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上海迪士尼樂園一再推遲開園時間表。直到4月15日，上海市旅游局局長楊勁松表示，迪士尼將于明年春季開園。除上海迪士尼外，包括北京環(huán)球影城、安吉Hello Kitty在內(nèi)的國際主題公園巨頭均在加速布局中國市場。

與外資主題公園的熱鬧相反，當(dāng)前我國國內(nèi)主題公園正面臨著存活率不高的窘境。我國主題公園虧損高達七成，而隨著我國主題樂園傳統(tǒng)的地產(chǎn)依附模式逐漸過時，外資主題公園的入局再一次為其敲響警鐘，如何創(chuàng)新已成為其必須面對的問題。

主題公園發(fā)展火熱

以北京環(huán)球影城項目為例，1元主題公園收入能帶來7元間接收益，可以帶動1萬人直接就業(yè)、5.5萬人間接就業(yè)。

近年來，越來越多的地產(chǎn)企業(yè)投身主題公園項目建設(shè)，自1989年至2013年的24年間，我國主題公園從0攀升至2800多個。

主題公園的字面意義是根據(jù)某個特定的主題，采用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和多層次活動設(shè)置方式，集諸多娛樂活動、休閑要素和服務(wù)接待設(shè)施于一體的現(xiàn)代旅游目的地。

主題公園項目可以增加區(qū)域內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，增加就業(yè)機會，并且?guī)釉摰貐^(qū)經(jīng)濟發(fā)展。以北京環(huán)球影城項目為例，1元的主題公園收入能帶來7元的間接收益，可帶動1萬人直接就業(yè)，間接就業(yè)5.5萬人。

如果環(huán)球影城為北京通州地區(qū)帶來的效益還只是預(yù)估，那浙江安吉的Hello Kitty主題樂園為安吉地區(qū)帶來的經(jīng)濟效益已經(jīng)十分可觀。

據(jù)了解，在Hello Kitty主題樂園項目未確定前，安吉的房價僅為每平方米3000元左右，在項目確定后房價漲到了每平方米1萬元左右。

除了拉動地區(qū)房價、增加就業(yè)外，巨大的客流量也是開發(fā)商用來與政府談判的籌碼。再如，常州環(huán)球恐龍城去年有超過300萬人次的游客量，而珠海長隆海洋王國日客流量達到5萬人次。

主題公園預(yù)計帶來的可觀收入，讓許多地方政府對建設(shè)主題公園寄予了厚望。其實，政府希望能夠依靠主題公園的旅游效應(yīng)拉動地區(qū)發(fā)展，項目開發(fā)商也容易獲得政府支持，可以說主題公園的公益性讓政府與開發(fā)商達成了共識。

不可否認(rèn)，這的確是一個雙贏的項目，但一切都建立在主題公園順利發(fā)展的前提下。可以說，主題公園需要游客這是根本，沒有游客就沒有意義。

一個游樂園可以提供5000個就業(yè)崗位，間接帶動1萬人就業(yè)，但如果沒有游客，公園就無法正常運營，其帶來的經(jīng)濟效益也會化為烏有。

以天津凱旋王國為例，第一天營業(yè)收入200萬元，但后期卻無法盈利。通過宣傳和營銷方案可能會在短期內(nèi)炒高地皮價格，但后期是否有人接盤，商業(yè)地產(chǎn)能夠存活多久都需要進一步觀察。

對于主題公園可帶來巨大客流量的預(yù)想是不準(zhǔn)確的。香港海洋公園每年客流量達到700萬，香港迪士尼每年客流量約為400萬到500萬，而國內(nèi)能達到300萬客流的主題公園少之又少。

北京有387個公園，主題公園的特性決定其游客無法占大比例。北京去年的旅游人口達到2.5億人次，但進入游樂園的只有5%。以高客流量帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的預(yù)想或許只是一張大餅，主題公園的美好預(yù)期也已無法成為地產(chǎn)開發(fā)商講故事的更好借口。

房產(chǎn)附屬模式遭遇瓶頸商如果在主題公園與旅游設(shè)施尚未成熟時便急于銷售地產(chǎn)，產(chǎn)品只能靠低價出售。不同于一般的住宅地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)融旅游、休閑、度假、居住于一體，實現(xiàn)了旅游與房地產(chǎn)的無縫嫁接。

萬達集團董事長王健林曾表示，經(jīng)過20多年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)無法產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，必須向文化旅游轉(zhuǎn)型。資料顯示，預(yù)計2015年開業(yè)的萬達西雙版納主題公園占地7800畝，總投資近400億元，同時規(guī)劃有熱帶雨林公園、旅游新城、高端酒店群等七大業(yè)態(tài)。

