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近期， 三亞市政府官網(wǎng)信息顯示，因涉及在三亞東鑼?shí)u填海造陸等問題，東鑼?shí)u投建主體三亞東鑼?shí)u海上游樂有限公司（以下簡稱“東鑼?shí)u海上游樂公司”）被要求停止東鑼?shí)u一切施工建設(shè)活動(dòng)。

東鑼?shí)u是國內(nèi)第一批176個(gè)可以開發(fā)利用的無居民海島之一。據(jù)公開信息，銀泰集團(tuán)創(chuàng)始人兼董事長沈國軍為上述公司實(shí)控人，也即東鑼?shí)u“島主”。

東鑼?shí)u功能定位“旅游娛樂用島”，在三亞市相關(guān)規(guī)劃中提到，東鑼?shí)u要“充分借鑒馬爾代夫島嶼度假發(fā)展經(jīng)驗(yàn)……打造高端度假島”。

公開信息顯示，東鑼?shí)u循著這一定位的擬建項(xiàng)目總投資3.5億元，預(yù)計(jì)投產(chǎn)日期為2020年10月。但隨著上述的停工，這一項(xiàng)目的不確定性可能增加。

海島的投資開發(fā)歷來不易，縱如海南海島成功者，亦屈指可數(shù)。自被官方確認(rèn)可開發(fā)利用，再到大資本進(jìn)入，及至現(xiàn)在，東鑼?shí)u的開發(fā)建設(shè)已過去約9年，但整體還處于“動(dòng)蕩不定”，乃至“寂寥”狀態(tài)。

觸碰環(huán)保紅線，開發(fā)被叫停

三亞東鑼?shí)u海上游樂有限公司在東鑼?shí)u擬建三亞東鑼?shí)u度假酒店項(xiàng)目，其2018年10月編制提交的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》顯示，東鑼?shí)u位于三亞市崖城鎮(zhèn)梅西村近岸海域，距離東鑼?shí)u對岸的梅西村約 3.5km,距離西側(cè)西鼓島約 3.8km。該島面積為 11.3572公頃,形如銅鑼，又似鳶形盾牌，島南北長約520m，東西寬約300m。

2011 年 4 月 12 日，國家海洋局公布首批176個(gè)可以開發(fā)利用的無居民海島名錄，東鑼?shí)u位列其中，主導(dǎo)功能為“旅游娛樂用島”。

根據(jù)今年8月三亞市政府官網(wǎng)信息，東鑼?shí)u因填海造陸、建設(shè)碼頭、修建房屋和道路，破壞海洋生態(tài)環(huán)境而被舉報(bào)，官方核實(shí)為2011年5月，因未經(jīng)批準(zhǔn)非法修建鋼結(jié)構(gòu)23個(gè)及游步道約1100米，國家海洋局中國海監(jiān)南海總隊(duì)十支隊(duì)對東鑼?shí)u海上游樂公司處罰款3萬元，公司已繳納罰款并結(jié)案。

2013 年 9 月,海南省海洋漁業(yè)廳批復(fù)并頒發(fā)東鑼?shí)u度假酒店項(xiàng)目《無居民海島使用臨時(shí)證書》。2016年10月初，銀泰集團(tuán)創(chuàng)始人兼董事長沈國軍成為三亞東鑼?shí)u海上游樂有限公司實(shí)際控制人，持股68.75%，也成為東鑼?shí)u的“島主”。

銀泰集團(tuán)官網(wǎng)亦有東鑼?shí)u的介紹信息，“三亞東鑼?shí)u位于三亞崖州灣，是海南省唯一擁有島證、可開發(fā)的無人居小島。島上風(fēng)光綺麗，島上的精品酒店展現(xiàn)傳統(tǒng)的和發(fā)展的東方美學(xué)……”。

