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繼青客公寓之后，長租公寓服務商“蛋殼公寓”于今日凌晨正式向美國證券交易委員會（SEC）遞交了F-1招股文件，計劃以“ DNK”為股票代碼在紐交所上市。

蛋殼公寓本次IPO計劃募資至多1億美元，將由花旗集團、瑞士信貸和摩根大通擔任聯席主承銷商。

值得一提的是，在提交招股書前，蛋殼公寓剛完成了新一輪融資，即來自于華人文化產業投資基金和春華資本的1.9億美元D輪融資。

在當前股東結構中，螞蟻金服作為蛋殼公寓的戰略投資方，占股7.8%，雙方簽署戰略合作框架協議，探索在支付、金融服務和獲客等方面的深度合作。老虎環球基金為最大機構投資人，占20.0%的股份，蛋殼公寓聯合創始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份，天使投資人兼董事長沈博陽持有6.3%的股份。

根據蛋殼公寓招股書表示，本次IPO所募集到的資金將有以下三個方面用途：一、將用于進一步拓展業務規模，包括采購和翻新房源；二、將加強在技術方面的實力，進一步發揮蛋殼大腦的效用；三、包括品牌營銷、潛在投資等一般營運用途。

依靠新租賃模式快速擴張，增長之下依然虧損

根據企查查數據顯示，成立于2015年初的蛋殼公寓，是一家高端白領公寓品牌，是互聯網公司也是資產管理公司。

依托“互聯網+金融+房產”的新租賃模式，蛋殼公寓為房東和租客提供了相關的解決方案，即通過集中化地運營由房東托管的公寓，繼而對公寓進行標準化的設計、裝修和配置，并提供高品質的一站式服務，最終將其出租給租客。

這種“新租賃”模式，特點在于沒有實體店面，讓業務流程在線化，重點則在于提升運營的效率。

憑借上述模式，蛋殼公寓在房源上呈現出爆發式增長。數據顯示，2015年底，蛋殼公寓僅有2434間公寓單元；截至2019年9月30日，蛋殼公寓已擁有406,746間公寓單元，增長166倍。根據艾瑞資本報告顯示，蛋殼公寓的規模為國內長租公寓運營商的第二位，且房間數增長最快，增速居行業第一。截至2019年6月30日,租客入住率為89%，租客續租率超過了51%。

從城市分布來看，一線城市是蛋殼的主戰場，占經營總房源的52.6%，二線城市將是其下一階段的重心。截至2019年9月30日，蛋殼公寓已布局北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場。

但雖然增速喜人，蛋殼公寓的虧損也同樣引人注意。

根據招股書財務數據顯示，蛋殼公寓的主要收入為租金和服務費。

2017年和2018年，蛋殼公寓的營業收入分別為6.57億元和26.75億元人民幣，同比增長307.3%；2019年前三季度，蛋殼公寓的營收已達到50.00億元人民幣，較2018年同期增長了198.8%。

蛋殼公寓目前仍處于虧損狀態，2019年前9個月凈虧損為25.16億元人民幣，經調整后的EBITDA為負14.61億元人民幣。

蛋殼方面給出尚未盈利的理由是，因其持續高速增長。

長租公寓爆發赴美上市潮

留心的人不難發現，近期，長租公寓正掀起一場IPO競賽，兩個頭部玩家蛋殼、青客為主導，相繼爆出赴美上市的消息。

而在青客公寓遞交招股書后不久，長租公寓頭部玩家自如的CEO熊林在接受媒體采訪時表示，“長租行業已經由創業期進入精耕期，更需要聚焦于創造用戶和社會價值，暫不急于啟動IPO。”

對于長租公寓而言，充足的現金流就是生命源，但“暴雷”危機頻頻出現，今年2月，寓見公寓資金鏈斷裂后被麥家公寓收購；3月，因“租金貸”資金鏈斷裂的蘇州樂棧公寓被蜜蜂村落網絡科技公司收購；7月，南京玉恒公寓資金鏈斷裂；8月，樂伽公寓轟然崩盤。淘汰機制已經降臨，無法形成規模效應的尾部玩家開始退場，這讓VC/PE機構對于這個領域的態度愈加謹慎。

于此之下，IPO便是唯一選擇，在轉向二級市場直接融資的同時，也能讓之前的投資方退出。

而長租業務所具備的復雜性強、產業鏈重和需標準化經營等特征，又要求著，玩家無論上市與否，長租公寓玩家都需要去面對并攻克這些問題。

除此之外，長租公寓往往運營過重且盈利模式單一，運營方過度依賴地產方面的資源，對于玩家而言，意欲占領市場，就不得不對其持續輸入現金供養，進而穩住基本盤，這也是緣于“房源即一切”的方法論，那么，房源是否為一切？

頭部玩家跑急于馬圈地之下，讓長租公寓已成為一個微利行業。根據克而瑞研究數據顯示，長租公寓行業平均利潤水平僅在2%~4%，現金流回正周期至少需6年以上。樂伽公寓“高買低賣”給行業造成的深刻教訓仍歷歷在目，“期限錯配”的金融玩法又能支撐長租公寓多久？

頭部玩家急于IPO之際，這不得不讓我們重新審視長租公寓這個領域。

*本文來源：鈦媒體，作者：桑明強，原標題：《蛋殼公寓遞交赴美IPO招股書，長租公寓究竟怎么了？》。