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經歷“賣賣賣”后的陽光100，在近期殺了個回馬槍，開始了新一輪的“買買買”。

繼9月20日，陽光100高調宣布入股環京文旅項目熱河山谷，發力文旅地產業務。三天后，它又將目光鎖定于內部三大主力產品之一的喜馬拉雅項目。

9月23日，陽光100（02608.HK）發布公告，將以最高4.41億元收購雅戈爾、泓懿持有的天津陽光100天塔喜馬拉雅項目80%股權，收購完成后陽光100將持有該項目100%股權。

專注于非住宅市場的易小迪，在買賣之間有一套方法論，一邊賣項目回籠資金，一邊集中精力換賽道。

“賣賣賣”邏輯

今年以來，這家老牌房企被“賣項目輸血“等負面消息裹挾，其現金流狀況一度引發市場關注。4月，陽光100接連出售重慶和清遠兩個項目予融創中國和佳兆業；8月，它又向誠進控股轉讓東莞產業園區用地，三個項目回籠資金約65億元。

流動性問題的背后是陽光100近年來的轉型戰略。陽光100高層表示，賣地并不是個負面消息，而是堅定轉型的表現，一方面可以快速回籠資金、降低負債，另一方面有利于輕裝上陣，集中精力換賽道。今年公司全年要出售的項目價值達到百億元。

在2019年中期會議上，易小迪進行了反思。他認為公司面臨的困難和壓力來自于，總想同時抓住兩只兔子，老想把轉型和新的產品線做好，又不想放棄傳統開發主流市場。他內部要求是，堅定、下決心離開住宅主流房地產市場，把全部精力投入到創新產品線。

行業大流追逐的，是前方不斷破紀錄的銷售數字與規模化擴張，易小迪強調的不是規模，他不熱衷于參加數字游戲，而是公司這些年的業務轉型取得的成果。

目前，陽光100形成“1+3”產品戰略，“1”是聚焦年輕知識精英、中產階級目標客群，“3”是共享式服務公寓（喜馬拉雅）、文化街區（鳳凰街）和復合型社區（阿爾勒）。

值得注意的是，喜馬拉雅公寓成為陽光100新的業務增長點，為其帶來了一定規模的市場效益。半年報顯示，今年上半年在售的5個喜馬拉雅項目的合約銷售額為3.83億元,平均每平方米售價為22000元。而此次將天津項目股權全部收回，無疑是一個最好的例證。

陽光100管理層透露，目前預售情況及前景較好，持有天津陽光100天塔喜馬拉雅項目符合公司戰略，有利于公司品牌提升及利潤增加。而據克而瑞數據統計，今年1-8月，天塔喜馬拉雅完成5.35億成交額，在天津公寓項目中銷售額位列第二。

大念文旅經

除了喜馬拉雅、文化街區和復合型社區這三條產品線，易小迪又有了新的觸角，他欲將文旅產品打造成主力產品線，并作為公司的一項長期戰略。

將時間延長至9月20日，陽光100在承德官宣加速升級文旅產品線，發力文旅地產業務，這也是為了更好地服務新賽道，專注聚焦非住宅市場。當天，易小迪由于在西安的緣故而無法到場，交由副總裁丁工出席見面會。

事實上，陽光100在文旅地產方面的探索由來已久，早在2003年便開發了桂林陽朔新西街項目。2015年，陽光100開始由傳統住宅開發商向街區綜合體、服務式公寓等轉型，隨后陸續開發并投入運營十余個商業街區綜合體。

截至6月30日，陽光100擁有土儲1284萬平方米，位于環京區域、溫州、無錫、西安、武漢、沈陽等地區，當中包含多個適用于文旅地產開發的土地資源。

而此次接手的熱河山谷，其背后是由拾得大地幸福集團創始人李丁親自操刀。

李丁本人具備敏銳的洞察力，善于用創意和情感與市場溝通，被稱之為地產營銷教父。“先生的湖”是他的揚名之作，這聽上去并不像樓盤的名字，卻在那個時代掀起了巨大波瀾，三年累計銷售額超40億。

四十歲中年危機過后，李丁也開始“轉型”，從“活出名堂”到“活出性情”，相繼開發長河飲馬川和熱河山谷項目。他全盤推翻了之前對營銷的定義，并認為，“產品才是最好的營銷，沒有好的產品，不扎扎實實做內容，營銷教父也賣不出房子。”

“做內容”是李丁與易小迪的共鳴之處，熱河山谷雖與陽光100的三條主力產品線形態不一，但有一個共通的東西，是文化內容。

此外，易小迪認為，轉型的難點在于升級，運營和服務是最大的專業門檻。他捋出熱河山谷的全新價值鏈條，以運營為地產賦能，而不只是提供簡單的物業管理和度假服務，推出柴米多農場、隱廬山房酒店、森之谷溫泉等設施體驗，聚焦于都市人“逆城市化”需求。

不可忽視的是，文旅項目前期對資金的需求比較高，后期回籠周期也比較長，如果沒有大量資金支持的話，短期內很難順利轉型，甚至會拖累財務表現。

*本文來源：樂居財經，作者：林振興，原標題：《易小迪的另一只“兔子”》。