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“朋友們不用過度擔(dān)心融創(chuàng)。一是我們因現(xiàn)金流失敗過，知道現(xiàn)金流的重要性，重視現(xiàn)金流，把公司安全放在首位；二是我們知進退，在放棄上沒有人比我們更決絕，比如10月份以后不在公開市場買地，等待并購機會，比如放棄綠城佳兆業(yè)雨潤；三是我們有戰(zhàn)略更有執(zhí)行，我和團隊一直在一線，聽得見炮聲，敢拚刺刀。”

2017年7月23日，孫宏斌在微博中發(fā)帖回應(yīng)社會關(guān)切融創(chuàng)的資金鏈。

2019年11月27日，融創(chuàng)以152.69億元從云南城投手中接盤環(huán)球世紀和時代環(huán)球各51%股權(quán)，一舉拿下2019年度房地產(chǎn)業(yè)并購大單。

人們還是最關(guān)心孫宏斌的錢從何而來這個問題。11月27日的媒體見面會上，孫宏斌回應(yīng)說，“很多人問我錢從哪里來，這錢都是銷售來的，我一個月收五六百億元的現(xiàn)金，兩個月1200億元的現(xiàn)金，拿一百多億元出來也是很輕松的。”

通過此次收購，融創(chuàng)得以借助被并購企業(yè)迅速站到全國會展業(yè)前列。更重要的是，所收購的 153 億元資產(chǎn)包里，還包含了大量的土地儲備，其中未售建筑面積約2390萬平方米，且項目多處于成都、武漢、長沙、昆明等二線城市。融創(chuàng)方面稱，可補充貨值約高達7700億元。

顯然，這又是一筆低價拿地的劃算買賣。事實上，時至年底，債務(wù)償還壓力逼近，不少中小房企因難以支撐債務(wù)而選擇斷臂求生，對于資金還算寬裕的規(guī)模房企而言，不失為一個“撿漏兒”的時機。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對中國房地產(chǎn)報記者表示，從成本角度看，一般并購談判的價格會比較實惠，而且很多被并購的項目用不了多久就可以拿出來賣了。通過招拍掛市場拿地越來越難，對大房企而言借并購獲取土地反而簡單又省力，畢竟項目前期已經(jīng)有企業(yè)趟過路了。

但值得注意的是，并購擴張之下，公司現(xiàn)金流的捍衛(wèi)至關(guān)重要。對于融創(chuàng)，也不例外。

百億并購背后的宏圖霸業(yè)

這次交易完成后，環(huán)球世紀及時代環(huán)球?qū)⒊蔀槿趧?chuàng)中國的間接附屬公司，并更名重組為“環(huán)球融創(chuàng)會展文旅集團”。環(huán)球世紀及時代環(huán)球創(chuàng)始人鄧鴻出任環(huán)球融創(chuàng)會展文旅集團董事長。

截至2019年8月31日，環(huán)球世紀營業(yè)收入14.81億元，凈利潤5.03億元；所有者權(quán)益約167.48億元。時代環(huán)球營業(yè)收入1.67億元，利潤總額-256.59萬元，凈利潤-560.73萬元；所有者權(quán)益約2.83億元。

不過，此次交易涉及成都、武漢、長沙、昆明等城市的18個項目，總建筑面積約3071.6萬平方米，可售建筑面積約2771.6萬平方米，約占總建筑面積的90%；截至公告日，未售建筑面積約2390.1萬平方米。按可售建筑面積約為2771.6萬平方米計算，融創(chuàng)通過此次并購所獲土地的樓面價僅約1075元/平方米。

另外，已達成意向協(xié)議但尚未正式獲取的土地儲備總建筑面積約3587.2萬平方米。考慮到潛在土地儲備，預(yù)計所得土地總建筑面積約6658.8萬平方米，其中可售建筑面積約6304.9萬平方米注，約占總建筑面積的95%。

孫宏斌稱，即便沒有意向協(xié)議土地儲備也很劃算，但有了就更好。

此次交易也意味著，云南城投徹底退出環(huán)球世紀，結(jié)束了其自2016年以118億元拿下項目公司51%股權(quán)的歷史。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對中國房地產(chǎn)報記者表示，云南城投正處于財務(wù)困境之際被迫進行重組，此時收購云南城投旗下環(huán)球世紀和時代環(huán)球的控股權(quán)，可獲得一個比較好的對價。對于融創(chuàng)中國來說，收購標的所包含的大量土地儲備，以及已簽訂投資意向的土地都非常有價值，這些土地的位置和項目配套良好，拿地成本比較低，實際上降低了融創(chuàng)所持有土地儲備的整體成本，也就降低了融創(chuàng)的未來市場風(fēng)險。

一位不愿具名的地產(chǎn)分析師稱，融創(chuàng)獲得的利益不止于此。通過收購資產(chǎn)包，融創(chuàng)還獲得了會展能力；如同之前通過收購萬達的文旅城，獲得了文旅能力。借助會展標簽，融創(chuàng)更容易在全國其他城市拿下更多的土地。

此次交易標的公司的創(chuàng)始人鄧鴻，有著“成都會展之王”的稱號。從1995年大手筆投資14億元興建沙灣國際會展中心，到2008年12月投資“亞洲最大單體建筑”新世紀環(huán)球中心，多年來，鄧鴻憑借文旅概念在全國范圍內(nèi)打造了不少知名項目，但如何將IP變?yōu)楣拘б妫⒎青國櫵L，他急需為自己的商業(yè)王國找到一個合適的大股東。鄧鴻曾將橄欖枝投向云南城投，但后者因財務(wù)壓力迫切地需要回籠資金，鄧鴻也希望換一個更為強大的“靠山”。

