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蛋殼還敢住嗎？

這恐怕是蛋殼租房人員最關(guān)心的問題。6月18日晚，蛋殼發(fā)布公告稱蛋殼CEO高靖被相關(guān)政府部門調(diào)查。

這已不是蛋殼今年的第一個(gè)負(fù)面新聞，疫情期間，蛋殼兩頭吃就引發(fā)了大眾的聲討，蛋殼維權(quán)群內(nèi)人數(shù)不斷上漲；員工接到延發(fā)工資的通知；裝修人員聲討蛋殼拖欠裝修款……無一不在驗(yàn)證著公眾的隱憂。

時(shí)間倒回2015年，高靖帶領(lǐng)蛋殼闖進(jìn)長(zhǎng)租公寓行業(yè)時(shí)，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)不是藍(lán)海了。2013年，自如已經(jīng)瞄準(zhǔn)長(zhǎng)租公寓發(fā)力，2015年時(shí)，自如已經(jīng)有了20萬間房的體量，用戶累積達(dá)40萬人。

心懷創(chuàng)業(yè)夢(mèng)的高靖還是單槍匹馬進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓，并闖出了自己的一片天，投資界也曾看好蛋殼發(fā)展模式。

2020年1月17日，蛋殼公寓在紐約證券交易所正式掛牌上市，成為2020年登陸紐交所的中國第一股。從2015年初成立到紐交所正式掛牌上市，蛋殼公寓用了五年。

然而上市后，金融市場(chǎng)并未為蛋殼帶來解渴的資金，反而流血上市的輿論始終圍繞著蛋殼。

經(jīng)歷至暗時(shí)刻的蛋殼，還能重獲新生嗎？

燒錢的行業(yè)，沒錢的蛋殼

高靖的履歷，放在大神眾多的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)里，不算太亮眼。

2005年-2009年，他就職于全球最大分類信息網(wǎng)站百姓網(wǎng)（原KIJIJI，Ebay全資子公司），出任北京分公司負(fù)責(zé)人；2009年加入百度，擔(dān)任搜索引擎營(yíng)銷部主管。2011年至2013年，任中國領(lǐng)先的電子商務(wù)公司OkBuy的總裁辦公室主任。2013年至2014年，任Nuomi商業(yè)智能和業(yè)務(wù)分析系統(tǒng)負(fù)責(zé)人。2014年，任廣告技術(shù)公司Sun0101.com的首席執(zhí)行官。

不過他依然有一顆熊熊燃燒的創(chuàng)業(yè)之心。2014年，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)正熱火朝天，資金如潮水般涌入市場(chǎng)， O2O項(xiàng)目賺足眼球，高靖也準(zhǔn)備入場(chǎng)。

2014年，或許是欣賞這位年輕人對(duì)創(chuàng)業(yè)的執(zhí)著，老領(lǐng)導(dǎo)沈博陽給高靖打了一個(gè)電話，表示愿意投一筆錢讓高靖去找一個(gè)更有發(fā)展的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)。

打完這通電話后，沈博陽陸續(xù)給高靖推薦多個(gè)項(xiàng)目，都被他一一否決。

他有自己的想法：“從商業(yè)本質(zhì)看，第一要看垂直市場(chǎng)是否足夠大，第二要看客單價(jià)或毛利能否平衡公司的運(yùn)營(yíng)成本，第三要看生命周期是否足夠長(zhǎng)。”在長(zhǎng)租公寓生意里，這三者顯然都滿足。

最終，他選擇了這個(gè)方向。

然而，長(zhǎng)租公寓行業(yè)前有巨頭，后有追兵。此時(shí)，行業(yè)起步較早的自如已經(jīng)做到了20萬間體量，蛋殼作為后來者唯一能做的就是快速擴(kuò)張。燒錢出規(guī)模的打法在中國并不少見，但一直都是財(cái)大氣粗公司的玩法，蛋殼沒背景，經(jīng)歷不足的高靖也沒有太多的資本支撐，錢只能一點(diǎn)點(diǎn)融。

相比自如“背靠大樹好乘涼”，蛋殼的融資則更為艱辛，融資金額也相對(duì)寒酸。

有段時(shí)間，高靖經(jīng)常在凌晨?jī)扇c(diǎn)打電話尋融資，他知道蛋殼公寓在拿錢上不占優(yōu)勢(shì)，但擴(kuò)張的腳步不能因此停下，畢竟得房源者得天下。

