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近日，萬達電影股份有限公司（以下簡稱“萬達電影”，SZ：002739）收購影視資產時的“釘子戶”新華聯控股有限公司（以下簡稱“新華聯”）突然“挪了窩”。

今年5月份，萬達電影定增收購萬達影視傳媒有限公司（以下簡稱“萬達影視”）之時，有20名投資人集體轉為了萬達電影的新股東。在此之后，除萬達系企業外，新華聯方面占據了萬達影視其余三名股東中的兩個名額。

而據天眼查顯示，8月30日，新華聯控股及長石投資有限公司（以下簡稱“長石投資”）卻紛紛退出了萬達影視。

這不禁令業界感到疑惑，僅僅三個月，新華聯控股為何突然轉變心意？

新華聯等兩位股東退出萬達影視，或為回籠資金

今年5月，花費了近三年時間的萬達電影，終于如愿以105.24億元的價格拿下了萬達影視95.77%的股權，除北京萬達投資、莘縣融智興業等萬達系股東“輾轉騰挪”外，華策、泛海股東紛紛退出。

至此，萬達影視的股東除萬達系外只余三席，其中，新華聯控股及其控股股東長石投資占據了兩席，并攥住了合計3.18%的股份，坐上萬達影視第二、第三股東之位。

值得一提的是，在2016年5月最初發布的收購方案中，萬達電影擬以每股74.84元的價格，定增4.97億股，作價372億元收購萬達影視100%股權。由于當時市場內出現了諸多對這份方案估值過高的質疑，最終在2018年3月，該筆交易以116.19億元成交。不過，在多數投資人退場之時，新華聯控股、長石投資卻未就此離去。

彼時，有業內人士表示，新華聯控股及長石投資或是對萬達給出的收購價格并不滿意；也有觀點認為，雙方希望保留部分股權的“姻親”，以求未來有更進一步合作。

未曾想，僅在三個月后，劇情就發生了反轉。8月30日，王健林的“鐵瓷”孫喜雙帶著他的大連一方集團成為萬達影視的第二大股東，同時，新華聯與長石投資兩個股東雙雙退出。

“從新華聯投資萬達影視低于5%的股權比例來看，應屬于純粹的財務性投資?！敝袊髽I資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產表示，如果被投資標的財務業績不好或者財務投資人有獲利退出的動機，選擇退出是比較符合邏輯的。

財經評論員嚴躍進也認為，從新華聯和長石的角度看，此舉是基于投資的收益預期以及后續企業自身的資金考慮，通過退出套現的行為。

藍鯨房產梳理新華聯的財務數據發現，其確有補充現金流的需求。根據上交所披露，截至2019年6月30日，新華聯控股資產負債率為69.83%，總有息負債為661.77億元，其中，一年以內到期的有息債務為331.74億元，占比為50.13%。而在此前，大公國際出具的跟蹤評級報告也指出，新華聯“存在較大的短期債務壓力”。

除背負著大量有息債務之外，新華聯還在通過各種融資手段“找錢”。例如，截至今年中期，作為控股股東的新華聯控股已將其直接持有股權的11.3億股新華聯A股股份進行質押，質押比例達到了97.7%。

顯然，面對眼前大量債務的到期日臨近，選擇將部分投資“落袋為安”，對于新華聯而言是不錯的選項。

地產反哺效果減弱，新華聯文旅負重前行

從新華聯控股近年來發展歷程上看，長期負重前行或與其控股A股上市公司平臺新華聯文化旅游發展股份有限公司（以下簡稱“新華聯”，SZ:000620），轉型文旅的戰略不無關系。

近年來，隨著傳統房地產市場規模天花板顯現，向多元化轉型成為行業常態，而文旅產業也成為很多房企重要的戰略方向，據新旅界發布的《2018年文旅行業投融資研究報告》顯示，截止到2018年末，已有超過七成的百強房企正在布局文旅產業。其中也聚集了碧桂園（HK:02007）、中國恒大（HK：03333）萬科（HK:02202）、融創中國（HK:01918）等行業的頭部玩家。

文旅產業的發展潛力無疑備受認可，但由于文旅產業開發周期長、資金投入大等特點，也注定了此類投資具有一定“門檻”。

正因如此，高喊“去地產化”的新華聯，在向文旅產業轉型的幾年間，規模增速并不明顯。

有不愿具名的業內人士向藍鯨房產表示，相較于規模房企，新華聯文旅板塊起步早，但由于地產業務規模較小，也弱化了其戰略轉型的速度。

資料顯示，2012年，上市僅一年的新華聯便把目光投向了文旅產業，是行業內最早轉型文旅產業的企業之一，為了發力，其還于2016年將名稱由新華聯不動產更為新華聯文旅。

“面對文旅產業的重資產模式，擁有先發優勢的新華聯想要戰勝有資本優勢的頭部玩家，并非易事?！鄙鲜鰳I內人士進一步分析表示，從時間節點上看，新華聯早期高額投資文旅產業時，也是房地產物業開發高速擴張的最佳時期，錯過這幾年，就等于失去了積攢實力的機會，這對其下一步發展產生了巨大影響。

今年以來，新華聯西寧新華聯童夢樂園等文旅項目相繼營業，而2019年也被稱之為新華聯文旅產業轉型“落地元年”。

隨著文旅項目的相繼營業，雖然可以一定程度減輕公司在現金流上的壓力，不過，從目前來看，其依據無法擺脫對地產物業開發收益的“反哺”依賴。根據數據顯示，今年上半年，新華聯房產銷售業務在總營業收入中占比60%，且貢獻了87.9%的毛利潤。

對此，新華聯在A股業績報中稱，“為更好的反哺文旅行業，公司將通過城市結構調整、加強重點城市布局等措施進一步提升房地產板塊競爭力?！背o出了未來地產板塊重點發展的區域“長三角、大灣區、海南、京津冀”外，同時表示要“加快新項目和新產品的入市節奏，為轉型提供支撐?！?/p>

然而，在行業整體呈現下行趨勢加劇的大環境下，2018年規模剛剛突破百億的新華聯，年內銷售額出現明顯下滑，今年上半年，新華聯簽約銷售面積為22.82萬平方米，較去年同期的41.36萬平方米下降45%，相應的銷售額也從47.39億元降至29.50億元，同比下滑37.75%。

同時，公司在土地儲備方面缺乏積累的弊端也開始顯現。截至2018年年末，新華聯在手土地儲備共有10個項目，合計計容建筑面積為194.68萬平方米，而在剔除海外項目及純商業用地后，僅余青海省西寧市、湖南省醴陵市、黑龍江省大慶市、廣東省惠州市、海南省陵水縣5個項目，合計建筑面積為116.82萬平方米。

可以看到，新華聯當前的土地儲備在未來可轉化的貨值已經相當有限。然而，更為尷尬的是，2019年上半年，新華聯并未新增任何土地儲備。隨著地產板塊反哺效果減弱，新華聯將如何在文旅這片艱難的“藍?！敝袆摮龈笠环斓?？藍鯨房產將持續跟蹤觀察。

*本文來源：藍鯨財經，作者：莫遲，原標題：《新華聯退出萬達影視 "套現"，地產反哺效果減弱下繼續負重轉型文旅》