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“鳳凰島早就沒有房子賣了。”在海南做了6年地產銷售的方橙（化名），并沒有經歷鳳凰島最炙熱的那段時光。

從2002年開始填海建設，到2010年1月開盤，這座占地1200畝的人工島經歷了16萬每平的巔峰時刻，隨后一落千丈，最低時觸及5.5萬底價，狂熱的投資客們或被套住，或倉惶離場。

另一方面，由于近年來海南全省對環保的高度重視，大批人工填海島嶼都難逃被整改的命運，除鳳凰島外，也不乏海花島、如意島、半山半島等后起之秀。

如今，人們對這個曾是海南“狂熱樓市”縮影的夢幻填海島嶼正漸漸淡忘，大部分地產銷售也僅僅是聽說過這個項目，只有一些資深的地產從業者仍對其記憶猶新。

沉默許久后，鳳凰島再次傳出被掛牌轉讓消息。

9月16日，北京產權交易所披露，三亞鳳凰島投資集團將以40.37億元對價轉讓100%公司股權，其持有三亞鳳凰島國際郵輪港公司45%股權，后者的核心資產為三亞鳳凰島項目。

天眼查信息顯示，曾憲云為三亞鳳凰島投資集團的實際控制人。

此外，與鳳凰島投資集團同時捆綁轉讓的還有三亞鈺晟投資100%股權，轉讓底價為7.64億。鈺晟投資由王玉妹全資持股，后者同時持有三亞郵輪港10%股權。

換言之，此次轉讓的為三亞郵輪港55%股權，加上2014年曾憲云已轉讓出三亞郵輪港45%股權予中交集團。至此，曾憲云將不再持有三亞鳳凰島項目。

曾憲云離場

“這種大宗交易，應該有一個比較長的談判過程。”對于此次鳳凰島項目轉讓，海南資深業內蔡奕（化名）并不意外。

項目目前的情況來看，自從2018年被中央環保督察組點名并責令整改后，鳳凰島的房地產開發就處于停滯狀態。

“后續想做成可變現的房地產項目可能性已經不大，所以對曾憲云來說，轉讓是最好的結果。”上述業內人士表示。

公開資料顯示，鳳凰島位于三亞灣“陽光海岸”的核心區，占地面積1258.8畝，是海南最早的人工填海島嶼，由一條近400米長的跨海大橋與三亞市區相連。

2002年，鳳凰島規劃正式形成，共分兩期開發。其中，一期全長1250米，寬約350米，占地面積547.5畝（36.5萬平米），規劃總建筑面積48萬平米，二期島嶼占地47.4萬平米，與一期島嶼由整片沙灘連接。

同年，湖北地產商曾憲云用700萬元從眾城集團手中收購三亞眾城國際，并將其更名為三亞鳳凰島發展有限公司，主要運營開發鳳凰島項目。

根據曾憲云與三亞市政府簽訂的投資協議，鳳凰島將打造國際郵輪港、1幢國際會議中心（七星級酒店）、5幢國際養生度假中心、商務別墅會所、國際游艇俱樂部、奧運廣場公園、海上熱帶風情街7個投資項目，并成為三亞的地標建筑。

盡管規劃美好，但大體量的開發對曾憲云來說壓力巨大，加上合作的幾個股東中途離場，鳳凰島的開發一度陷入困局。隨后曾幾度更換股東，股權關系交叉復雜，令人眼花繚亂。

其中，2006年浙江國都控股從曾憲云手中購入鳳凰島股權，次年3月鳳凰島項目被調整為旅游綜合體。

直到2010年，鳳凰島形成四大股東，分別為浙江國都、曾憲云、李樹平、遠東地產的周霖，并成立三亞鳳凰島郵輪港公司。

在股東的不斷更換中，鳳凰島也在緩慢開發。2010年，鳳凰島公寓首次開盤，最高峰時期這里的房價一度達到16萬每平方米，本地人望洋興嘆，投資客則趨勢若騖。

火熱的樓市很快回復理性，缺乏變現物業的回血，浙江國都資金承壓。2014年，中交建收購郵輪港公司45%股權，交易金額為49.62億元，鳳凰島再次易主。

根據此次掛牌轉讓的信息，鳳凰島投資集團目前的股東結構為：海口勝豐熱帶農業植物園開發有限公司持股48.5%、新疆大正寶通創業投資有限公司持股20%，海南兆峰智能化技術有限公司持股10%，曾憲云、蔡芳各持股20%和1.5%。