而按上述三亞市政府官網(wǎng)信息，目前東鑼?shí)u上有一棟二層宿舍樓、一座垃圾房、一座污水處理池、23個(gè)木屋鋼結(jié)構(gòu)及游步道約1100米。三亞市自然資源和規(guī)劃局已下發(fā)通知要求三亞東鑼?shí)u海上游樂有限公司停止東鑼?shí)u一切施工建設(shè)活動(dòng)，目前該公司已停止建設(shè)活動(dòng)等。

也即意味著，自2013年至今五六年過去，東鑼?shí)u的開發(fā)建設(shè)尚處于相對空荒乃至停滯狀態(tài)。

執(zhí)惠近期致電東鑼?shí)u海上游樂公司，了解東鑼?shí)u最新的投資開發(fā)情況，對方工作人員表示不便回復(fù)。

對標(biāo)馬爾代夫？

東鑼?shí)u的區(qū)位條件也有不錯(cuò)之處。東鑼?shí)u位于三亞與樂東交界，毗鄰樂東的龍沐灣，而龍沐灣的定位是旅游度假地，彼此未來有呼應(yīng)的條件。

在海島旅游產(chǎn)業(yè)資深從業(yè)者李飛（化名）看來，東鑼?shí)u屬于三亞半小時(shí)航程的近岸海島資源，又算是屬于大三亞旅游圈范圍內(nèi)，這都算是優(yōu)勢資源。

但關(guān)鍵還在于東鑼?shí)u內(nèi)部條件如何，這里面可就有不少不確定性了。

根據(jù)《三亞市海洋旅游發(fā)展規(guī)劃(2012-2022)》，東鑼?shí)u定位為“依托島嶼原生態(tài)自然環(huán)境和豐富的動(dòng)植物資源，針對高端度假市場，充分借鑒馬爾代夫島嶼度假發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，重點(diǎn)發(fā)展島嶼度假旅游產(chǎn)品，加快建設(shè)生態(tài)小屋、游艇碼頭，SPA等度假養(yǎng)生項(xiàng)目，打造高端度假島”。

東鑼?shí)u具有一定的私密性，這是定位開發(fā)高端度假島的緣由之一。同時(shí)，東鑼?shí)u禁止開發(fā)房地產(chǎn)，但允許建一些小酒店等設(shè)施。

按東鑼?shí)u海上游樂公司計(jì)劃，其所擬建酒店項(xiàng)目由別墅客房區(qū)、接待區(qū)、 婚禮堂、特色餐廳、SPA 及其他休閑度假設(shè)施組成。項(xiàng)目功能設(shè)定為“面向高端消費(fèi)群體以度假類型為主體的原生態(tài)、高檔次、高品位的，以小型私屬高端度假酒店進(jìn)行運(yùn)營，面向酒店游客少量休閑觀光活動(dòng)的旅游娛樂用島”。項(xiàng)目總投資3.5億元，項(xiàng)目占島面積18997平方米，預(yù)計(jì)投產(chǎn)日期為2020年10月。

上述東鑼?shí)u定位提到“借鑒馬爾代夫發(fā)展經(jīng)驗(yàn)”，該項(xiàng)目的具體內(nèi)容也即帶有借鑒馬爾代夫模式的意思。

在李飛看來，并不建議東鑼?shí)u建酒店，而是可以考慮高端帳篷，打中國富人的主意，引入高端IP，不做大眾化景區(qū)。因?yàn)闁|鑼?shí)u的島嶼面積較小，應(yīng)該把可建設(shè)用地用于經(jīng)營業(yè)態(tài)，且酒店這種重資產(chǎn)業(yè)態(tài)，投資大回報(bào)慢。不過他同時(shí)也認(rèn)為，如果政策法規(guī)允許，能夠建成可售產(chǎn)權(quán)酒店會更好。

他表示，核心問題還是“定位” ，東鑼?shí)u做精品高端，對標(biāo)馬爾代夫是一條路。但他認(rèn)為有兩個(gè)問題，大環(huán)境方面，三亞的酒店業(yè)極為發(fā)達(dá)，幾大灣區(qū)選擇多、體驗(yàn)好，且成本較低，相比海島酒店來說，優(yōu)勢明顯；反之，海島酒店劣勢明顯，造價(jià)高、成本高，交通區(qū)位有劣勢，沒有規(guī)模效應(yīng)，知名度低等。

