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曾經(jīng)火熱的海南樓市進(jìn)入了平靜期。

9月16日，海南鳳凰島項目以40.37億元底價進(jìn)行轉(zhuǎn)讓45%股權(quán)。這個被譽(yù)為“東方迪拜”、曾代表著海南樓市的明星項目，經(jīng)歷調(diào)控、環(huán)保風(fēng)暴洗刷后，正逐漸失色。

房天下數(shù)據(jù)顯示，9月，鳳凰島二手房均價為30969元/平方米。而在2010年大熱時期，該樓盤價格甚至高達(dá)6萬/平方米以上。

樓市明星項目的沒落，體現(xiàn)了海南去泡沫、去房地產(chǎn)的堅定，國際旅游島和自貿(mào)區(qū)將支撐起海南的未來。

打折的鳳凰島項目

9月16日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，三亞鳳凰島投資集團(tuán)將以40.37億元底價轉(zhuǎn)讓100%公司股權(quán)，其持有三亞鳳凰島國際郵輪港公司45%股權(quán)，后者的核心資產(chǎn)為三亞鳳凰島項目。

此外，意向受讓方須捆綁受讓“三亞鈺晟投資有限公司100%股權(quán)”，轉(zhuǎn)讓底價為7.64億，該公司持有三亞郵輪港10%股權(quán)。

相比2014年中交建收購郵輪港公司45%股權(quán)所花的49.62億元，此次的轉(zhuǎn)讓底價已明顯打折。

早在2010年1月份，國際旅游島宣布建設(shè)時，投資客蜂擁而至，此后幾年間，海南樓市一直處于較高熱度。

2016年，海南樓市與全國城市同步進(jìn)入調(diào)控時代。2018年，調(diào)控加碼，海南推出全域限購，包括海口、三亞、瓊海等熱點城市都需五年社保，而海口更將房價限制在17300元/平，海南迎來最嚴(yán)調(diào)控。

效果立竿見影。2018年下半年以來，海南樓市開始降溫。

海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年，全省累計房屋銷售面積為1432.25萬平方米，同比下降37.5%，跌幅比前11月擴(kuò)大1.0個百分點；房屋銷售額為2083.2908億元，同比下降23.2%，跌幅比前11月回落2.0個百分點；折合房屋銷售均價14546元/平方米。

2019年9月16日，海南省有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在國新辦發(fā)布會上公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月份，海南的房地產(chǎn)銷售面積降低52%，房地產(chǎn)銷售額降低50%，并再次強(qiáng)調(diào)，海南要避免再次出現(xiàn)房地產(chǎn)的大起大落。

易居智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從海南各項數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前樓市已經(jīng)降溫，這對于海南市場來說在可忍受的范圍內(nèi)；從實際情況看，海南市場其實表現(xiàn)還是不錯，去房地產(chǎn)金融泡沫進(jìn)行有效，有利于后續(xù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，以及促進(jìn)自由港的建設(shè)和發(fā)展。

降低對房地產(chǎn)的依賴，一定程度上也有助于海南經(jīng)濟(jì)更有韌勁，即不會因為地產(chǎn)周期而出現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)的波動，這其實是新常態(tài)經(jīng)濟(jì)下的一種體現(xiàn)。

他提醒，受后續(xù)季節(jié)因素影響，海南市場交易有可能反彈，要警惕房價重新反彈等風(fēng)險。另外，也要防范借人才購房來鉆漏洞等。

打折的鳳凰島項目

海南明星項目的沒落，折射的是海南去房地產(chǎn)泡沫的堅定。

海南已連續(xù)幾年對房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)控：2015年，海南被確定為省域“多規(guī)合一”的改革試點，要求從規(guī)劃源頭上抓起。2016年，海南實行了“兩個暫停”政策；2017年對海南中部12個市縣取消了GDP和固定資產(chǎn)投資的考核，中部像五指山這樣的4個市縣，商品房只供應(yīng)本市縣的人，不準(zhǔn)向外銷售。

2018年，海南實行全域限購的同時，也在推動對廉價房、人才房、改善性住房的建設(shè)，同時也還鼓勵旅游房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

在一系列調(diào)控下，海南樓市和經(jīng)濟(jì)開始回歸理性。在投資結(jié)構(gòu)上，今年1-6月，海南省非房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為56.03%，較去年同期提升5.35個百分點，較前五月份提升2.36個百分點。

分市縣來看，全省有16個市縣（開發(fā)區(qū)）非房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重在50%以上，其中，五個市縣（開發(fā)區(qū)）占比超80%。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售下滑的同時，海南旅游繼續(xù)增長。據(jù)海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年，全省接待游客總?cè)藬?shù)3856.98萬人次，同比增長6.0%，其中過夜游客3126.54萬人次，增長4.8%；實現(xiàn)旅游收入490.62億元，同比增長9.1%。其中，入境過夜游客人數(shù)增長19.3%，國際旅游收入增長27.6%。

海南的未來還寄望于自貿(mào)區(qū)的推進(jìn)。2018年4月，海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)的政策發(fā)布，海南被賦予探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)的重大使命。

海南自由貿(mào)易試驗區(qū)建設(shè)項目（第六批）集中開工和簽約儀式9月18日在海口舉行。本次集中開工項目110個，總投資612.4億元；集中簽約項目76個，總投資213億元。

在建設(shè)自貿(mào)區(qū)的重大發(fā)展機(jī)遇下，海南省政府還規(guī)劃了未來的藍(lán)圖。

在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面，海南制定了“陸海空產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略”，培育打造總部經(jīng)濟(jì)、大型主題樂園等十二類重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，做優(yōu)做強(qiáng)旅游、熱帶特色高效農(nóng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療健康、海洋等十二個重點產(chǎn)業(yè)，建設(shè)南繁、深海、航天三大科技城。

同時，環(huán)保依舊是海南貫徹始終的原則。“對影響生態(tài)環(huán)境的項目，即使能帶來再多GDP、再多稅收也堅決不上。”海南有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表達(dá)了保護(hù)海南生態(tài)環(huán)境的決心。

海南省發(fā)改委9月16日印發(fā)《海南省產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入禁止限制目錄（2019年版）》，落實“海南生態(tài)環(huán)境質(zhì)量只能變好，不能變差”，及推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的要求，在國家市場準(zhǔn)入負(fù)面清單上做加法，在高能耗、高污染、高排放產(chǎn)業(yè)和低端制造業(yè)（簡稱“三高一低”）方面提出比國家更嚴(yán)格的要求。

*本文來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，作者：張曉玲,林詩苑,陳小榕 ，原標(biāo)題：《明星項目鳳凰島40億折價轉(zhuǎn)賣45%股權(quán) 海南去地產(chǎn)化下迎發(fā)展拐點》。