剛開始，靠著天使投資人沈博陽的幾千萬人民幣的啟動(dòng)資金，蛋殼公寓開始在北京等一二線城市招兵買馬。

2017年6月，沈博陽從領(lǐng)英辭職，加入蛋殼公寓，擔(dān)任蛋殼公寓的執(zhí)行董事。離開領(lǐng)英時(shí)，沈博陽在發(fā)布的公開信中這樣描述他即將加入的項(xiàng)目——租房領(lǐng)域會(huì)出來獨(dú)角獸，而蛋殼就是沈博陽看中的那一個(gè)。

從天使投資人到業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，沈博陽從長(zhǎng)租公寓行業(yè)看到了比當(dāng)年團(tuán)購更大的機(jī)會(huì)，他不再滿足于圍觀風(fēng)口中的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

相比于創(chuàng)始人高靖，沈博陽看起來更有蛋殼管家的風(fēng)范。沈博陽在公開信中表示，蛋殼公寓的核心團(tuán)隊(duì)來自其之前創(chuàng)立的糯米網(wǎng)。

沈博陽在蛋殼公寓的職責(zé)可以概括為四個(gè)方面：梳理大的戰(zhàn)略方向、招更好的人、對(duì)接更多資本以及維護(hù)高層政府關(guān)系。

無疑，沈博陽比高靖有更豐富的人脈，無論是戰(zhàn)略，還是錢，都是決定蛋殼未來發(fā)展方向的關(guān)鍵因素。

這位曾經(jīng)創(chuàng)立糯米網(wǎng)的老牌創(chuàng)業(yè)者為蛋殼公寓拉來了更多的投資，他不厭其煩地向投資者們介紹蛋殼。在沈博陽加入蛋殼后的三年中，蛋殼完成了五次融資，融資金額達(dá)到近10億美元。

沈博陽說服愉悅資本投資蛋殼，后者參與了蛋殼的三輪融資。愉悅資本合伙人劉二海被蛋殼公寓不同于普通中介的擴(kuò)張方式打動(dòng)，他覺得高靖引以為傲的數(shù)據(jù)系統(tǒng)最終會(huì)幫助蛋殼在廣闊中國市場(chǎng)中打出規(guī)模。

蛋殼公寓之后也不負(fù)眾望實(shí)現(xiàn)突圍，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活下來。截至2019年11月30日，公司共運(yùn)營(yíng)432690間房間，是國內(nèi)市場(chǎng)占有率第二的長(zhǎng)租公寓品牌。

“我覺得臨界點(diǎn)快到了。”2018年4月，坐在蛋殼公寓的辦公室，沈博陽對(duì)未來給出了非常樂觀的判斷。

租金貸解渴

蛋殼公寓的資金來源可以分為三個(gè)部分：私募股權(quán)融資、與租房分期公司合作、與大型國有銀行的合作，發(fā)行公募ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也在運(yùn)作過程中。蛋殼一直不避諱其金融+長(zhǎng)租公寓的打法，對(duì)金融杠桿展現(xiàn)出包容的姿態(tài)。

沈博陽清楚長(zhǎng)租公寓是一個(gè)重資本的行業(yè)。每一套房子收進(jìn)來，在沒有產(chǎn)生一分錢收益的前提下要投入幾萬塊去裝修改造，這部分投入要靠后續(xù)的租金差價(jià)一年多甚至兩年的時(shí)間才能回收。因此，這項(xiàng)生意需要大量的資本投入，如何撬動(dòng)其中的杠桿，是非常難又非常重要的一環(huán)。

合理撬動(dòng)金融杠桿是沈博陽一項(xiàng)重要工作，在他眼里“金融杠桿如果撬得大，公司容易出問題，但是撬少了，公司跑不動(dòng)。”

沈博陽覺得一個(gè)長(zhǎng)租公寓金融能力的強(qiáng)弱至關(guān)重要，要做到獲取資金的來源多渠道，這樣才能分散風(fēng)險(xiǎn)，保持健康穩(wěn)步的發(fā)展。

2018年和2019年，蛋殼公寓完成了B輪和C輪融資，然而這兩輪融資的資金根本不足以支撐蛋殼公寓的擴(kuò)張戰(zhàn)略。蛋殼公寓的融資最多的時(shí)候，僅有5億美元，而競(jìng)品自如的融資最多達(dá)到了50億美元，是蛋殼公寓的10倍。

沒有充足的資金支撐創(chuàng)業(yè)怎么辦？高靖想到了一個(gè)好辦法——租金貸。相比于傳統(tǒng)的押一付三制的付款方法，租金貸可以使蛋殼提前獲得一年的租金，金融借貸+長(zhǎng)租公寓的擴(kuò)張模式可以幫助蛋殼快速打開市場(chǎng)。