而小環(huán)境方面，馬爾代夫的特色在于“水屋”酒店，海島酒店難有明顯特色，且環(huán)保政策與臺風(fēng)問題都不允許建“水屋”或類似業(yè)態(tài)。加上東鑼?shí)u的自然資源與景觀資源相對匱乏，還是要通過富有創(chuàng)造性的主題景觀造型和地標(biāo)式建筑來提升觀賞性，這就要做好投入產(chǎn)出的財(cái)務(wù)測算模式了。

天時(shí)、地利、人和三者都缺？

東鑼?shí)u的自然資源等條件確實(shí)不夠優(yōu)質(zhì)。

東鑼?shí)u的地貌屬砂礫巖丘陵型島，其東、南、西三面海岸陡峭，北部地形相對平緩，地形中間高四周低，陸地面積小，海岸線至山頂坡度較大，加上熱帶海洋性季風(fēng)氣候影響，雨季的大量降水容易造成嚴(yán)重的水土流失，海島的生態(tài)環(huán)境相對脆弱。

李飛認(rèn)為，東鑼?shí)u地處西線，目前沒有合適的碼頭對接，有了碼頭后，位置也比較偏，而三亞目前熱門旅游目的地基本上就是從海棠灣到南山之間的沿海旅游動(dòng)線，東鑼?shí)u附近的大小洞天作為第一個(gè)5A景區(qū)，目前也是舉步維艱，何況東鑼?shí)u的陸基要更遠(yuǎn)。而從海洋季風(fēng)、海浪、水質(zhì)等情況來綜合判斷，資源的優(yōu)勢基本上難以找到。加上東鑼?shí)u面積小，平地少，沙灘少，無防風(fēng)港和放浪堤等硬件條件，都是劣勢。

他還認(rèn)為，東鑼?shí)u的先天條件的確不好，但也可以對癥下藥，硬件問題可以通過技術(shù)手段與投資建設(shè)來解決，但難點(diǎn)在于建設(shè)指標(biāo)的多少、合法合規(guī)的資源多少可以用于開發(fā)利用？

從需求來講，海島可建設(shè)利用面積肯定越大越好，比如可以考慮類似階梯固化水土的方式來解決，就是把全島建成類似梯田的感覺，每一層的面積就近可能擴(kuò)大，這樣就能夠解決水土流失和建設(shè)基礎(chǔ)的問題，但要看環(huán)保督察是否允許。

東鑼?shí)u的可建設(shè)利用面積確實(shí)不多，這或也是其填海造陸的緣由之一，但后被禁止。

根據(jù)《三亞東鑼?shí)u保護(hù)和利用規(guī)劃》(2011 年 9 月)的說法，東鑼?shí)u遠(yuǎn)離大陸,面積較小，環(huán)境相對封閉，物種多樣性低，生態(tài)系統(tǒng)脆弱,穩(wěn)定性較差。結(jié)合東鑼?shí)u地形地貌特征、自然生態(tài)及已開發(fā)利用情況，遵循保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境,促進(jìn)海島健康開發(fā)、可持續(xù)利用的原則,將東鑼?shí)u劃分出保護(hù)區(qū)和開發(fā)利用區(qū)。保護(hù)區(qū)總面積 9.8092公頃,其中岸線以上面積 5.2046 公頃,占海島總面積 50.4%，潮間帶面積 4.6046 公頃，開發(fā)區(qū)域總面積 5.1197 公頃。其中，東鑼?shí)u保護(hù)區(qū)域劃分沙灘保護(hù)區(qū)域、岸線保護(hù)區(qū)域、特殊保護(hù)區(qū)域和植被保護(hù)區(qū)域四種類型。在保護(hù)對象不受破壞的情況下，可建設(shè)景觀道路，適度開展旅游觀光活動(dòng)。

