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與青客公寓（QK）的“拉鋸戰(zhàn)”持續(xù)一個多月后，業(yè)主王君仍未收到被拖欠的房租。1月23日，青客將一季度房租打至王君“青客寶”賬戶，但無法提現(xiàn)。此后，王君接到青客電話，要求她免租三個月，不同意的話拒付后續(xù)房租。

早在去年底，青客便針對部分虧損房源，要求房東降租或解約。新冠肺炎疫情發(fā)生后，事態(tài)愈演愈烈，大批青客業(yè)主被“強制免租”。遭業(yè)主反對后，青客姿態(tài)略緩，要求免除半個月房租，或僅支付一個月房租、季付改為月付。

房東不接受，事態(tài)便僵持不前。春節(jié)前，王君所在的電商公司倒閉，至今待業(yè)在家，丈夫所在私企也已拖欠2個月工資。賬單上，每月固定的9700元房貸讓這個家庭如背重負(fù)。王君從未像現(xiàn)在這樣，渴望糾紛解決，渴望復(fù)工。

“雪上加霜”的境遇同時降臨到企業(yè)和個人身上。青客表示，此次疫情不同于普通的經(jīng)營虧損和經(jīng)濟(jì)下行，其影響已遠(yuǎn)超公司作為一家企業(yè)所能承受的極限范圍。當(dāng)深陷虧損泥淖的長租行業(yè)遭遇挑戰(zhàn)，沒有一方主體能置身事外。

房租支付“一拖再拖”

緊張態(tài)勢自去年末就已現(xiàn)端倪。

2019年12月份，李芳接到青客工作人員電話，要求協(xié)商降租，下降幅度500元左右。如果不同意，青客要求將租金支付方案由季付改為月付。李芳隨一眾業(yè)主奔到青客公司，試圖協(xié)商，但遲遲未果。青客僅稱，李芳們托管出去的為“虧損房源”。

虧損幅度多大？據(jù)業(yè)主回憶，在青客出具的計劃降租、解除合同名單中，不乏月虧損超5000元、6000元的房源。彼時，青客員工表示，虧損額超過2000元/月的房源，將與房東協(xié)商解約。

青客曾于過往幾年高速擴(kuò)張，上述房源多為當(dāng)時高于市場價收來。在業(yè)主收到的《降租解約溝通函》中，青客表示，公司每月支付給業(yè)主的租金已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出從租客處收取的租金，屬于“高進(jìn)低出”情形。

降租解約事件未平，新冠肺炎疫情突襲。疫情發(fā)生后，青客給房東發(fā)短信稱，因不對拖欠的租客進(jìn)行催收、暫停房屋出租業(yè)務(wù)，青客公司既無法足額收取租客的租金，又出現(xiàn)大量房屋空置，因此無法向房東支付租金。

在與房東交涉時，青客要求前者免租2~3個月。房東不同意，青客便稱至少免租半個月，或僅支付1個月房租，剩余2個月在合同全部到期后支付；季付改成月付。如果協(xié)商未果，房東便收不到后續(xù)房租。

這種態(tài)度讓大部分業(yè)主難以接受。“青客員工第三次打電話叫我免租時，我說要告他們，他們說你去呀，就再也沒聯(lián)系過我了。”王君說，按照以往流程，青客會在25日前將租金打入青客寶（青客自有APP），再由房東操作退款到銀行卡。

但至今，王君應(yīng)于1月份收到的12423.7元，仍在青客寶內(nèi)無法提現(xiàn)；李芳同意按月支付，但只收到1月份房租，便再也沒有后續(xù)。

與此同時，多位房東被拖欠水電費。按合同約定，使用房屋所發(fā)生的水、電、通信等費用，青客承擔(dān)。但王君表示，自己的房子被欠三個月水電費，有房東被欠金額已上千元。如果一直拖延，供電局會上報征信部門。

青客與業(yè)主矛盾重重，租客也受到牽連。黑貓投訴上，有租客表示，“青客于2月24日和房東解除合同，房東要求我立刻搬離。”數(shù)次問青客索要解約通知書，立刻停止貸款，注明何時退還押金等，青客以未復(fù)工為由，不予辦理。

上市融資難扭虧損

種種沖突下，外界質(zhì)疑青客無力支付房東租金，資金鏈已然承壓。青客對外表示，在目前新冠肺炎疫情影響下，長租公寓行業(yè)資金鏈普遍吃緊，但青客資金運營狀況較好，不存在資金鏈斷裂問題。

但從最新財報數(shù)據(jù)看，青客的盈利現(xiàn)狀并不樂觀。2月19日，青客公布首份上市財報，2019財年青客凈虧損4.89億元。至此，青客已于2017~2019年連續(xù)三個財年虧損，累計虧損額達(dá)22.78億元。

去年11月上市時，青客公寓創(chuàng)始人兼CEO金光杰難掩對資金的渴求。在他看來，上市對青客的改變，包括融資渠道平衡股債、利潤率好轉(zhuǎn)、降低資金使用成本等。“長租公寓企業(yè)雖然看上去不賺錢，但它是增長型企業(yè)，具有投資價值。”

然而，2019財年第四季度，青客營業(yè)虧損1.01億元，歸母凈利潤-2.47億元，同比下降12.44%。2019財年，青客總負(fù)債26.11億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)145.08%，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額已連續(xù)3個財年為負(fù)。