孫宏斌與鄧鴻相見恨晚。孫宏斌評論這次交易稱：“以往的并購，我們收獲了一塊地、一個項目或一個團隊，但這次收購很厲害，我們收獲了一個老板。”鄧鴻表示，他看重的是融創(chuàng)的實力，孫宏斌的信譽，以及融創(chuàng)團隊“將夢想變?yōu)榭冃А钡哪芰Γ?jīng)濟在下行，實力很重要，融創(chuàng)有實力，有資金。未來兩到三年，他們齊力打造的很多項目都會陸續(xù)和大家見面，“有信心在未來再讓規(guī)模上一個大臺階”。

值得注意的是，交割后30日內(nèi)環(huán)球世紀及時代環(huán)球?qū)⑾蛉趧?chuàng)西南集團分配利潤約71.43億元（其中按股權(quán)比例應(yīng)分約36.43億元，超額分得利潤約35億元）。而152.69億元的并購款，也不需要馬上支付，而是將分四期于一年內(nèi)完成支付。即，融創(chuàng)實際需要支付的價款81.26億元，且可以分期付。

顯然，這又是一次高杠桿撬動的交易。

并購時機、現(xiàn)金流和馬太效應(yīng)

融創(chuàng)通過投資并購等方式實現(xiàn)自身規(guī)模化擴張的打法，已經(jīng)在市場上具有影響力并被學(xué)習(xí)。

業(yè)內(nèi)最關(guān)心的是，連續(xù)并購資金何來？孫宏斌表示，支持公司不斷并購的錢是“賣”出來的，都是“一邊買一邊賣”，并再次強調(diào)了銷售回款的重要性。盡管孫宏斌說，我們8年才買了2000億元，但我們已經(jīng)賣了兩萬億元了。但不可否認，融創(chuàng)的杠桿壓力也很大。

融創(chuàng)2019年中報顯示，截至上半年年末，融創(chuàng)手中現(xiàn)金和等價物達992.35億元，但短期借款高達1212.8億元，應(yīng)付賬款及票據(jù)達1121.75億元。而應(yīng)付賬款及票據(jù)，一般來說，也是商家在中短期內(nèi)必須支付給其他商家的貨款，否則商業(yè)活動將無法進行。

融創(chuàng)的有息負債從2014年的343.84億元，上升到 2018年底的2294.1億元，2019年上半年再上升到3021億元。所產(chǎn)生的財務(wù)成本不是小數(shù)目。孫宏斌也一直強調(diào)做好銷售節(jié)奏。

事實上，2019年以來，隨著更多中小房企資金壓力的加大，賣股求生乃至退出行業(yè)者增多，房企間的“馬太效應(yīng)”日益顯現(xiàn)。“大魚吃小魚”“大魚吃大魚”，甚至“快魚吃慢魚”的戲碼，輪番上演。

一直在賣賣賣的陽光100，近日宣布擬以約11億元收購溫州中心51%的股權(quán)、溫州生態(tài)城51%的股權(quán)，以及溫州中信昊園49%的股權(quán)，收購?fù)瓿珊螅柟?00全權(quán)持有這些項目。這些項目所含近350萬平方米的規(guī)劃建筑面積，及400公頃一級開發(fā)土地將由陽光100獨自開發(fā)與建設(shè)。“我們把以前的一些項目賣掉，為了做得更專業(yè)一些，但我們也有買項目，不是純粹的收縮。” 陽光100董事長易小迪說。

獨立開發(fā)的關(guān)鍵首先是保證資金的充裕，若資金鏈緊張將直接導(dǎo)致項目推進緩慢，或者不如預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，截至今年中期期末，陽光100手中可動用的現(xiàn)金34.99億元，此次收購就花去三分之一。

今年9月份，陽光100還宣布，戰(zhàn)略入股環(huán)京文旅項目熱河山谷，發(fā)力文旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)；同時將收購雅戈爾、泓懿持有的天津陽光100天塔喜馬拉雅項目80%股權(quán)，收購?fù)瓿珊螅柟?00將持有該項目100%股權(quán)。

柏文喜表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)大量的并購機會出現(xiàn)，房企在捍衛(wèi)自身流動性與更好地把握并購機會之間，需要以自身的流動性為第一要義并結(jié)合自身的資源能力來進行。要根據(jù)市場走勢對銷售去化和回款狀況有基本判斷、對于融資趨勢和自身資金狀況有基本把握之后，再積極關(guān)注和抓住并購機會。

截至10月份，融創(chuàng)的銷售額已經(jīng)超過4000億元，排位第四。2018年，被記者問及融創(chuàng)“現(xiàn)在還爭第一嗎”的問題，孫宏斌淡然道：“早就不爭了，沒啥意思，大家小時候都知道，班里第一名都不咋樣。”

聽其言而觀其行，這是孔子說的話。黑格爾也說過，判斷一個人不要看他的語言而應(yīng)該是行動。對于商業(yè)理想上的超越雄心，其實，孫宏斌和融創(chuàng)從未熄滅。

*本文來源：中房網(wǎng)，作者：許倩，原標題：《并購永不眠，孫宏斌式啟示》。