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近日，北京產權交易所披露了兩則產權轉讓信息：三亞鳳凰島投資集團有限公司和三亞鈺晟投資有限公司均轉讓其100%股權，轉讓底價分別為40.37億元、7.64億元。

值得關注的是，兩家公司共同持有三亞鳳凰島國際郵輪港發展有限公司股權，持股比例分別為45%和10%，剩余的股份持有者為中交建集團。而三亞鳳凰島國際郵輪港發展有限公司的核心資產則是三亞人工島鼻祖——三亞鳳凰島。

三亞鳳凰島被拋售的消息迅速在業內引起嘩然。畢竟，這個位于海南省最南端，作為2008年北京奧運火炬接力第一棒所在地、在巔峰時期以“sorry, 迪拜”為宣傳口號，房價一度被炒到16萬元/平、又在2018年成為春晚分會場的三亞地標性項目，緣何淪落至此？當海南房市的狂熱退去后，三亞鳳凰島的未來又將何去何從？地產開發商們經此事后面對人工島的開發又應如何考量？

三亞鳳凰島的黃粱一夢

海南在全國相較于其他省份，是見過大世面的。這也是島省的優勢，這么多年來一直肩負著經濟政策試驗田的重擔，各種政策調控一輪接著一輪。

三亞鳳凰島就是在這一輪輪政策下塑成的。

1、 海南第一個人工島艱難誕生

1996年3月，海南省建設廳批復同意三亞港務局申請的三亞港白排國際客運中心項目，計劃在三亞灣對面通過人工填島方式建設白排島國際客運碼頭。接下去的兩年，通過充分的水文氣象環保等方面的論證，并取得了海南省各級主管部門的批復，人工島最終面積定為1200畝，名為“白排島”。

1999年，為彌補建設資金的不足，三亞港集團公司（前身為三亞港務局）與司法部下屬企業眾城實業集團合資成立三亞眾城國際客運旅業有限公司，注冊資本1000萬元，共同開發白排島。

2000年，第二次規劃論證將吹填面積縮小到548畝，并獲得了省、市的各級批復，同意建設深水碼頭、人工島和跨海大橋。

2002年，白排島再次面臨資金危機，引來諸多民營資本窺覬。最終，在海南從事地產業的湖北商人曾憲云以700萬元從眾城集團手中收購三亞眾城國際，主要運營開發白排島項目。

根據曾憲云與三亞市政府簽訂的投資建設合同，島上計劃建設國際郵輪港、國際會議中心（七星級酒店）、5幢國際養生度假中心、商務別墅會所、國際游艇俱樂部等，并成為三亞的地標建筑，總投資額超過50億元。

2006年10月，碼頭、聯檢樓和跨海大橋工程完畢。經三亞市民政局批準，白排人工島正式更名為鳳凰島。

2、 國際客運碼頭搖身變為房地產項目

2006年，三亞鳳凰島項目完成主體工程。國際郵輪港8萬噸級郵輪泊位通航，被稱作為“中國第一個國際郵輪專用碼頭”。

大體量的開發背后是大規模的資金投入，三亞鳳凰島再一次陷入資金困局。

浙江國都控股憑著打造“東方迪拜”的一腔熱血，從曾憲云手中購入鳳凰島股權，成為三亞眾城國際最大的股東。公司注冊資本變更為5億元，投資金額也增加到100億元。

項目的整體規劃進行重新論證設計，三亞鳳凰島調整為旅游綜合體項目。美國著名華裔設計師、加拿大多倫多夢露大廈的設計者馬巖松擔任項目的總設計師。

2007年，三亞鳳凰島標志性的五棟帆船造型建筑群規劃方案批復通過。三亞眾誠國際公司更名為“三亞鳳凰島發展有限公司”，一個總投資100億元的夢幻之島浮出南海。按照浙江國都控股老板的設想，三亞鳳凰島是對標迪拜的，島嶼上將擁有觀海豪宅、七星級酒店、游艇會等娛樂場所，成為國際知名的郵輪之都、海港之城、夢幻之島。

3、 曇花一現的巔峰房價

2009年是三亞鳳凰島繁華夢的開始。這一年，國務院發布44號文件《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，文件提出到2020年海南將初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。區域市場想象力被無限擴大，海南再次掀起房地產開發熱潮。

2010年1月，在國際旅游島宣布建設后的五天時間，海南商品房交易171億元左右，是2008年全年的總和，房價漲幅是全國的5倍。

同年，三亞鳳凰島形成四大股東，分別為浙江國都、曾憲云、李樹平和遠東地產的周霖，并成立三亞鳳凰島郵輪港公司，100%控股三亞鳳凰島發展有限公司，而三亞鳳凰島發展有限公司的實際資產五棟地標建筑則全是產權式酒店。

