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登錄“我是一個(gè)半夜被清退隔斷的中年人?!弊诖采希芎>粗块g里幾百冊(cè)書發(fā)呆。
11月20日,曹海君被自如管家告知,他租住的房間因是客廳隔斷,第二天就要被拆除,需要找新的住處并盡快搬家。
來不及憤怒,一再確認(rèn)沒有回旋余地后,曹海君打開各個(gè)租房軟件,預(yù)約搬家公司,像每次出差前來不及收拾行李一樣,這一次搬家也沒法打包全部的家當(dāng)。
第二天,曹海君租住的隔斷如期被拆除,點(diǎn)開室友發(fā)來的現(xiàn)場(chǎng)視頻,拆墻師傅的釘斧幾經(jīng)起起落落,那面陪伴了他幾個(gè)月的隔斷墻被拆卸成零碎的木板,露出了隔音棉和支架。
今年7月北京新版租賃合同發(fā)布后,隔斷出租房成為歷史,已出租的隔斷房源,被要求限期、分批拆除。在這種情況下,曹海君的隔斷房被拆除似乎成為一種必然,但讓他惱火的是自如的補(bǔ)充機(jī)制和處理方式。
對(duì)于自如等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們,如何對(duì)拆掉的“隔斷”進(jìn)行補(bǔ)缺更為迫切。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示,由于收房成本這一硬性支出無法改變,“采用分隔增加房間數(shù)量是提高坪效最普遍的方式,也是目前長(zhǎng)租公寓獲利的一種主要途徑。”
兩種補(bǔ)償方式
這是曹海君大學(xué)畢業(yè)后租的第一個(gè)房子,承載著他對(duì)生活的期望和事業(yè)的起點(diǎn)。幾個(gè)月前租房時(shí),管家未提及是隔斷間。被要求搬走時(shí),自如管家僅提供500元、一次性使用的搬家券和“無責(zé)退租”作補(bǔ)償。
自如管家還截取了自如租房合同上的一段話:第六條第三款規(guī)定,“因自然災(zāi)害、拆遷、市政改造等不可抗力導(dǎo)致本合同無法繼續(xù)履行的,或因客觀或不可歸責(zé)于雙方的原因需調(diào)整房屋現(xiàn)有戶型,導(dǎo)致本合同無法繼續(xù)履行的,本合同自行解除,且雙方均不承擔(dān)任何違約責(zé)任,甲方應(yīng)提供新的房源信息供乙方選擇?!?/p>
“我最后還是同意了。”曹海君表示,“維權(quán)、訴訟的過程漫長(zhǎng)又繁瑣,搬一次家,我已經(jīng)筋疲力盡了?!?/p>
和曹海君有著相似遭遇的還有謝韻。今年9月初,租住自如的謝韻被告知房間是隔斷房,即將被拆除,且不提供任何賠償。有著八個(gè)月身孕的她到豐臺(tái)區(qū)人民法院起訴自如。兩個(gè)星期后,法院通知謝韻和自如方進(jìn)行調(diào)解。
“剛走進(jìn)調(diào)解室,自如的法務(wù)就說愿意賠償一個(gè)月租金。”令謝韻不解的是,立案前她與管家、大區(qū)經(jīng)理溝通要求賠償?shù)恼且粋€(gè)月租金,但溝通無果。
走法律途徑后,她只需要到法院提交自如的工商信息、租房合同及相關(guān)證據(jù),換來的是自如截然不同的態(tài)度和賠償。這一過程,她共花費(fèi)兩個(gè)上午時(shí)間到法院交材料及調(diào)解,兩個(gè)星期內(nèi)解決。
將維權(quán)過程分享到社交平臺(tái)后,謝韻收到了很多相似經(jīng)歷的租客的求助,她也一一教對(duì)方如何走法律途徑。截至12月11日,她已幫助20余位租客成功獲得相應(yīng)補(bǔ)償。
對(duì)于截然不同的賠償方案,管家吳其透露:“管家的權(quán)限很小,半年以前我們收到通知,如果拆除優(yōu)化間(隔斷間),自如提供500元搬家券和無責(zé)退租,管家可以協(xié)助提供其他房源,但仍得按照原價(jià)租;至于一個(gè)月租金賠償,需要租客走法律流程,才會(huì)提供賠償。這是不同部門的權(quán)限和職責(zé),我們也沒辦法?!?/p>
雖然拆隔斷行動(dòng)還在進(jìn)行中,自如等長(zhǎng)租公寓與租客的糾紛時(shí)有發(fā)生。通過走訪自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓房源獲悉,目前隔斷間仍作為正常房源出租,自如app上甚至刪除“優(yōu)化間”字眼、下架合租板塊中的戶型圖以規(guī)避檢查?!爸灰槐皇矣鸦驑巧舷伦襞e報(bào),或者被強(qiáng)制拆除,現(xiàn)存隔斷間還會(huì)繼續(xù)出租,有些住隔斷間的租客自己想換房子住,也會(huì)舉報(bào),這樣就能無責(zé)換租?!眳瞧浞Q。
N+1模型被拆掉
無論是俗稱的隔斷間,還是被包裝后的優(yōu)化間稱謂,在長(zhǎng)租公寓行業(yè)被稱之為“N+1”模式,即將房屋中大的起居室、客廳經(jīng)過改造后作為單間臥室獨(dú)立出租。