天眼查顯示，經過層層股權穿透，曾憲云為鳳凰島投資集團的實際控制人，后者持有三亞鳳凰島國際郵輪港公司45%股權，加上同時捆綁轉讓的三亞鈺晟，此次轉讓標的為三亞鳳凰島國際郵輪港公司55%股權。

這也意味著，如果股權轉讓完成，曾憲云將徹底退出鳳凰島項目。

“從曾憲云的角度來說，之前引入中交就已經實現了一部分的解套。所以在鳳凰島未來沒有明朗開發前景下，用這個價格轉讓徹底退出，已經算是很好的結果了。”

“sorry，鳳凰島”

從2000年開始填海，海南一共批復建設的人工島達11個，三亞鳳凰島是其中一個“傳奇”，也是海南填島的縮影。

鳳凰島的起點很高，最初曾以對標迪拜為目標，打造成國際知名的旅游度假島，并喊出“sorry，迪拜”的口號。

一開始的規劃中，這座夢幻島嶼上將擁有觀海豪宅、七星級酒店、游艇會等娛樂場所，打造成郵輪之都、海港之城、夢幻之島。

但熱鬧是投資客的，對三亞人來說什么也沒有。

據海南本地人回憶，鳳凰島剛開盤的時候，有大量來自全國的炒房客涌入這個人口不到70萬的城市。漂亮的售樓小姐、各款豪車停在售樓處前，當時一個號甚至賣到了200萬。而對當時人均月收入三四千的三亞人來說，這一切都與他們無關。

“本地人基本都買不起，能買的也大都是政府限價房，或者依靠啃老買商品房。”在海口做公務員的90后女生依雯無奈道，在她看來，本地人基本不會去炒房，但外地人的到來則抬高了海南的房價。

不過，鳳凰島的劇情很快急轉直下。股東的頻繁更換令項目進度緩慢，加上海南省內的環保風暴，鳳凰島的規劃不得不進行調整，項目就此擱淺。

據觀點地產新媒體了解，2017年底，“歷史最嚴”的環保風暴督察席卷海南。

鳳凰島成為眾矢之的，中央環保督察組點名稱其以國際客運港和郵輪港名義取得海域使用權，但實際主要用于房地產和酒店開發，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕。

事實上，在地產銷售方橙看來，全國沒有哪個地方會比海南更重視環保，比如近海200米的地方不允許開發，因為環保不能挖沙子，導致海南部分的石頭和沙子都是從馬來西亞進口。

“為了空氣，海南可以不要GDP。”他總結道。

也因此，2018年初，鳳凰島接受暫停建設、暫停營業的處理，同時支出超過3700萬元的生態補償資金。隨后相繼卷入環保風暴的還有日月灣、恒大海花島、中弘股份的半山半島、如意島，以及富力紅樹灣等。

最新掛牌信息顯示，一期建設項目中，除郵輪港碼頭和5棟養生度假公寓酒店（含產權式酒店）已建成外，國際游艇會、奧運廣場、商業街等商業和旅游項目尚未建設。

另外，二期填海工程形成的土地用途，包含郵輪港碼頭設施和旅游、商業、文化、娛樂等經營性項目。

蔡奕介紹，現在鳳凰島的定位主要是做旅游郵輪港了，前期投資和運營的回收期都會非常漫長，所以沒有其他可售物業的話，一般民營企業是沒辦法運作的。

對于坊間有傳拆島的傳言，蔡奕則認為，基本沒有可能。首先建成的物業不是輕易就能拆掉的，另外目前規劃更改只是讓后續還在填海的部分進行調整，而不會整個島拆除。

不過，在經歷長達近2年的停工整頓后，這座逐漸荒蕪的人工島能否繼續“叫板迪拜”，早已不得而知。

海南淘金客

某種程度上來說，鳳凰島是近年來海南房地產起伏的典型案例，而曾憲云也只是眾多海南淘金客中的一個。

曾幾何時，“去海南買房過年”是內陸許多城市買房客的心聲。這當中，除了眾所周知的東北人，也有來自長三角的投資客，甚至在江西、湖南的一些三四線城市里，也有不少去海南買房的人。