同樣，分布在這五棟建筑里大小不一的產權式酒店公寓也迎來了瘋狂。據當時媒體報道，2010年初，鳳凰島一期地產開盤，700套均價6.5萬元/平的房子當天就售罄。在樓市最火熱的時候，這里的房價曾經飆升到15萬元/平，被稱為“海南最貴樓盤”。

本地人望洋興嘆，投資客趨勢若騖。

瘋狂持續了3年。從2013年開始，火熱的樓市就恢復理性，三亞鳳凰島房價“腰斬”跌至7萬元/平，被“套牢”的投資客不計其數。缺乏變現物業的回血，深陷民間借貸崩盤泥濘之中的浙江國都控股資金承壓。

4、 央企介入，試圖將失控的“大船”重新撥回郵輪港的“正軌”

在緊要關頭之際，曾憲云在2014年又一次帶來了新的投資人——央企巨頭中交建，將三亞鳳凰島郵輪港公司45%的股權轉讓給中交建，這筆交易的金額合計為49.62億元。這是三亞鳳凰島資產的首次轉讓。

中交建接手三亞鳳凰島5個月后，交通運輸部宣布要開展郵輪運輸試點。作為4個試點港口之一，三亞鳳凰島國際郵輪港也開始籌建4個10萬-22.5萬噸泊位的郵輪碼頭，意欲借此成為躋身全球前10位的中國最大國際郵輪母港。完成這樣的規劃，需要再填一座47萬平米的人工島。

2017年，三亞鳳凰島二期填島主體工程完成，并建成了兩個15萬噸級的郵輪泊位。兩個22.5萬噸的郵輪泊位也已建成，現正向國家交通部申請岸線審批。目前，三亞鳳凰島碼頭的建設規模已成為亞洲最大的國際郵輪專用港口。鳳凰島終于開始向最初的方向發力。

5、 “環保風暴”成為壓垮三亞鳳凰島的最后一根稻草

當海南成為投資客天堂的那一刻起，就已經預示了它的結局。人工島開發的無序失衡、房地產過熱，帶來的是海南沿岸生態的破壞。

2017年底，史上最嚴的環保風暴督查席卷海南，三亞鳳凰島成為眾矢之的。在中央環保督察組向海南省政府的反饋中，點名批評了三亞市鳳凰島填海項目“以國際客運港和郵輪港名義取得海域使用權，但實際主要用于房地產和酒店開發，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕，為修復岸灘不得不斥巨資對三亞灣進行人工補沙。”

2018年初，三亞鳳凰島接受暫停建設、暫停營業的處理，同時支出超過3700萬元的生態補償資金。

之后，三亞鳳凰島的房地產開發就處于停滯狀態。最新掛牌信息顯示，一期建設項目中，除郵輪港碼頭和5棟養生度假公寓酒店（含產權式酒店）已建成外，國際游艇會、奧運廣場、商業街等商業和旅游項目尚未建設。

失去地產項目，為何只能拋售？

1、缺乏長期可“回血”項目，資金壓力巨大

酒店經營數據不佳

轉讓信息顯示，截至2019年6月30日，三亞鳳凰島國際郵輪港發展有限公司帶息負債總額104.52億元。

根據去哪兒網數據顯示，三亞鳳凰島度假酒店高級海景房國慶首晚售價466元起，與當初定位的七星級酒店價位相去甚遠。

而根據中交建2018年年報，5年前對三亞鳳凰島國際郵輪港發展有限公司投資的10億元也在2018年末虧損殆盡，三亞鳳凰島也再無在其2019年中報中出現。

郵輪市場前景不明

三亞鳳凰島郵輪碼頭的建設規模已然成為亞洲最大國際郵輪專用港口。然而，中國郵輪旅游市場在經歷了10多年的高速迅猛發展后，進入由“高速度增長”轉向“高質量、高品位發展”的戰略調整期。

根據《2018年中國郵輪市場年度數據報告》，2018年中國郵輪港口接待郵輪976艘次,同比下降17.3%，接待出入境游客量為488.67萬人次，同比下降1.2%。依據接待出入境游客量排名，三亞鳳凰島國際郵輪港僅排在全國第十。

但是郵輪市場客源呈現高度集聚的特征，前五大郵輪港口共接待770艘次，占全國比重78.8%，接待出入境游客量達到456.92人次，占全國比重93.5%。

作為我國第一個郵輪專用碼頭，鳳凰島于2006年11月投入使用，當年旅客吞吐量為5476人次，2008年旅客吞吐量為17萬人次。十年后，截至2018年12月12日，進出港總人數約8.5萬人次。