租金貸為蛋殼提供了充裕的擴(kuò)張資金，然而也埋下了資金鏈斷裂的隱患。2018年自如CEO熊林接受新京報(bào)采訪時(shí)表示，自如租金貸的占比保持在25%以內(nèi)，負(fù)債水平和投入水平是良性的。

但據(jù)招股書顯示，2017年、2018年和2019年前九個(gè)月，通過“租金貸”模式獲取的租金預(yù)付款，占蛋殼公寓租金收入的90%、88%和80%。

如此大的比重，只需要一根稻草，就能壓斷整個(gè)鏈條。

2019年12月25日，《六部門關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》明確指出，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

這也意味著，依靠租金貸擴(kuò)張模式將難以為繼，租金貸在蛋殼整個(gè)營(yíng)收占比將逐漸減少。

之后，高靖加速推動(dòng)蛋殼上市之路，2020年1月17日，蛋殼公寓如愿登陸美股。當(dāng)天，高靖發(fā)了一條朋友圈，他寫道：“要加油，我們還差的遠(yuǎn)，不負(fù)使命。”上市之后，蛋殼估值27.4億美元，而在2019年3月的C輪融資中，蛋殼的市值預(yù)估為20億美金。此后，蛋殼更是一直被“流血上市”的輿論纏身。

六天后，武漢宣布封城。

危機(jī)來了

2018年8月，我愛我家副總裁胡景暉火了，憑著出格的言論瞬間成為一個(gè)焦點(diǎn)“網(wǎng)紅”。

他公開批評(píng)長(zhǎng)租公寓：“以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場(chǎng)。”

胡景暉預(yù)言，長(zhǎng)租公寓爆倉一定比P2P暴雷更厲害。時(shí)間跳躍到2020年，胡景暉的預(yù)言似乎正在一一應(yīng)驗(yàn)。

在高速擴(kuò)張的過程中，蛋殼公寓連年虧損，2017年、2018年和2019年的凈虧損分別為2.72億、13.70億元和34.37億元——三年累計(jì)虧損50.79億元。據(jù)2020年6月10日蛋殼公寓發(fā)布的未經(jīng)審核的財(cái)務(wù)報(bào)告，公司一季度凈虧損12.34億元。

在中國市場(chǎng)上，燒錢造跑馬圈地，一向都受到追捧。沈博陽在接受媒體采訪時(shí)曾表示：“作為一家創(chuàng)業(yè)公司，當(dāng)你做的事變成風(fēng)口時(shí)，必須要拼命高速發(fā)展，甚至短期我們寧愿多虧錢，依然要追求發(fā)展速度。”

然而近兩年來，蛋殼的擴(kuò)張之勢(shì)開始收縮。根據(jù)蛋殼的財(cái)報(bào)顯示，2017年-2019年蛋殼公寓的運(yùn)營(yíng)效率在走低。中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所國際金融與國際經(jīng)濟(jì)研究室副主任蔡真分析認(rèn)為，租金成本占收入的權(quán)重最大，在2018年和2019年的增速均超過收入增速，這說明擴(kuò)張并沒有帶來規(guī)模效應(yīng)，反而形成成本負(fù)擔(dān)。并且2017年-2019年的出租率也在逐年下降。

而后疫情黑天鵝襲來，旅游、房產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)遭受到前所未有的打擊。蛋殼就是其中一個(gè)。

在疫情期間，蛋殼公寓的免租政策遭到業(yè)主們的“抗議”。

2020年2月初，蛋殼公寓客服致電房東，告知其未來一段時(shí)間在房租支付上會(huì)有所延期，此外房東須額外給予蛋殼一個(gè)月的房租減免。至于要求房東配合減租的原因，蛋殼客服方面給出的原因?yàn)椤笆芤咔橛绊懀瑢俨豢煽沽Α薄?/p>

被“一邊強(qiáng)制房東免租，一邊收租客租金”拖入泥潭的蛋殼公寓，沒過多久，又陷入被調(diào)查的漩渦。

6月18日晚間，蛋殼公寓披露高靖“正涉及地方政府部門調(diào)查”的同時(shí)，還公布了一項(xiàng)人事任命：蛋殼公寓董事會(huì)宣布任命聯(lián)合創(chuàng)始人、董事和總裁崔巖擔(dān)任代理CEO。