他們當中既有投資客，也不乏用來自住的人。去年家里剛在五指山買房的江西姑娘林芬（化名）就表示，身邊很多朋友的父母都在海南買了房，有些很早就買了，“也不一定是為了炒房，主要是為了自住，過年一般都會帶家里老人去海南。”

蜂擁而至的買房客造就了海南樓市的繁榮。

2010年1月份，國際旅游島宣布建設時，僅五天時間，海南商品房交易171億元左右，是2008年全年的總和，房價漲幅是全國的5倍。

相當長一段時間以來，海南的房地產占到投資和稅收各50%左右，有的市縣甚至達到70%，經濟對房地產的依賴很大。

從事房產銷售六年，方橙回憶最好的年份是2016年和2017年，“海南到了冬季，都是來旅游看房的人，內地有錢人多的是，但海南就這么大。”

然而，需要指出的是，近兩年海南房地產已大幅放慢了腳步。

2018年4月22日，海南推出全域限購，針對不同限購區域，非省內戶籍居民家庭購房需提供在海南省累計24個月或60個月及以上的個人所得稅或社會保險繳納證明。包括海口、三亞、瓊海等熱點城市都是五年社保，而海口更將房價限制在17300元每平。

在蔡奕看來，對于80%市場以來島外的海南而言，調控政策的影響是立竿見影的。

2019年9月16日，海南省長在國新辦發布會上公布的數據顯示，2019年1-8月份，海南的房地產銷售面積降低52%，房地產銷售額降低50%，并再次強調，海南要避免再次出現房地產的大起大落。

“這幾年慢了一點，一是地不好拿，另外拿了地也要搖號才能開發，比如文昌建房子就有一定指標，比如今年可以建多少方。”方橙坦言，因為房子不好賣，很多賣房的朋友都去云南、廣西、貴州了。

但他依然選擇留在島內，現在二三線還有點小漲，“因為越不讓你買，就越多人想買。現在很多開發商還留著一部分房源不賣。”

至于限價和限購，方橙則透露，海口雖然限價，但是一些好的地段還是可以賣到兩萬五到三萬，業主要補差價，但是差價是不包含在合同里的。另外，對于限購的地方，業主可以先簽協議，等補齊了社保再簽合同。

看起來，他對海南的房地產仍有信心。

房企去留

同樣進退維谷的還有房地產商們。他們在看到市場紅利的時候紛紛搶入，也在最強調控的作用下艱難度日。

其中，有人選擇收縮戰略，及時止損，有人則靜觀其變。

去年八月的業績會上，夏海鈞就曾表示，海南調控政策對恒大確實造成了一定困擾，好在恒大在海南整體庫存不大，未來會降低開發建設的速度，同時考慮將海南項目的住宅部分通過租賃、養老等方式盤活。

“海南目前在整體調控中，如果有壓力的情況下，就暫時放一放。”不久前的業績會上，綠地香港董事局主席陳軍在回應關于海南問題時，也表達的類似的看法，他繼而稱，海南在綠地香港總的占比不大，暫時不做也沒有太大關系。

近兩年才布局海南的旭輝，在去年的全域限購政策后，也立即做出了反應。據觀點地產新媒體了解，去年中，旭輝海南事業部被降級為城市公司，歸深圳公司管理，另外旭輝參與的幾個海南項目也紛紛退出，僅留下三亞鉑悅亞龍灣項目，但此前也因環保問題被停工。

在蔡奕看來，現在的調控政策影響最大的就是房地產行業本身，特別是那些重倉海南的房企，而從目前的表態來看，海南市場短期是不太樂觀的。

但他同時指出，海南市場實際也是一個比較有彈性的市場。

“如果自貿區在海南有比較大的體制突破，同時在政策開放的背景下，房地產也有空間可為，因為海南的購房人群是面向全國的。”

只是，從短期來看，這一放松的可能性并不大。房企們去留選擇的背后，如人飲水，冷暖自知。

*本文來源：觀點地產網，作者：黎倩，原標題：《原報道 | 鳳凰島“沉沒”》。