6月，廣州融創文旅城在常年罕見降雪的廣州打造了7.5萬平方米、集娛雪與滑雪功能于一體的“雪世界”。開業首日，人頭攢動。據廣州融創文旅城相關負責人介紹，為打造全季節且適合全家庭度假的產品，文旅城還配建融創樂園、融創水世界、體育世界、融創茂、融創廣州大劇院等眾多業態，并為在家庭活動中參與度低的“男主人”、“長輩”打造專屬運動、養生空間。

相較于打造城市綜合體，傳統文旅模式多處于旅游區，交通相對不便，還要完善區域設施，布局時間長、限制多。而融創在文旅布局中，項目多選址在東部、西南等經濟發達、人流量巨大的核心城市。此外，在城市周邊打造文旅項目，制約也相對較少。

以主題游樂型文旅地產布局的房企，要么資金實力雄厚，如國企華僑城，打造的歡樂谷主題公園；要么房企規模較大，如恒大、融創的文旅產業。

按照恒大集團的文旅項目定位來看，“文化旅游、健康養生”是其不可或缺的一部分。據其2018年年報披露，恒大旅游集團旗下產品有“恒大童世界”和“恒大水世界”。目前，15個“恒大童世界”項目已布局完成，預計2021年起陸續實現開業；“恒大水世界”預計在未來2～3年布局20～30個。

有些房企得益于自身既有優勢資源的放大，如北大資源集團，將健康產業與地產深度結合。其中北大醫療產業集團下轄北大醫療城，包括北京大學國際醫院、北大醫療康復醫院、北大醫療腦健康、老年健康養護中心等。2017年9月，北大資源集團與泰安高新區簽署協議，擬打造泰安北大資源科技小鎮項目和北大資源頤養健康小鎮項目，分別占地約2000畝、5000畝。2018年1月，北大資源集團進軍貴州遵義，斥資逾百億，打造“城市科技綜合體”、“智慧康養特色小鎮”。

更多房企是引進和整合資源。如碧桂園與華僑城、海昌公園等分別合作打造文旅項目。碧桂園的文旅地產打法較之另有新意，主要基于產城融合的角度來切入，包括其投資超百億的康養小鎮，以及2016年啟動的5年投入千億打造科技小鎮等等。

碧桂園重磅投入的特色小鎮領域，亦可圈可點。據粗略統計，約30家百強房企布局或提出布局特色小鎮領域，超過布局文旅地產的房企的一半。其中以碧桂園、綠地控股、綠城、祥生地產（祥生小鎮集團）等為代表。2017年綠地控股曾將特色小鎮作為集團的四大戰略之一，截至3月底，綠城小鎮集團打造的小鎮項目達20余個；祥生小鎮致力打造集康養、教育、體育產業為主導，“文旅+農旅”為輔助的“1+3+2”小鎮體系。

文旅地產是一種集合了文化、旅游、地產和商業運營等元素的復合型地產項目，文旅項目的運營，絕不僅僅是蓋房子、賣房子這么簡單，從前期定位、規劃，中期建設，到后期運營，都需要一套專業化和個性化的運作流程。其考驗的不僅僅是當事企業的融資能力、資金運作能力，對內容創造及運營方面的能力亦要求極高，包括對宏觀政策的把控和判斷力。

有業內人士認為，文旅地產就像是七彩泡沫，看起來絢爛美麗，實際上幻夢易破。這從2016年集中出現的主題公園、文旅小鎮、田園綜合體等新型項目便可見一斑，雖然依賴銷售較弱，但大范圍試水房企中全部實現叫好又叫座則不普遍。

我國目前的文旅開發仍面臨著“721”的格局(70%虧損、20%持平、10%盈利)，高質量的文旅地產少之又少，大型文旅項目的投資回報周期通常都在十年以上，小型項目也要6～7年。短期內，很多不成熟的文旅項目，仍需要靠地產盈利來“供血”。這對于將“高周轉”奉為圭臬的房地產業來說，顯得格格不入。

房企開發文旅項目慣用“高舉高打、大步擴張”的方式，動輒投資達數百、上千億。而高速擴張帶來資金需求量的上升，這就極為考驗房企的融資能力和資金運轉能力。

以華僑城為例，自提出“文化+旅游+城鎮化”模式以來，華僑城在文旅項目的概算投資粗略估算已超萬億。而大規模的拿地后，其資金壓力亦逐步凸顯。有數據顯示，2017年華僑城經營活動產生的現金流量凈額為-77億元，同比下降274.85%。

無獨有偶，由于文旅地產的回報周期長的特點，中弘也曾深陷泥淖，無法自拔。在資金最緊張的時候，中弘的每一筆商品房銷售回款，都要率先去填補文旅地產的“無底洞”。最終導致中弘積重難返。