與之類似的還有安吉Hello Kitty 樂園。據(jù)中國商報記者了解，安吉Hello Kitty 樂園是天使樂園休閑度假綜合園區(qū)的一部分，除安吉Hello Kitty外，整個項目還包括主題城堡酒店、精品度假酒店、塘子塢休閑商業(yè)區(qū)等子項目。

主題公園不斷成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的附屬項目，也是因為其建設(shè)周期短、復(fù)制能力強。不過，多年來主題公園同質(zhì)化的問題在業(yè)內(nèi)一直飽受詬病。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱：“建造一般的主題公園只需一年，其周期短、回流快的特性足以滿足開發(fā)商的投資需求。炒高主題公園的知名度，并以其拉動周邊地價升值，這才是開發(fā)商的根本目的，主題公園是否盈利不是關(guān)鍵。”

但主題公園同時具備前期投入大、投資回報期長的特征。現(xiàn)在國內(nèi)大型游樂園近300個，能年盈利1億元以上算經(jīng)營較好的。以這種盈利速度計算，10年也難收回成本，沒有特殊吸引人的因素，游樂園拉動地價的效果也就很小。

成功的主題公園可以帶動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，但單純依靠主題公園的帶動效果，賭注很大。主題公園需要文化的依托才能發(fā)展，如果還同時操作商業(yè)地產(chǎn)項目，投資大，風(fēng)險也大。而商業(yè)地產(chǎn)又是商鋪、住宅的綜合體，本身的運作孔有很大難度。

通常，大型旅游地產(chǎn)項目往往位于城市邊緣地帶，受制于區(qū)域人氣等因素，項目缺乏旅游效應(yīng)。開發(fā)商如果在主題公園與旅游設(shè)施尚未成熟時便急于銷售地產(chǎn)，產(chǎn)品只能低價出售。在此背景下，企業(yè)無法獲取溢價利潤，給后續(xù)的滾動開發(fā)帶來沉重壓力。

主題公園與地產(chǎn)無法并行發(fā)展

依附于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式讓很多主題公園只擁有短暫生命力，即使是一些運營成功的主題公園同樣也面臨新挑戰(zhàn)。

國際游樂園及景點協(xié)會2014年主席Mario O. Mamon在接受記者采訪時曾表示，中國現(xiàn)在的景點和游樂行業(yè)發(fā)展得非常快，未來可能出現(xiàn)行業(yè)發(fā)展過快過熱，造成整個行業(yè)不及預(yù)期或主題公園赤字等情況的出現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，依附于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式讓很多主題公園只擁有短暫生命力，即使是一些運營成功的主題公園同樣也面臨著新的挑戰(zhàn)。

公開資料顯示，去年華僑城所有項目全年游客接待量突破3000萬人次，在全球旅游景區(qū)集團排名中位列第四。但如果與世界排名第一的主題公園迪士尼的接待量與營收進行對比，華僑城的表現(xiàn)仍有待改進。

對于主題公園是否盈利，馮錦凱表示，現(xiàn)在的主題樂園已經(jīng)不能單純從盈利角度來衡量、考評，很多主題樂園已經(jīng)變成了一方的標(biāo)志。

陳星則認(rèn)為，有特色的主題公園才能帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。以常州恐龍園為例，今年剛開始運營的迪諾水鎮(zhèn)就是商業(yè)地產(chǎn)項目，進入恐龍園會先進入迪諾水鎮(zhèn)的商業(yè)區(qū)。

這個商業(yè)區(qū)的設(shè)計、創(chuàng)意與恐龍園風(fēng)格統(tǒng)一，商鋪具有一定特色，不再是一個簡單的商鋪概念，使得迪諾水鎮(zhèn)既是商業(yè)區(qū)域又是觀光景點，這一“步入正軌后再擴建商業(yè)區(qū)”的反向操作正是成功帶動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的典范。

主題公園只有創(chuàng)新才能保持長久生命力。北京大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)研究院副院長陳少峰在接受中國商報記者采訪時表示，主題公園應(yīng)由主題內(nèi)容帶動游樂。

未來中國主題公園還需要與內(nèi)容產(chǎn)業(yè)結(jié)合，同時要避免與迪士尼、環(huán)球影城競爭。要從內(nèi)容上不斷創(chuàng)新，只有內(nèi)容獨特才能吸引人，再以高科技手段表現(xiàn)，就能讓主題公園保持長久生命力。

國內(nèi)主題樂園最大的問題是缺乏創(chuàng)新，依靠老舊的文化是建造不出出色的主題公園的，新穎、標(biāo)新立異、有特色才能吸引游客。

創(chuàng)新需要資金支持，需要概念設(shè)計。中國曾出現(xiàn)過五六十個西游記主題公園，最后全部關(guān)閉了，原因就是沒有創(chuàng)新。

游樂園的保鮮期是3到5年，最多7年，過了保鮮期就沒有新鮮感，也無法再作為推銷點，主題公園隨之將會成為商業(yè)地產(chǎn)中的雞肋項目。