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服務式O2O公寓的好日子正在來臨。以小米公寓名聲大噪的“YOU+國際青年社區”，拿到了雷軍1億元的投資——繼2010年大熱之后，服務式O2O公寓再次被聚光燈定格在舞臺中央。

之后，蘑菇公寓、優客逸家、寓見也相繼宣布拿到融資。如今這些玩家的商業模式像一鍋融合了地產、互聯網、金融等多個因素的亂燉，在資本眼中散發著誘人的粉色氣泡。但是服務式O2O公寓的玩法已經套路成型了么？

上海的一家創業公司“友社”不這么認為。友社的邏輯是，純互聯網模式與“服務”二字有著本質上的沖突——并且，在友社的故事中，相當比重的服務是提供給房東的。

鐘情社交的“慢公司”

國家人口計生委《中國流動人口發展報告》2011、2012及2013版顯示，中國流動人口規模2013年已達2.45億，其中超過77%為80后，72%的流動人口通過租房居住。

九豬發布的《2014年中國青年長租公寓數據報告》顯示，在2.45億的租房市場里，統計的18家知名長租公寓品牌，能夠滿足的市場需求在20萬—100萬人之間。相比之下，有高達99%的市場在不知名的職業二房東或者房東手里。

換句話說，服務式O2O公寓依然是片藍海。友社創始人丁野認為，與中國經濟型連鎖酒店興起類似，“租房”這件事也將隨著消費者能力的升級走向一個風口。“除了有水有電可以住，你的裝修是不是有點意思？是不是還有一些服務的東西？

這些需求歸納起來，就是品牌與信任。”丁野告訴《中國企業報》。看到這一點的人不在少數。與“青客”、“蘑菇公寓”、“寓見”一樣，友社選擇了“房屋托管+標準化裝修+租后服務”的模式：與房東簽下5到10年的的房屋托管合約，進行標準化裝修、合約期內按間多次出租給用戶，成為托管運營的品牌二房東。分化，出現在“二房東”們對現階段需求的不同理解上。

“公寓的概念很局限，公寓就是一個小單元的性質；而加入了社交，就讓人覺得這個東西像一個小社會。”丁野說道。丁野與他的另一位合伙人王超偉一樣，都很欣賞Airbnb的商業模式；但同時，他們認為簡單將這個模式復制到中國行不通。友社希望做到的，是保留國人需要的私密感的同時，把Airbnb的社交味道融入中國的長租市場。

“做社交是個很吃成本的事情。”丁野坦言，為此他將原本做市場推廣的15%預算全部用在社交上面：官方發起線下活動，給租客們提供社交的機會；興建公共空間，供友社社區的租客交流；在運營上，物質激勵租客們將自己的朋友帶到友社社區。而友社團隊上的配置也體現了這一點。

王超偉是一名90后創業者，他的上一次創業是“同城交友”項目——線下社交的運營經驗，讓友社能夠更徹底地推進“社交”進程。“剛開始我就要求友社的每一個公司成員都必須是外向的，包括做保潔的阿姨。”丁野告訴記者，這樣才能穩定品牌的整體風格、并且保持初心。

那么，犧牲的就是擴張的速度與規模。目前友社僅僅在上海地區擁有300間房，以百人為單位形成三個社區——而同時期創業的蘑菇公寓，已經宣稱自己的房源達到4000間，員工成長到300多人。

講一個連鎖社區的故事

丁野認為，這是一種必要的代價：友社得到的，是社交帶來的品牌黏性，和經過反復打磨后服務、管理及運營的標準化。“如果租房想做到最大的利益，就是讓訪客不停的續租。我們現在能做到了。”丁野告訴記者，目前友社的流量大頭來自口碑傳播——這種很“穩”的思路，與目前資本與互聯網公司要玩的游戲格格不入。

創業至今，友社只拿了一輪種子基金，其余的空缺都由丁野的自有資金填補。“服務、信任是不能野蠻生長的。租房不會是個高頻次的產品，我不希望以純粹的互聯網思維來做這個事情，友社要做的，是專業的房屋托管運營。”問題在于，友社會不會像Airbnb的中國學徒“小豬短租”一樣，在擴張之路上頗為坎坷？

事實上，丁野已經覺得自己找到了規模化的可行路徑。他參考的對象，依然是經濟型連鎖酒店——加盟擴張。做加盟意味著輸出管理，為這個標準友社已經準備了十幾份文件，這些都是“慢運營”期間積累下來的經驗。“一是管理服務的標準，包括當地員工的招聘培訓；第二是裝修的標準，最終我們會做一個裝修驗收；第三是采購流程標準，就是所有其他軟裝的部分，這樣的話我們可以精準的控制后期維護質量。”

而與金融機構的合作，與加盟模式的推廣是并行的兩條線——這將降低加盟商的資金門檻。“跟拿一整棟樓不一樣，我們不需要一次性投資裝修好，而是可以分批來。比如可以先給你拿三套，然后這三套基本上住滿了再做下三套，這一年我就分批分批的。”

據丁野介紹，其中他們可以通過與銀行合作后的金融杠桿，讓加盟商在前三套投資期間就能收回本金：這種模式主要用于吸引純財務投資的加盟商。而另一種是合作制，雙方都持有一定比例的股份——丁野認為，這種是為了把大部分二房東從繁瑣中“解脫”出來。“很多二房東處于轉型的階段。

當他達到一個體量、沒法做到有序經營或者擴大規模的時候，其實他是被困住了的。”丁野說道，一語以蔽之就是“管的煩了”。友社的解決方案是輸出管理模式，以及硬件上的支持。

友社的宗旨，是不搶二房東的飯碗、并且幫他們省心賺錢——這也許可以解決服務型O2O公寓的一大難題：房源。丁野認為，目前做長租市場的品牌公寓只有YOU+真的用心于打造社交的小環境，而習慣整棟拿樓的他們將在房源問題上，給予友社一個趕超的窗口期。

據丁野透露，友社已經準備進入A輪融資；同時他們已經進入南京市場，開始運營數百間房。“我們更喜歡在合適的節點開始擴張，而不是被資本逼著往前跑。”丁野說道。