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“在3.0時(shí)代，城市民宿將串聯(lián)生態(tài)鏈上各個(gè)玩家，用技術(shù)賦能和場(chǎng)景串聯(lián)實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)去化。在分享經(jīng)濟(jì)的模式下組合新的商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)多方共贏的目的。”在29日舉辦的全球文旅產(chǎn)業(yè)精品住宿高峰論壇上，剛剛斬獲美宿 · 新經(jīng)濟(jì)50人的伊巢網(wǎng)董事長(zhǎng)、伊間民宿創(chuàng)始人胡炯在題為《城市民宿：掘金地產(chǎn)“白銀時(shí)代”》的主旨演講中表示。

城市民宿是房住不炒、盤(pán)活存量的不二之選

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年二手房交易突破6.5萬(wàn)億占新房交易額55%，新增商品房供應(yīng)則開(kāi)始出現(xiàn)持續(xù)萎縮趨勢(shì)中國(guó)已全面進(jìn)入存量房時(shí)代。“一方面是可供住宿經(jīng)營(yíng)的商服用地大幅萎縮，另一方面商品房庫(kù)存積壓十分嚴(yán)重。”胡炯表示，過(guò)去30年，房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展誕生了海量的市場(chǎng)供應(yīng)，2019年全國(guó)城鎮(zhèn)居民擁有房量在3.2億套，嚴(yán)重的積壓的商品庫(kù)存為7500萬(wàn)套。今后10年新消費(fèi)將通過(guò)消費(fèi)跨界重新配置市場(chǎng)資源，民宿的空間非常大，城市民宿的回報(bào)率要遠(yuǎn)高于其他傳統(tǒng)的一些商業(yè)形態(tài)。

而在存量市場(chǎng)，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)最大的區(qū)別在于，存量市場(chǎng)賺得是慢錢(qián)，賺得是時(shí)間、是經(jīng)營(yíng)、是服務(wù)的錢(qián)，盤(pán)活市場(chǎng)存量商品房，城市民宿是非常優(yōu)質(zhì)的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。

信奉顏值即正義的城市民宿

城市民宿屬于大住宿產(chǎn)業(yè)下非標(biāo)準(zhǔn)化住宿的一個(gè)細(xì)分品類(lèi)，在中國(guó)已經(jīng)走過(guò)了10年時(shí)間。在中國(guó)城市民宿一般被稱為短租，但我們認(rèn)為很多城市短租產(chǎn)品實(shí)際上應(yīng)該是城市民宿。所謂城市民宿，我們的定義是旅游熱點(diǎn)城市，周邊有核心地標(biāo)，民宿形態(tài)為社區(qū)分散式住宅為主，當(dāng)然城市民宿作為一種居住產(chǎn)品，城市民宿大都裝修精美，主題鮮明，與傳統(tǒng)景點(diǎn)民宿、農(nóng)家樂(lè)以及酒店行業(yè)相區(qū)別，他和傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)住宿業(yè)態(tài)如酒店等比較是擁有更高性價(jià)比，更多個(gè)性化內(nèi)容。

此外，如何巧妙融合城市文脈資源，將人文主題與城市民宿相結(jié)合，打造極富地方人文特色的居住空間，是優(yōu)質(zhì)城市民宿的主要特色。

與酒店相比，城市民宿主要需求還是旅行需求；其次，城市民宿的需求點(diǎn)呈現(xiàn)多元化，考研，聚會(huì)，探親等需求占比也不低，而酒店則比較聚焦，這部分需求較少。從客群分析來(lái)看，城市民宿的消費(fèi)群體主要為85后和90后，女性預(yù)定多于男性，這部分人有著良好的教育背景，樂(lè)于探索新鮮玩法，信奉顏值即正義，有著很強(qiáng)的沖動(dòng)消費(fèi)能力。