在北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥看來,“N+1”的邏輯不難理解,假設(shè)機(jī)構(gòu)收一個(gè)兩居室,付給業(yè)主的房租是4000元/月,通過裝修轉(zhuǎn)手出租,每個(gè)房間每月收取2500元租金,合計(jì)5000元,賺取的價(jià)差是1000塊;如果將兩居室打隔斷改成三居室,每居室收2200元租金,滿租情況下,每月租金收入是6600元,賺取的價(jià)差擴(kuò)大到2600元,是原來的2.6倍。
趙慶祥表示,隔斷間的租金一定程度上也能覆蓋裝修成本,假設(shè)裝修一套房需要20000元,僅一間隔斷間10個(gè)月的租金便能收回裝修成本。而且打隔斷后單間房的租金下降了,也有利于提高出租率。
中房經(jīng)聯(lián)主席胡景暉表示,租客有通過合租分?jǐn)傋饨鸪杀镜男枰?,中介機(jī)構(gòu)、租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)有做‘N+1’提升單套房屋額外租金收益的需求,這是市場(chǎng)隔斷房層出不窮主要原因?!?/p>
當(dāng)前,分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商通常扮演的是二房東角色。在空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)看來,二房東模式下,分散式長(zhǎng)租公寓行業(yè)盈利主要來自租金價(jià)差,因此長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商會(huì)與原業(yè)主簽訂3至5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的包租協(xié)議。一方面,協(xié)議時(shí)間內(nèi),如若周邊租金漲價(jià),運(yùn)營(yíng)商能獲得更大租金收益;另一方面,通過打隔斷,可以增加房屋數(shù)提高出租坪效。
此外,一些大型運(yùn)營(yíng)商還會(huì)提供增值服務(wù)業(yè)務(wù)拓展收入渠道,如引導(dǎo)租客使用租金貸、開拓保潔、搬家、家修等延伸服務(wù)。
今年7月,新版《北京市住房租賃合同》和《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本正式發(fā)布。除了對(duì)租賃方式、租金等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定外,再次強(qiáng)調(diào)了以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位,不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租,不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等不得出租供人員居住等有關(guān)禁止違法群租的規(guī)定。
中原地產(chǎn)分析師張大偉直言,當(dāng)前許多長(zhǎng)租公寓采用“二房東吃差價(jià)”模式,如果某一隔斷房源被拆除,那么原本由各個(gè)居室協(xié)調(diào)而生的租金及成本模型將不再適應(yīng),其成本與利潤(rùn)的平衡關(guān)系也將被打破。如果沒有多一間(N+1)的可能性,現(xiàn)階段租賃行業(yè)無利可圖。
除了提高坪效、空間上計(jì)算寸土寸金外,張大偉也指出長(zhǎng)租公寓“和時(shí)間賽跑”的游戲規(guī)則,“所有的長(zhǎng)租公寓玩的都是一個(gè)以時(shí)間為核心要素的期限套利游戲:裝修、分租這些其實(shí)都只是資金池的補(bǔ)充。”
一位做分散式長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士也透露,今年公司在北京的分散式長(zhǎng)租開始不做增量,一是在今年以前與房東簽約的房源,如因隔斷被舉報(bào)等因素需要拆除,公司會(huì)主動(dòng)配合監(jiān)管部門;二是與房東簽約的租賃合同到期后,公司也會(huì)主動(dòng)拆除隔斷;三是今年新收儲(chǔ)的房源不再打隔斷。
對(duì)于減少隔斷間的分?jǐn)?,剩余房間租客合同到期后,房租是否會(huì)上漲的問題,該業(yè)內(nèi)人士表示,租房市場(chǎng)起起落落是市場(chǎng)行為,公司會(huì)根據(jù)合同到期后周邊房租水平進(jìn)行調(diào)整。
慢下來
從8年前進(jìn)入長(zhǎng)租公寓以來,YOU+國際青年社區(qū)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)兼CEO劉洋一直堅(jiān)定做集中式長(zhǎng)租在他看來,基于地理位置的服務(wù)始終是分散的,“三年、五年與房主的合同到期后,一旦房主不再續(xù)約,裝修成本未必能掙回來,運(yùn)營(yíng)方又需要去重新尋找房源?!?/p>