2、三亞鳳凰島未來基本定位郵輪港

海南島距離最近的重大政策是2018年4月13日，海南“建省辦經濟特區 30 周年大會”上，宣布海南全島將建設自由貿易試驗區。緊接著《海南省三亞鳳凰島創新發展規劃方案與政策建議》結題會就在北京召開。

報告提出，鳳凰島創新發展應緊抓“中國特色自由貿易港先行區”目標定位，

• 以完備齊全的各類軟硬件環境加快“國際郵輪母港建設”

• 以全球領先的優質服務支撐“國際高端旅游消費中心”建設

• 以更加健康靈活的市場環境推動構建“海南自由貿易試驗先行區”

基本可以肯定的是三亞鳳凰島的未來的定位主要是國際旅游郵輪港。前期投資和運營回收期都會非常漫長，沒有可售物業現金流的快速反哺，一般民企要存活的確很難。

地產開發商應如何規避人工島開發中的風險？

1、地產開發商逐利填海項目

在2017年海南環保風暴中倒下的不僅三亞鳳凰島一個。南海明珠、日月灣、恒大海花島、中弘股份的半山半島、如意島，以及富力紅樹灣等都相繼接收到不同的處理意見，涉及多家知名房企。

地產開發商為何垂青填海項目？據財新報道，填海造地是一個“一本十利”的買賣，因為填海造地的成本普遍較低。 《中國大規模圍填海造地的驅動機制及需求預測模型》一文指出，每公頃圍填海造地成本在210—450萬元，折合210-450多元/平方米，但變成項目之后，每平方米價格都可以過萬元。

根據督察組提供的數據，2013年之后，海南省年均填海面積達550公頃，為之前20年年均填海面積的5倍，海南沿岸生態系統造成一定程度的損失。海南提出要以壯士斷腕的決心擺脫對房地產的依賴。

海南房地產大幅放緩。

根據最新數據，2019年1-8月份，海南的房地產銷售面積降低52%，房地產銷售額降低50%。一時間，地產開發商們進退維谷。

2、在開發填海項目中需要注意的事項

地產開發商在海岸線的開發要分幾方面看待：一方面早期管控和意識薄弱，造成大量海岸線優質資源被簡單用于住宅開發，成為“少數人”獨占的資源。但另一方面，地方發展確實需要資金支持，城市基建需要企業投入，房企也為城市發展做了貢獻，填海項目對企業和地方政府來講，都是眼前利益大于眼前弊端。

不止海南，我們現在所接觸的填海項目遍布國內各沿海城市。

從政府角度來看，我國濱海城市在發展過程中，可以多多學習世界其他濱海城市的成功經驗。比如新加坡，我們曾經專門寫過一篇文章，《年客流量2000萬，全亞洲首屈一指的海島度假勝地——新加坡圣淘沙是怎么做成的？》。

新加坡的先進之處就在于，它并不依賴濱海填海、圍剿濕地、大規模港口開發，而是在城市發展過程中保留了與城市相伴隨行的生態系統，最大限度保留了自然岸線，并且將海岸生態發展成為吸引各國游客的資源。新加坡成功兼容了大面積的濱海原生態紅樹林、陸地植被、城市綠化和花園，同時也有高密度的城市和港口。

對于地產開發商來說，則需要注意以下幾點：

不要突破紅線。房地產開發有兩個紅線：用地的紅線和環保的紅線。一個項目的開發，要考慮社會、經濟、環境等多方面因素，不要突破政策的限制和法律邊界。

對城市進行合理評估。一個城市的發展有它自身的規律，如果只單純依靠房地產而沒有工業、產業作為基礎，這是不可持續的。比如海南，它的主導產業是以大旅游、大生態為主，而非房地產，過度開發房地產項目是急功近利的表現。

前期對地塊進行充分環境評估。房地產企業在拿地時應熟讀法律法規和環保相關的產業政策，嚴格按照環評相關規定去執行，房地產開發要以不違背生態發展、不破壞自然環境為前提，不要去鉆政策的空子。

總之，房地產企業在參與填海項目時，一定要做好各方面的考察和評估，只要在允許的范圍內，在總體規劃的編制之內，做房地產是沒有太大問題的。

*本文來源：微信公眾號“房地產觀察家”,(ID:realestatereview)，作者：研究部，原標題：《三亞鳳凰島“沉沒”，人工島模式還是文旅地產操盤的“香餑餑”么？》。