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華僑城在上海，起于蘇河灣。

2010年，70億的全國單價地王給市場帶來了無限遐想。不料，拿地后，項目進展卻并不順利，在市場和資金的雙重壓力下，項目進展一波三折。

但執(zhí)拗的華僑城不愿放棄這個項目。最終，引入兄弟公司華僑城亞洲，由其持股50.5%主導(dǎo)開發(fā)上海蘇河灣項目。

與平凡的業(yè)績相比，高調(diào)的價格是外界對蘇河灣項目的第一認知。2014年7月，蘇河灣最新獲批預(yù)售的95套住宅中最高單價達29.8萬元/平米。

轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2015年，受益于政策利好，蘇河灣抓住了市場改善窗口，實現(xiàn)快速去化。

2016年，華僑城與華潤聯(lián)手再以69.32億元獲取蘇河灣中央公園地塊。不過，或再次囿于政策，該項目仍遲遲沒有入市開盤的消息。

終于，華僑城還是選擇了出售。2019年10月22日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，華僑城擬轉(zhuǎn)讓所持上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)，及上海華筵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)，底價約為47億元，上述兩家公司正是蘇河灣中央公園地塊的項目公司。

如今的華僑城，不再執(zhí)拗了。

47億轉(zhuǎn)讓蘇河灣項目

根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露的信息，華僑城擬轉(zhuǎn)讓旗下上海華筵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各50%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價合計約47.12億元。

其中，上海華筵50%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓底價為24.84億元，上海華合50%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓底價為22.28億元。兩家公司均為華僑城與華潤置地合資成立的公司，由雙方各占50%股權(quán)。

信息顯示，2019年1-9月，上海華筵凈虧損529.68萬元。截至9月30日，該公司的資產(chǎn)總額約為50.37億元，負債總額約為5.01億元，權(quán)益者總額約為45.36億元。

同期，上海華合凈虧損約326.29萬元。截至9月30日，該公司資產(chǎn)總額約為40.65億元，負債總額約為1.49億元，權(quán)益總額約為39.16億元。

值得注意的是，交易受讓方需在受讓上海華筵50%股權(quán)的同時，受讓上海華合50%股權(quán)。換言之，兩項目將以底價47億元被打包出售。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，上述兩家公司為華僑城上海蘇河灣的項目公司。2016年1月，華僑城與華潤置地聯(lián)合體以69億拿下蘇河灣中央公園地塊。該地塊為閘北區(qū)天目社區(qū)C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間開發(fā)地塊，總面積2.49公頃，地上建筑面積18.23萬平米，為街巷、商住辦、商辦、商業(yè)用地。

彼時有消息稱，該地塊將會被打造成32萬平米的超大城市綜合體，預(yù)計項目將建有200米高的標志性辦公建筑、至少163套住宅以及統(tǒng)一運營的各類商業(yè)等。

同年7月26日，華僑城與華潤置地共同設(shè)立兩家項目公司用以開發(fā)該地塊，也就是此次華僑城捆綁轉(zhuǎn)讓的兩家公司。

其中，上海華合負責(zé)天目社區(qū)C070102單元33-02街坊地塊商住辦項目；而上海華筵負責(zé)開發(fā)蘇河灣項目44-01，46-01，46-02地塊。

其實，從2018年開始，華僑城就已經(jīng)多次出售資產(chǎn)。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，從今年6月至今，華僑城已累計出售12家子公司股權(quán)。

與此同時，華僑城卻活躍于土地市場和文旅項目簽約。今年6月至今，華僑城在土地市場斥資超過200億元，購置位于廣州、東莞、武漢等一二線城市土地。

華僑城相關(guān)人士回應(yīng)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項是公司圍繞加快周轉(zhuǎn)的具體舉措，是正常經(jīng)營行為，有利于華僑城進一步聚焦主業(yè)，保證企業(yè)有更多的精力和資源集中到文旅產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)中，不斷提升文旅核心競爭力，通過資源優(yōu)化配置，為消費者開發(fā)與建設(shè)更優(yōu)質(zhì)的文旅項目。

一位業(yè)內(nèi)人士贊同華僑城“換倉”的思路。在他看來，掛牌出售蘇河灣這種去化比較慢的項目，換取資金拿一些周轉(zhuǎn)快的項目，是一種項目選擇加杠桿的行為。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，同日，華僑城在武漢斥資66.4億元獲取了一宗商住地，樓面地價12206元/平米，溢價率21.88%。

華僑城滬上離情

上海之所以被譽為“魔都”，或許在于無數(shù)的人來來往往，都帶著一頭扎進去的勇氣和果敢。

華僑城在上海的高光時刻，都與蘇河灣有關(guān)。

2010年，經(jīng)過百輪競價，華僑城最終以70.2億元奪得上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊蘇河灣地塊，溢價率49%，樓板價高達5.28萬元/平米，成為當(dāng)時的單價地王。

半年后，華僑城再以17.91億元拿下了蘇河灣41、42街坊地塊。短期內(nèi)斥資在蘇河灣擴儲，華僑城順理成章成了蘇河灣的最大“地主”。

但跟“地王”有關(guān)的故事，往往不會太美好。

彼時，業(yè)內(nèi)就覺得這塊地王的入市前景并不樂觀。有分析指，就當(dāng)時周邊僅3、4萬左右的樓價來看，5.28萬元/平米的土地成本，會給未來的定價帶來極大的壓力。

果不其然，伴隨著市場的惡化和資金壓力，項目推進一波三折。蘇河灣項目深陷價格和銷量的困境，入市價格低于市場預(yù)期，去化亦較緩慢。

直到2015年，受政策利好，蘇河灣的銷售才迎來“艷陽天”。

或許，也是這短暫的晴天，給了華僑城再次拿地的信心。于2016年，華僑城與華潤聯(lián)合體以69億奪下了蘇河灣中央公園地塊。

盡管成交價接近底價，但地價仍較高。而且，從2016年之后，上海樓市再進入調(diào)控期。

華僑城2019半年報中顯示，上海華合項目已于2018年開工，預(yù)計下批竣工時間為2020年，預(yù)計總投資為45.24億元。但目前，該項目仍遲遲沒有入市開盤的消息。

“能一口氣全部賣掉也好，這個項目拖了不少時間。調(diào)控的壓力下，也別指望后面的價格能賣多高，不如早點走，換別的項目做。”

上海中原分析師盧文曦指出，蘇河灣不是傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，偏高的價格是有壓力的。或許真的像他說的那樣，出售蘇河灣項目可能是一種比較明智的選擇。

 *本文來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)，作者：陳玲，原標題：《起伏蘇河灣 華僑城47億掛牌里的滬上離情》。