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五一期間，陳仁科老師應(yīng)邀參加了有6名開發(fā)商董事長組織的小型茶茗會。期間，幾名開發(fā)商不約而同地談到了中小房企在疫情后的走勢，特別是針對康養(yǎng)和文旅兩個話題，并就此向陳仁科老師請教。

保利、萬科、碧桂園進軍養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)；恒大、綠地則投入到文旅產(chǎn)業(yè)。

然而，那么多房企都投入到這兩個行業(yè)，但成功的并不多。為什么？

陳仁科：我先講講中國的養(yǎng)老行業(yè)。中國的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)有很大的潛力，因為，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)無限大。

你想想，再過5年，60后、70后都將進入老年，現(xiàn)在一個家庭要養(yǎng)四個老人，有哪個家庭會把四個老人集中在自己家里贍養(yǎng)？如果只能選一對老人，那另一對老人怎么辦？讓他們居家自養(yǎng)？隨著年齡不斷老去，誰的兒女又能放得下心讓老人獨居？最后，只有一條路，選擇養(yǎng)老院。

但是，目前我國的養(yǎng)老院呈現(xiàn)兩種極端，一是將老人圈養(yǎng)，實質(zhì)上就是老人集中營，除了保證老人溫飽，其他都是放任不管。這很不人性，但是，這也不能怪這些養(yǎng)老院，因為，我們的養(yǎng)老政策和養(yǎng)老模式都還不成熟，養(yǎng)老院很難盈利，沒有盈利怎么投入？所以，稍有能力的家庭都不會選擇這樣的養(yǎng)老院。

另外一個極端則是現(xiàn)在所謂的高端養(yǎng)老，動輒每月一、二萬的費用，雖然硬件服務(wù)都跟上去了，但這卻不是普通老人能享受的。由此，就出現(xiàn)了一個重大問題，我們廣大的中產(chǎn)家庭老人哪里去？

因此，目前中國的養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展并不樂觀。在中國，做養(yǎng)老的不懂養(yǎng)老，不懂得用中國人的思維去做養(yǎng)老，怎么可能會成功呢？日本的養(yǎng)老院模式算比較成熟了，但是日本的養(yǎng)老院模式進駐中國，幾乎沒有成功的案例。為什么會造成這種現(xiàn)象呢？關(guān)鍵是思維的問題。

中國的很多養(yǎng)老院都是建在離城市1個小時以上的郊區(qū)，很多年輕人把老人送到養(yǎng)老院后，因為交通距離太遠，只能選擇周末的時間去看望他們。

還有一個問題簡單談一下，現(xiàn)在我們都在學(xué)習(xí)外國的養(yǎng)老模式，特別是日本等國家的，但我們學(xué)到的只是皮毛，如對老人貼身服務(wù)，看上去很細心，但卻沒有幾個人知道，這正是讓人最反感的。因為，老人最怕被別人把自己當(dāng)成老人，他們不需要你“貼身”，他們希望有更多的私人空間。我去年在與日本機構(gòu)交流時，感受最深的就是，“我們養(yǎng)老院里沒有老人”。

而這些，都是目前中國養(yǎng)老行業(yè)存在的一些問題。

該如何解決養(yǎng)老行業(yè)中的問題呢？

陳仁科：上面說的是養(yǎng)老行業(yè)的問題，我認為要解決這些問題，還是從養(yǎng)老地產(chǎn)方面下手，那么就要解決養(yǎng)老地產(chǎn)的兩個問題：

第一個問題是選址。現(xiàn)在做養(yǎng)老有兩種形式，一是在城市養(yǎng)老，包括居家養(yǎng)老，舊物業(yè)改造的養(yǎng)老院，優(yōu)勢是不離開兒女，能最快享受城市的功能配套，如醫(yī)療、公共活動空間、老人福利設(shè)施，缺點是，大城市的環(huán)境對健康影響很大，比如各種污染，這對老人來說是個很要命的問題，因為老人免疫力越來越低，最容易被病菌感染。這次疫情老人感染率最高，死亡率最高就是最好的證明。

因此，現(xiàn)在大家開始關(guān)注或者說越來越青睞城郊養(yǎng)老。這在國外很普遍，可以說國外基本上都是城郊養(yǎng)老，真正意義上的離塵不離城。在城市周邊交通時間在一個小時內(nèi)，自然資源相對良好，空氣潔凈，基本配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)雅。而這樣的選址就為我們做地產(chǎn)提供了市場，因為，更多的自理老人還是不希望居住在養(yǎng)老院里，而是希望有自己獨立的居住空間。

第二個問題是城郊養(yǎng)老，最好與度假結(jié)合起來?，F(xiàn)在出現(xiàn)了很多養(yǎng)老小鎮(zhèn)，我對此是持批判態(tài)度。因為，一個小鎮(zhèn)全是老人，這對老人的身心健康是不利的，大家想想，出門進門，低頭抬頭滿眼都是老頭老太太，整個小鎮(zhèn)會呈現(xiàn)一種什么樣的景象？所以，我覺得城郊養(yǎng)老不是建養(yǎng)老院，而是做一個養(yǎng)老、度假、觀光整合在一起空間，或者說就是小鎮(zhèn)，這就為我們地產(chǎn)開發(fā)商提供了一個新的更大的戰(zhàn)場，這也是中小開發(fā)商的一條新路！

中小房企本身就在三四線城市，因為生態(tài)相對保護較好，文旅資源相對豐富。再加上現(xiàn)在國家放開農(nóng)用地轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地政策的出爐，土地成本大大降低，對于中小房企進入文旅產(chǎn)業(yè)提供了支持。

但是，現(xiàn)在很多開發(fā)商做文旅卻出現(xiàn)了很大偏差，就是把自己的角色模糊了。大把的錢投進去，目的是要將人氣做起來，熱熱鬧鬧，人流如織。但是，這個人氣是旅游人氣，這些人氣是觀光人氣，來了就走，走了不再來。

那么，我們做文旅地產(chǎn)要的人氣是什么呢？是來了不想走，走了還想來的人。我們的目的不是為了圖熱鬧，不是讓人氣到此一游，而是要讓他們在這里停下來，感受另一種生活，這就是度假！只有這樣，他們才有可能購買我們的房子。

所以，我們一定要牢記，我們是地產(chǎn)開發(fā)商，做的是文旅地產(chǎn)，不是單純的文旅項目開發(fā)。

那么，養(yǎng)老可以和文旅結(jié)合起來，城郊養(yǎng)老和文旅小鎮(zhèn)結(jié)合，既解決了人氣問題，又解決了選址和環(huán)境配套等問題。

*本文來源：今日頭條，作者：陳仁科，原標(biāo)題：《為什么中國99%的文旅、康養(yǎng)地產(chǎn)都失敗了？陳仁科縱論失敗癥結(jié)》。