對于文旅地產的回報周期長的特點，融創中國行政總裁汪孟德看好融創文旅未來的發展。他表示，“融創文旅將成為融創未來發展的新價值增長點，通過長期投入和運營，文旅的重要意義和盈利將會在未來5～10年后逐步顯現?！?/p>

中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會秘書長蔡云表示，“房企要想在文旅領域深耕，要做好‘打持久戰’的心理準備，可以通過與專業的運營機構合作的方式，提高運營的專業化水平，讓文旅項目真正‘活’起來?！?/p>

由于深植地產“基因”， 對于習慣了“借鑒”、缺乏創新能力的房企來說，轉戰文旅地產項目無疑是一項大考驗。

業內有言：得IP者得天下。優質內容可以成就優質體驗，IP可以說是文旅的核心，它代表著個性化和稀缺性，能提高旅游目的地的復購、重游率和二次消費，能從根本上解決同質化競爭所帶來的頑疾。文旅地產發展依托的是文化多樣性的價值認同，想要打造旅游精品，強勢IP的內容運營無疑是提升知名度的最佳途徑。

作為以服務為核心的產業地產，文旅地產需要思考消費特征及需求變化、市場環境變化等諸多因素，在拿地策略、客群的定位等方面須做詳細分析。業內也一直批判文旅地產項目大多內涵不足、沒有靈魂，這就要求運營者們將文化與旅游進行充分有機結合，形成鮮明的主題，以打造差異化體驗。

為打造自身新文旅IP，融創在成立文旅集團后，又成立了融創文化集團，且二者獨立運營。目前，融創文化集團的擁有東方影都融創影視產業園、樂創文娛兩大支柱。據其官網資料顯示，融創文化集團致力于成為中國文化行業領軍品牌，結合融創文旅集團資源，搭建完整的IP孵化、制作、運營和實景化落地產業鏈，聚焦內容生產與線下實景IP的長鏈運營。

有業內人士指出，“國內主題樂園競爭激烈，融創文化或想走迪士尼文化IP模式，通過構建工業體系去打造優質IP，最終為其文旅產業提供支撐。” 

“想要解決上述的問題，開發首先需要注意要做產品‘內容’，做好文化旅游的定位，只有辨識度提高了，才能吸引客源。就像現在流行的IP就是要有獨特的內容，有獨特的故事才能吸引客群。此外，項目周邊配套也很關鍵，尤其是交通、酒店住宿、商業、餐飲等都要打造出自己的特色?！鄙鲜鋈耸咳绱吮硎?。

上世紀末，華僑城通過歡樂谷、世界之窗等產品IP迅速打響知名度。2015年，華僑城在其原有的“旅游+地產”模式上，又提出了“文化+旅游+城鎮化”的創新發展模式。但華僑城的文旅之路并不順暢，近兩年，其不但業績增速放緩，更陷入了“重地產、輕運營”的質疑。營業利潤率方面，華僑城增速從2017年的42.4%到2018年降低至23.29%。

中信證券的一份報告指出，華僑城的風險因素在于旅游業務增長緩慢，面臨競爭加??；隨著公司拓展增加，公司地產業務的高毛利率可能很難維持。而據華僑城公司債券跟蹤評級報告顯示，深圳歡樂谷、成都歡樂谷和北京歡樂谷接待游客人數和門票收入出現負增長。由此來看，華僑城的文旅版圖或面臨著“進退失據”的局面。

有觀點認為，當前，隨著政策逐步規范加之消費者體驗閥值越來越高，門票經濟時代一去不復返，將自然風景、文化、高科技等多方融合、旅游項目必須是獨特的、擁有完整的故事并且可持續延展的、游客可深度參與體驗且具有沉浸感的，這里的任何一條想做到都不太容易，然而任何一條做不到都不利于維持項目的可持續性。面對這樣的局面，房企如果毫無章法地“亂跑”，長跑路上必然迷失在七彩泡沫的幻夢里，離最初想要到達的地方越來越遠。

對于打造新文旅IP未來前景如何，上海中原地產首席分析師盧文曦表示，“近年來，文旅項目好的個案越來越多，但究竟能否經受得住市場的考驗，還有待時間觀察?！?/p>

復星旅文董事長兼總裁錢建農也曾對媒體表示，“對中國文旅產業來說，未來十年將是高速發展的十年，但也是十分痛苦的十年，這期間必然會經歷一個優勝劣汰的過程。”

有人進場，也有人離場，未來的文旅地產舞臺，大戲還在后頭。

*本文來源：微信公眾號“麻辣旅投”（ID：whcypl），作者：耿耿，原標題：《房企搶灘文旅賽道：是文旅，還是“苦旅”》。