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最新消息顯示，華僑城又在重慶交易所掛出了一則出售公告：重慶華僑城實業發展有限公司擬轉讓重慶悅嵐房地產開發有限公司100%股權，底價40.54億元。

據重慶華僑城發表的聲明，重慶悅嵐主要業務是開發位于重慶市兩江新區悅來生態城的222.49畝商住項目，該項目計容建筑面積38.4萬平方米（住宅30.3萬平方米，商業8.1萬平方米），于2018年4月在公開市場拍賣獲取。

重慶華僑城稱，此次轉讓是響應國務院國資委“降負債”、“強主業”要求，按照集團“文化+旅游+城鎮化”戰略發展思路，通過資金回流反哺文旅主業。

賣項目對于華僑城來說已經成為家常便飯。據時代財經不完全統計，今年以來，華僑城已經累計19次掛牌轉讓旗下子公司股權，其中已公布轉讓底價的15項涉及金額約192.45億元。

華僑城出售項目情況 圖片來源：時代財經

針對這一系列的股權出售動作，華僑城在回應時代財經時也強調，公司通過調整非主業資產，聚焦文旅主業，通過快速周轉一定程度上緩解了文旅項目投資周期與回收匹配的問題，實現內部動態平衡。

左手賣，右手買，華僑城也在不斷地進行資產換倉。財務報告顯示，今年前三季度，華僑城一共新增了45個土地項目，而去年全年華僑城拓展的項目也才40多個，華僑城將其解釋為不斷擴大文旅版圖。

大賣大買

從去年開始，華僑城的項目就開始頻繁出現在各大產權交易所，有不完全統計數據顯示，2018年華僑城至少轉讓了18家子公司及一個資產包。2019年，轉讓動作有過之而無不及，截至目前至少轉讓了19家子公司。

根據華僑城披露的數據及部分公開報道，被出售的子公司大多尚處于虧損狀態或開發進展緩慢。

以最新轉讓的重慶悅嵐為例，截至2019年10月31日該公司營業收入為0萬元，營業利潤虧損165.42萬元，凈利潤虧損165.42萬元，資產總計38.02億元，負債總計168.34萬元。

而2月份轉讓的云南華僑城置業主要負責開發昆明陽宗海生態旅游項目，但據媒體公開報道，該項目除了2013年試營業過溫泉水公園之外，其余部分至今仍在停擺。

2018年樓市調控進一步加強，在融資收緊的大環境下，抓緊回款成為了房企們的當務之急。在談及新一年的經營計劃時，華僑城首次提出了2019年要全力以赴抓回款，加快項目周轉去化速度，同時創新回款方式，對于部分貨值高、去化慢的項目，采用合作開發、股權轉讓、資產處置或資產證券化等方式加快項目開發和資金回籠。此后于2019年半年報中，“現金為王”、“回款才是硬道理”等再次成為華僑城強調的重點。

在此經營策略下，那些虧損和開發緩慢的項目也被送上了交易席。從公開資料來看，融創成為了華僑城轉讓項目的最大接盤方。

但與其他房企不同的是，華僑城在賣賣賣的同時，也在不斷買買買。今年前三季度，華僑城新增了45個土地項目，幾乎相當于去年一年的量。

不僅如此，華僑城方面還向時代財經透露，今年7月華僑城在云南簽約了37個文旅綜合項目，截止目前，今年華僑城簽約或落地的項目已超過60個。

而這些擴儲動作，被華僑城定義為“聚焦文旅主業”。華僑城稱，公司在不斷擴大文旅版圖，今年上半年在廣東、四川、云南、山東、海南等旅游資源較為豐富的區域布局了20個主業項目。

動態平衡

有著“歡樂谷”、“世界之窗”等代表作品的華僑城，一直是國內文旅地產的排頭兵，在很長一段時間內，“旅游+地產”都是華僑城的發展戰略。2015年是一個重要轉折點，這一年在國家政策倡導下，特色小鎮風靡地產圈，華僑城對公司發展戰略進行升級調整，提出了“文化+旅游+城鎮化”以及“旅游+互聯網+金融”的發展模式。

在新戰略的推動下，華僑城加快了獲取項目的步伐。其中2016年在旅游大省四川，華僑城一口氣簽下天回、安仁、黃龍溪三大文化名鎮項目，2017年又新增洛帶古鎮項目，四項目總投資額達1500億元。

2018年7月，在旅游資源同樣豐富的云南省，華僑城集團吹響了“云南大會戰”集結號，華僑城集團18個子集團簽約項目60個，簽約金額超過1000億元。

年報顯示，華僑城的總資產由2015年的1152.7億元增加至2019年三季度的3643.95億元，增長超過2倍。存貨也從2015年的511.92億元增長至2019年三季度的2073.69億元。

擴張往往帶來債務增長。2015年隨著總資產破千億，華僑城的資產負債率降至63%，為上市以來最低值。但之后出現上揚，至2019年上半年，資產負債率增長至76.7%。

不過，華僑城方面向時代財經強調，目前華僑城集團整體財務狀況良好，資產負債在可控范圍。

文化旅游類項目開發投資大、回報周期長，往往需要沉淀大量資金，但華僑城通過一番資產騰挪之后，在一定程度上穩住了現金流。

2015-2019年三季度，華僑城經營活動產生的現金流量凈額分別為-18.7億元、44億元、-77億元、-99.8億元、-36.99億元。雖仍為負值，但出現了明顯增長。

此外，今年1-9月，華僑城投資收益為27.73億元，比上年同期增加437.37%，這主要是因為處置項目公司的收益同比增加所致。

轉讓項目股權，是目前華僑城在傳統房產銷售之外，另一實現高周轉、快回款的重要方式。在文旅主業仍需要反哺的階段，華僑城這種大買大賣的戲碼仍將繼續上演。

“公司通過調整非主業資產，聚焦文旅主業，通過快速周轉一定程度上緩解了文旅項目投資周期與回收匹配的問題，實現內部動態平衡。”華僑城表示。

為了進一步推動項目的開發，11月25日，華僑城效仿同行推出了跟投制度，適用于新型城鎮化項目，每個項目跟投資金不超過該項目經營資金峰值的5%。

*本文來源：微信公眾號“時代財經app”（ID:tf-app），作者：黃銀橋，原標題：《年內出售資產近兩百億，華僑城的換倉術》。