同時(shí)，東鑼?shí)u的近海自然條件也不夠好。

除了北部海岸線為沙灘帶，東鑼?shí)u其他三個(gè)方向的海岸線均由散亂分布的裸露巖石組成。且其海岸的沙灘在水動(dòng)力的作用下變化有較明顯的季節(jié)性。

李飛認(rèn)為，一般來說，海南的海島都是三面巖石灘涂，一面沙灘的形態(tài)，可以考慮把三面巖石灘涂加以設(shè)計(jì)和創(chuàng)造，變廢為寶，做成景觀，打造特色，通過擺放、涂鴉、建筑、雕塑等等方式，提升景觀性。

針對東鑼?shí)u的自然條件，全球華人島主聯(lián)盟發(fā)起人林東認(rèn)為，海島中間高、四周低，比較難開發(fā)，可用平地較少，加上現(xiàn)在不能填海，相關(guān)審批很難。同時(shí)，東鑼?shí)u要建避風(fēng)港比較困難，臺風(fēng)防護(hù)是個(gè)問題，而海島島嶼多為東南風(fēng)，北向沙灘也相對不好。

此外，東鑼?shí)u若要發(fā)展起來，光有高端酒店供給并不夠，還需要一些特色的游樂、休閑度假體驗(yàn)產(chǎn)品內(nèi)容。而東鑼?shí)u并無什么突出的文化資源，只能在海島的非文化體驗(yàn)產(chǎn)品方面多想想辦法。

但綜合上述東鑼?shí)u的自然條件及環(huán)保督查環(huán)境等來看，其島內(nèi)的游樂業(yè)態(tài)、近海游樂業(yè)態(tài)的開發(fā)打造都較為受限。而如果嘗試與其他海島進(jìn)行業(yè)態(tài)串聯(lián)協(xié)同，也就蜈支洲島的業(yè)態(tài)內(nèi)容供給較為突出，但兩者距離不算近，且存在一定競爭關(guān)系，加上蜈支洲島已是綜合業(yè)態(tài)的供給，彼此互補(bǔ)互促的可能性較小。

綜上這些更多的屬于“地利”范疇。

李飛表示，一個(gè)海島的成功與否，還要看天時(shí)、人和。

天時(shí)，海島旅游開發(fā)至今大約20年時(shí)間，已經(jīng)過了摸石頭過河的階段，模式已經(jīng)趨近成熟，且市場中，同業(yè)競爭品牌已經(jīng)具備一定規(guī)模。新海島品牌的打造，需考慮彎道超車，這要求在投資與定位，理念與策劃，產(chǎn)品與運(yùn)營等方面 ，有超出常態(tài)的超前方式和方法，這個(gè)比較難。

人和，一個(gè)旅游項(xiàng)目，人的因素至關(guān)重要，有了好的區(qū)位，更要有到位和充足的投資，最后加上優(yōu)秀的策劃與運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，才有一定的可能性。

“看目前，東鑼?shí)u的這三條，貌似都不具備。”李飛說，地理區(qū)位、自然資源、政策法規(guī)、投資回報(bào)模式、有可行性的策劃定位方案、超一流的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，都是問題，還不好解決，最重要的應(yīng)該是先天條件和人員團(tuán)隊(duì)的制約因素。

除了這些制約因素，東鑼?shí)u有哪些優(yōu)勢？

他認(rèn)為，東鑼?shí)u當(dāng)前面臨的開發(fā)建設(shè)手續(xù)與法規(guī)的限制以及空白點(diǎn)可能比較多，接下來要把環(huán)保生態(tài)放在第一位；策劃先行、定位準(zhǔn)確、運(yùn)營專業(yè)，這三點(diǎn)必須保證。此外，投資到位，最好有投資溢出的準(zhǔn)備，通俗點(diǎn)說，就是用錢砸出一個(gè)精品海島，實(shí)現(xiàn)在某一個(gè)方面的彎道超車。

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