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在房地產(chǎn)增量放緩，逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，房企探尋多元化發(fā)展的背景下，長(zhǎng)租公寓被視為成為存量改造的重要方向之一。

未來(lái)中國(guó)租房市場(chǎng)的需求空間巨大，2018年中國(guó)租賃人口達(dá)2.1億，預(yù)計(jì)2022年將達(dá)到2.4億人的規(guī)模。隨著國(guó)家政策對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的不斷規(guī)范，擁有低成本優(yōu)勢(shì)房源、以及融資能力突出的品牌房企將成為市場(chǎng)的主力軍。對(duì)房企而言，發(fā)展長(zhǎng)租公寓一方面有助于品牌的塑造和傳播，另一方面，租金帶來(lái)的穩(wěn)定現(xiàn)金流有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作。

2017年，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，盤(pán)活存量市場(chǎng)。2018開(kāi)始，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在一線和強(qiáng)一線城市布局長(zhǎng)租公寓。從榜單也可以看出，2018年是房企進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域最多的一年，數(shù)量達(dá)到11家，進(jìn)軍企業(yè)也以具有雄厚資金實(shí)力的規(guī)模房企為主。2019即將接近年末，目前來(lái)看，今年只有世茂房地產(chǎn)開(kāi)始布局。

在開(kāi)業(yè)規(guī)模上，萬(wàn)科、龍湖地產(chǎn)，旭輝控股分列榜單前三名。于2016年涉足長(zhǎng)租公寓的萬(wàn)科泊寓，規(guī)模遙遙領(lǐng)先，其在2019半年報(bào)中披露，開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上的平均出租率為91%。對(duì)于租金收入狀況并為進(jìn)行公示。龍湖在2019年半年報(bào)中表示上半年的租金收入為4.3億元，已超過(guò)2018年全年的租金收入。

位居第四的朗詩(shī)寓在成立之初被集團(tuán)作為核心事業(yè)之一，目標(biāo)做到全國(guó)前三甲，一直在走快速擴(kuò)張的道路上。然而，就在業(yè)務(wù)進(jìn)行不到三年的時(shí)間內(nèi)，朗詩(shī)在今年5月宣布將長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)剝離，直接原因就是業(yè)務(wù)的持續(xù)虧損。自2017年底運(yùn)營(yíng)開(kāi)始和隨后的2018年，分別虧損0.44億元和1.9億元。隨著規(guī)模急劇增加，預(yù)計(jì)在2020年還會(huì)保持虧損的狀態(tài)。除朗詩(shī)以外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)從今年開(kāi)始淡化其“3-5年儲(chǔ)備量將達(dá)到10萬(wàn)間規(guī)模”的計(jì)劃，多次被傳出將剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的消息。原因與朗詩(shī)類(lèi)似，均為經(jīng)營(yíng)虧損較多，拖累企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)。

事實(shí)上，在長(zhǎng)租公寓這樣一個(gè)重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)的行業(yè)，多數(shù)進(jìn)軍的房企暫未實(shí)現(xiàn)盈利，發(fā)展模式尚不明朗，仍處在探索階段，這可能也是部分規(guī)模房企暫未進(jìn)入的原因之一。與此同時(shí)，從試水到快速擴(kuò)張，長(zhǎng)租公寓的融資規(guī)模急速增長(zhǎng)，融資手段也越加豐富。

自營(yíng)租賃業(yè)務(wù)對(duì)資金的需求量較大，資產(chǎn)證券化為房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)提供了新的途徑。克而瑞地產(chǎn)研究表示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年我國(guó)50家房企在長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化方面，發(fā)行規(guī)模已達(dá)107.21億元，相比2017年快速增長(zhǎng)了168%，綜合優(yōu)先級(jí)票面利率僅為6.05%。

從資產(chǎn)證券化的具體方式來(lái)看，2018年房企的長(zhǎng)租公寓類(lèi)REITs產(chǎn)品占到了較大比重，融資規(guī)模達(dá)到了54億元。此外CMBS產(chǎn)品規(guī)模也占比較大，規(guī)模達(dá)到了27億元，占比達(dá)到了25%。從2018年后已受批但未發(fā)行的情況來(lái)看，類(lèi)REITs及ABS的規(guī)模相對(duì)較大，分別達(dá)到了360億元及300億元，占比分為42%及35%。

不能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速盈利，需要靠經(jīng)營(yíng)持續(xù)地賺租金收益，這對(duì)運(yùn)營(yíng)水平和服務(wù)質(zhì)量提出了較高的要求，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈的將來(lái)，只有把產(chǎn)品和服務(wù)都做好的企業(yè)才能在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)穩(wěn)占一席之地。而對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，如何規(guī)范市場(chǎng)并讓運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的資金成本和稅費(fèi)降下來(lái),也同樣是個(gè)考驗(yàn)。

*本文來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)，作者：魏薇，原標(biāo)題：《榜單丨長(zhǎng)租公寓“圍城”：盈虧分化加劇，多家房企斷舍離》。