青客成立于2012年，是國內(nèi)較早涉足長租公寓的玩家之一。彼時，青客可提供出租的公寓房源僅900多間。隨著入局競爭者越來越多，青客加緊擴(kuò)張步伐，到2018年底，房源數(shù)量已飆升至9.12萬間。

急速擴(kuò)張離不開青客對“高進(jìn)低出”模式和“租金貸”的使用。“租金貸”即長租企業(yè)通過引入銀行、小貸公司等金融平臺，與其簽訂分期付款租賃貸款合同，金融機(jī)構(gòu)將貸款一次性付給長租企業(yè)，租客可按月或按季度向金融機(jī)構(gòu)還清租房貸款。

優(yōu)客逸家CEO劉翔接受媒體采訪時表示，假設(shè)每間房月房租1000元，租客按押一付三付款，簽約后企業(yè)可拿回四五千元。但依賴大比例長周期預(yù)收的企業(yè)，會要求按年甚至兩年預(yù)收租金，租戶現(xiàn)金不足，可選擇“租金貸”支付租金。

這種模式下，通過“租金貸”撬動的資金為企業(yè)發(fā)展不斷輸血，但暗藏隱疾。一旦經(jīng)營業(yè)績下滑，資金周轉(zhuǎn)受限，企業(yè)資金鏈便會嚴(yán)重吃緊。如果企業(yè)跑路，房東收回房源，但租客與金融機(jī)構(gòu)仍存借貸關(guān)系，即使被趕出住處仍要繼續(xù)還債。

“如果一個月能新簽10000間房，帶來的現(xiàn)金流就是1個多億，甚至2個多億。同樣，如果新簽大減，現(xiàn)金流損失也相當(dāng)巨大。”劉翔稱，受疫情影響，新簽租房量驟降時，依賴大比例長周期預(yù)收的企業(yè)受到的影響就非常大。

據(jù)青客招股書，截至2019年6月，青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)合作提供租金貸，有65.2%的租客使用租金貸，另有16.5%的租客正在申請租金貸。

同時，2019財年，有48.4%的租客在預(yù)付款涵蓋的租賃期內(nèi)終止合同，即使扣除押金，青客公寓表示仍有可能沒有足夠的資金歸還所有未使用的租金，該財年約有4.6%的租戶拖欠租金或租金貸。

如何拯救長租公寓？

疫情放大長租公寓風(fēng)險，青客面臨的爭議并非個例。

黑貓投訴上，包括自如、蛋殼、巢客、美麗屋等長租品牌，投訴量日日攀升。有巢客房東表示，2019年7月與巢客簽署委托合同，合同期限4年，2020年2月23日租金至今未支付。3月1日起，巢客電話打不通，商家是不是已經(jīng)卷款逃走了？

另有美麗屋業(yè)主稱，本應(yīng)支付的下季度房租，現(xiàn)已拖欠超過一星期，理由是由于疫情，業(yè)主應(yīng)該減免兩個月房租。我拒絕后，美麗屋依然沒有支付，亦沒有說明后續(xù)處理辦法。企業(yè)借疫情之名，不遵守合同，綁架業(yè)主和租戶。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，疫情暴露出長租企業(yè)管理不到位，應(yīng)對能力較為欠缺，合同管理上也存在問題。租賃企業(yè)應(yīng)本著平等自愿和誠實信用原則，與出租人協(xié)商疫情防控期間租金減免、延緩支付。拒付租金等做法不可取，不可隨意調(diào)整合同內(nèi)容。

據(jù)房東東數(shù)據(jù)，2019年，53家長租公寓出現(xiàn)經(jīng)營問題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機(jī)。

而隨著疫情暴發(fā)，企業(yè)現(xiàn)金流再次承壓。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，由于疫情影響，2020年2月，18個重點城市住房租賃總成交量環(huán)比下降幅度高達(dá)78.9%，同比降幅高達(dá)82.7%。“79%企業(yè)表示營收較去年同期下降50%以上，規(guī)模型企業(yè)虧損預(yù)估超千萬。”克而瑞稱。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心國仕英表示，疫情影響下，集中式長租公寓較為集中，方便管理協(xié)商且有房企支持，運營壓力稍小一點；分散式長租公寓業(yè)主較為分散需與多個房東進(jìn)行協(xié)商，需要耗費大量人力物力財力，運營成本攀升。

“長租公寓企業(yè)首先要維持正常的運營，其次在這個敏感時期避免較大幅度漲價及其他負(fù)面影響的爆出，保持品牌信譽；維護(hù)好現(xiàn)有客戶資源，避免租戶的流失；推出部分優(yōu)惠措施，吸引租戶，減少空置率。”國仕英認(rèn)為。

曾經(jīng)的野蠻生長時期，長租企業(yè)對規(guī)模的渴望掩蓋了盈利可持續(xù)性問題。當(dāng)疫情將潛藏的問題放大，頭部企業(yè)無一幸免，商業(yè)模式均受到拷問。如何講好盈利故事，引導(dǎo)行業(yè)逐步回歸理性發(fā)展，長租公寓企業(yè)面前仍是一條血路。

(文中王君、李芳均為化名)

*本文來源：第一財經(jīng)，作者：孫夢凡，原標(biāo)題：《拖欠房租、業(yè)主受損,長租公寓頭部企業(yè)遭遇密集維權(quán)》。