而在標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范方面，城市民宿起步時(shí)間較短，很多基礎(chǔ)的規(guī)范仍在完善。“這也讓我們發(fā)現(xiàn)了契機(jī)，譬如住宿中的衛(wèi)生問(wèn)題和安全問(wèn)題是租客調(diào)研中最關(guān)心的。我們引入了星級(jí)酒店的保潔標(biāo)準(zhǔn)和智能門(mén)鎖，水煙氣等報(bào)警系統(tǒng)，很好的保障了租客的基礎(chǔ)體驗(yàn)。”胡炯表示。其次，民宿一大特色就是本地人的溫情接待，伊間民宿現(xiàn)在用的都是本地合伙人店長(zhǎng)體制，對(duì)于當(dāng)?shù)匚幕靶畔⒛茈S時(shí)給到客戶參考。房間基本上以2-3房為主，適合多人入住和長(zhǎng)時(shí)間入住，在室內(nèi)都配備有洗衣煮飯等生活設(shè)施，并還配備本地伴手禮，以此打造高性價(jià)比的產(chǎn)品。

城市民宿面臨三大挑戰(zhàn)

城市民宿串聯(lián)生態(tài)鏈上各個(gè)玩家，用技術(shù)賦能和場(chǎng)景疊加這一形式在分享經(jīng)濟(jì)的模式下組合新的商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)多方共贏。商業(yè)模式的美好并不能掩蓋當(dāng)下的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，這個(gè)商業(yè)模式現(xiàn)階段最主要的挑戰(zhàn)來(lái)自三個(gè)方面。

第一個(gè)是標(biāo)準(zhǔn)化，不同的民宿由于經(jīng)營(yíng)者的參差不齊所提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相差極大，可能很好，也可能很差。這幾年有陸續(xù)推出一些行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但離落地都還有一段距離。伊間民宿在民宿領(lǐng)域提出了干凈、安全、人情味三大標(biāo)準(zhǔn)，目前已經(jīng)處于落地階段，此舉將有望規(guī)范城市民宿參差不齊服務(wù)體系，讓消費(fèi)者享受超出預(yù)期的民宿居住體驗(yàn)。

第二個(gè)是信任機(jī)制問(wèn)題，和其他共享經(jīng)濟(jì)一樣，因?yàn)槭呛湍吧税l(fā)生交易，所以大數(shù)據(jù)的應(yīng)用不可或缺。我們研發(fā)的系統(tǒng)就在后臺(tái)做了數(shù)據(jù)的匹配提示，對(duì)于白名單篩選，監(jiān)管部門(mén)數(shù)據(jù)的報(bào)備等都有相關(guān)的解決方案。

 第三個(gè)是內(nèi)容創(chuàng)新問(wèn)題，用以區(qū)別于傳統(tǒng)住宿產(chǎn)品。城市民宿要有特色就必須在空間上疊加內(nèi)容，每座城市的文化值得重新定義和發(fā)掘，每個(gè)空間可以有好的創(chuàng)意內(nèi)容。“現(xiàn)在是自媒體紅利時(shí)期，我們有專(zhuān)門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)，幫助小業(yè)主孵化自己的品牌并在抖音/小紅書(shū)等直播平臺(tái)上來(lái)宣傳推廣。”

行業(yè)的逐步規(guī)范需要時(shí)間，現(xiàn)階段伊間民宿賦能的五類(lèi)產(chǎn)品中，營(yíng)銷(xiāo)增量賦能最受歡迎，通過(guò)線上的營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)化來(lái)為小業(yè)主增加訂單。他們?cè)诤Y選房源時(shí)有著一系列的標(biāo)準(zhǔn)，只有配合并接受標(biāo)準(zhǔn)的民宿業(yè)主才能夠被賦能，當(dāng)然這是雙向的，因?yàn)槠脚_(tái)需要確保線下租客的入住體驗(yàn)，只有高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)才能提供優(yōu)質(zhì)的居住體驗(yàn)。

截止2020年5月，伊間民宿已經(jīng)實(shí)現(xiàn)超過(guò)20城、3000套城市民宿的聯(lián)盟布局，“到今年年底我們要實(shí)現(xiàn)50城、20000套以上優(yōu)質(zhì)城市民宿的規(guī)模跨越！”談及目標(biāo)，胡炯信心滿滿。