與傳統(tǒng)賺租金差商業(yè)模式不同,劉洋講述了YOU+的商業(yè)邏輯——既能在傳統(tǒng)的行業(yè)里獲取租金差,又能獲取社區(qū)帶來的增值,因此劉洋將集中式長(zhǎng)租公寓形容為“兩棲動(dòng)物”。
劉洋表示,從前端找項(xiàng)目、論證、改造,投入裝修,再帶投入運(yùn)營(yíng),(成本)預(yù)計(jì)要分五年攤銷。“實(shí)際上,到今年8月份,我們的盈利才開始轉(zhuǎn)正?!薄?/p>
在劉洋看來,自2017年以來放棄直投店模式,轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),YOU+通過提高精細(xì)化去做社區(qū)運(yùn)營(yíng),既滿足個(gè)性化居住需求,也通過盤活存量資產(chǎn)讓社區(qū)增值。
據(jù)劉洋透露,目前YOU+已實(shí)現(xiàn)簽約3-4萬間,合作接近10萬間,幫助更多公司去賦能,收取被運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的品牌宣傳及運(yùn)營(yíng)管理費(fèi),大致占項(xiàng)目增值部分的6-7成。此外,YOU+正嘗試承接廣州城投、天河人才公寓等政府端項(xiàng)目,派駐社群管家,為其做物業(yè)基礎(chǔ)管理。
劉洋認(rèn)為,長(zhǎng)租公寓行業(yè)進(jìn)入特殊階段,需要一個(gè)全新思考的邏輯,“原本計(jì)劃30年做這件事,現(xiàn)在抱著3年態(tài)度成長(zhǎng),必然會(huì)出現(xiàn)問題。”
楊現(xiàn)領(lǐng)也感嘆,“行業(yè)跑太快了”。他表示,經(jīng)過兩三年的迅猛發(fā)展,有的機(jī)構(gòu)都在規(guī)模層面展開惡性競(jìng)爭(zhēng),陷入集體規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的負(fù)循環(huán)。與此同時(shí),行業(yè)也形成一種共識(shí)——要慢下來,活下去,樹立“慢”的價(jià)值觀,去建立“慢”的能力。
楊現(xiàn)領(lǐng)進(jìn)一步解釋,長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)是一場(chǎng)持久戰(zhàn),本質(zhì)是服務(wù)、價(jià)值,而平衡房東、租客和政府三方關(guān)系,是長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)商應(yīng)該思考的第一命題。
其中,通過做大品牌效應(yīng),提供基于租客需求的品質(zhì)服務(wù),提供穩(wěn)定、適配、價(jià)格合理、擁有一定的品質(zhì)的產(chǎn)品;提供基于業(yè)主需求的資產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造,為其提供資產(chǎn)安全、保值,可持續(xù)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào);政府核心需求是穩(wěn)定的租賃關(guān)系,形成有序規(guī)范的租賃市場(chǎng)。這需要長(zhǎng)租行業(yè)形成真正健康、可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力。
“長(zhǎng)租公寓未來的兩個(gè)邏輯即用戶思維的產(chǎn)品邏輯、價(jià)值思維的資管邏輯?!?2月4日,新派公寓創(chuàng)始人王戈宏在公開論壇上談及長(zhǎng)租公寓的發(fā)展趨勢(shì)時(shí)指出,“長(zhǎng)租公寓未來是消費(fèi)品與金融的結(jié)合體,為大型開發(fā)商全租賃用地提供全方面服務(wù)和資產(chǎn)增值,并以類Reits基金最終實(shí)現(xiàn)退出。
兩年前,王戈宏便提出一個(gè)觀點(diǎn),關(guān)于長(zhǎng)租公寓的未來,要么做輕,要么做重,做二房東未來會(huì)遇到很大的問題,競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈。
楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)長(zhǎng)租行業(yè)持樂觀態(tài)度。一方面,私人租賃市場(chǎng)的崛起是更大的國際趨勢(shì);存量房時(shí)代資產(chǎn)管理缺失、大量租賃需求沒有得到滿足、床位和單間的需求大,且適合標(biāo)準(zhǔn)化,這三大表象仍喻示著行業(yè)存在巨大的發(fā)展空間。
*本文來源:經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),作者:陳月芹,原標(biāo)題:《長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式被拆》。
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