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高起點布局文旅板塊，成立文旅公司獨立運營

2017年7月19日，融創(chuàng)與大連萬達商業(yè)訂立協(xié)議書，以總代價438.4億人民幣收購萬達商管持有的十三個文化旅游項目的項目公司91%股權，其中包含10座文旅城，融創(chuàng)通過特有的收并購方式邁入文旅板塊，并實現高起點布局。

次年8月，融創(chuàng)文旅集團正式成立，并與地產集團區(qū)分，獨立負責文旅業(yè)務運營。同年十月，融創(chuàng)又以62.8億元收購萬達文旅城項目的設計、管理及規(guī)劃公司，收獲了一只規(guī)模近5000人、架構完整、經營豐富的文旅團隊，并成立融創(chuàng)文旅設計院、文旅建設事業(yè)部，文旅集團組織架構逐步完善。

19年，融創(chuàng)再度斥資約153億收購環(huán)球世紀、時代環(huán)球各51%股權，一躍成為會展類項目最大的持有及運營商，文旅板塊再添新業(yè)態(tài)。截至2020年6月，融創(chuàng)文旅已在國內布局12座文旅城、4個旅游度假區(qū)、25個文旅小鎮(zhèn)、8個會議會展中心，涵蓋49個樂園、48個商業(yè)、近150家高端酒店。

定位中國家庭歡樂供應商，主打三大文旅類型

作為融創(chuàng)多元化布局的重要板塊，融創(chuàng)文旅主要由文旅城、度假區(qū)、文旅小鎮(zhèn)三大類型構成。文旅城定位于“身邊的目的地”，主打一站式吃住娛購游的生活體驗。度假區(qū)集中布局在自然資源豐富、氣候條件優(yōu)越的區(qū)域和城市，如海南、西雙版納、桂林等地，以景觀資源作為主要賣點。文旅小鎮(zhèn)則是為了滿足人們向往寧靜生活的需求，選址多集中在遠離都市的遠郊，主打田園生活，集文化、運動、康養(yǎng)、農牧為一體。

以文旅城為主要發(fā)力點，打造“3+N”種業(yè)態(tài)模式

選址一二線核心城市，文旅城是融創(chuàng)的主要發(fā)力點。選址方面，文旅城主要布局在國內人口基數大、長期基本面向好一二線核心城市，如濟南、廣州、青島等地。業(yè)態(tài)方面，除主題樂園、商業(yè)、酒店三大基本業(yè)態(tài)外，依據不同的區(qū)域特點，再以雪世界、海世界、電影世界等八種主題業(yè)態(tài)進行動態(tài)組合，形成“3+N”種業(yè)態(tài)搭配模式，項目體量多在150萬方之上，截至2019年底已有八座文旅城開業(yè)運營。

文旅營收雖逐步增長，尚處于培育階段

2019年，融創(chuàng)文旅板塊實現營業(yè)收入28.5億，較去年同期上升41%，其中，廣州、無錫、昆明三大文旅城順利開業(yè)。根據企業(yè)2019年業(yè)績推介材料，廣州、無錫文旅城開業(yè)半年分別實現收入4.8億、3.2億，融創(chuàng)茂出租率均達到100%，其中廣州雪世界日均客流超2700人次，基本實現滿載運營，無錫水世界最高單日客流突破1.2萬人次。雖然文旅板塊的營收逐步增長，部分樂園的經營態(tài)勢向好，但與千億營收的地產開發(fā)業(yè)務相比，19年文旅板塊營收占比僅為1.7%，尚處于起步階段。

文旅+地產形成良性互動，住宅熱銷緩解資金紓困

2015-2019年，融創(chuàng)固定資產由不到1億元迅速增至701億元，投資物業(yè)也增至268億元，文旅高投入、長回報的特性使得較多資產沉淀其中。

文旅+地產開發(fā)同步進行，配套住宅銷售大大緩解資金壓力。由于文旅項目處于一二線核心城市，人口基本面向好，且居住于周邊即可享受一站式吃住娛購游的生活體驗，豐富的業(yè)態(tài)對于潛在購房群體具備較大吸引力。因此，通常在文旅城開業(yè)之前，融創(chuàng)會先開發(fā)部分配套住宅進行銷售，實現文旅+地產開發(fā)同步進行，住宅銷售的回款再投入到文旅開發(fā)之中，緩解現金流壓力。根據《2019年單項目銷售排行榜TOP100》，融創(chuàng)濟南、重慶、昆明三大文旅城項目進入榜單前十，銷售均破百億，其中濟南文旅城更是以134.5億元摘得桂冠，其中濟南、重慶文旅城未開業(yè)即已實現熱銷，為后續(xù)文旅投入提供有力支持。

整體上看，融創(chuàng)憑借強大的資金實力，通過收并購方式在短時間內迅速成為國內文文旅板塊領先企業(yè)，19年三大文旅城順利開業(yè)且經營態(tài)勢良好，文旅版圖逐步成型。雖然新開業(yè)文旅進展順利，但后續(xù)的持續(xù)運營以及每年貢獻穩(wěn)定的產出才是文旅板塊的最大考驗。融創(chuàng)雖在文旅項目上擁有多種業(yè)態(tài)的組合搭配，有利于與其他主題樂園形成差異化，但縱觀國內外能夠長期盈利的主題公園，標志性IP的打造以及具有吸引力的內容最為核心，融創(chuàng)在這方面還有待提高，從規(guī)模領先到盈利能力領先，融創(chuàng)還有較長的路要走。

*本文來源：微信公眾號“克而瑞地產研究”（ID:cricyjzx)，作者：沈曉玲、萬任澄，原標題：《評司論企 | 融創(chuàng)中國逐步成型的文旅版圖》。