針對(duì)高靖涉及調(diào)查一事，蛋殼公寓方面表示，高靖所涉及的調(diào)查事項(xiàng)與蛋殼公寓并無關(guān)聯(lián)。該公司其他董事及管理人員均未收到與該項(xiàng)調(diào)查有關(guān)的通知及問詢。

雖然蛋殼及時(shí)作出回應(yīng)，但對(duì)其資金鏈斷裂的猜測(cè)仍然甚囂塵上。崔巖的臨時(shí)接任，很難重獲外界對(duì)蛋殼公寓的信心。

值得注意的是，2019年12月4日，蛋殼公寓旗下公司蛋殼（杭州）資產(chǎn)管理有限公司法定代表人出現(xiàn)變更，崔巖卸任公司法定代表人、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理，由張雪接任。

崔巖卸任四個(gè)月后，蛋殼（杭州）資產(chǎn)管理有限公司因違反財(cái)產(chǎn)報(bào)告制度，被列為失信被執(zhí)行人，張雪被杭州市西湖區(qū)人民法院下達(dá)了限制消費(fèi)令。

這一切都顯示著，蛋殼已經(jīng)處在危機(jī)的漩渦中。

獨(dú)角獸or無底洞

無論是給予蛋殼第一筆啟動(dòng)資金的沈博陽，還是創(chuàng)始人高靖都堅(jiān)信蛋殼公寓會(huì)成為獨(dú)角獸。在高靖和沈博陽對(duì)蛋殼的設(shè)想里，蛋殼公寓的優(yōu)勢(shì)不在于拿房上，而在于數(shù)據(jù)系統(tǒng)的構(gòu)建。

2018年4月，加入蛋殼的沈博陽表示，基于數(shù)據(jù)所建立的模型和系統(tǒng)是蛋殼公寓對(duì)外融資時(shí)最吸引投資人的點(diǎn)，通過這些基礎(chǔ)設(shè)施，投資人能夠看到這家公司未來爆發(fā)的潛力和可復(fù)制性。

高靖也認(rèn)為堅(jiān)持以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)，是提升價(jià)值的有效手段。蛋殼有一套被稱為“蛋殼大腦”的人工智能系統(tǒng)，專門基于數(shù)據(jù)分析來做出實(shí)時(shí)無偏的決策，以幫助指導(dǎo)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)中的每個(gè)步驟。

“蛋殼大腦”還具備自我學(xué)習(xí)功能，能夠?qū)⑦^去城市和用戶數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)信息，運(yùn)用到新進(jìn)入城市中，提升每筆交易的效率。這一套系統(tǒng)，能夠降低進(jìn)入新市場(chǎng)需要了解本地情況的依賴性，并提升效率。

高靖和沈博陽對(duì)這套數(shù)據(jù)體系十分推崇，在拉投資時(shí)也頻頻向投資人講述數(shù)據(jù)+租房的故事。曾經(jīng)的投資人劉二海也正是對(duì)數(shù)據(jù)+擴(kuò)張的方式感興趣才投資了當(dāng)時(shí)規(guī)模只有8000間的蛋殼公寓。

不過，蛋殼的數(shù)據(jù)故事在長(zhǎng)租公寓熱潮退去后顯得不那么能打了。

長(zhǎng)租公寓成為投資人青睞的行業(yè)，很大程度上因?yàn)轫攲釉O(shè)計(jì)，自2014年《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》中首次提出“租售并舉”概念后，住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。

而后，缺少監(jiān)管和合理的盈利模式的長(zhǎng)租公寓問題頻現(xiàn)，2017至今暴雷的長(zhǎng)租公寓數(shù)量達(dá)到了26家。

據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)前景及投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告》顯示，目前長(zhǎng)租公寓企業(yè)的擴(kuò)張規(guī)模逐漸放緩，管理房源量增速大幅下降，城市拓展維持在開發(fā)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略高地，基本不再新開城。

不難推測(cè)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)可能很快面臨新一輪洗牌。

2019年后，蛋殼融資高峰過去后，隨著國家對(duì)租金貸的監(jiān)管、長(zhǎng)租公寓熱潮降溫，盈利主要靠租金的蛋殼對(duì)投資者的吸引下降了。

從領(lǐng)英辭職后，沈博陽在蛋殼傾注了諸多心血，然而潮水褪去后，蛋殼的破殼日恐怕很難看到了。

參考資料：

《深網(wǎng)|走出領(lǐng)英后，沈博陽的目標(biāo)是打造租房領(lǐng)域的超級(jí)獨(dú)角獸》深網(wǎng)

《高靖的蛋殼往事》樂居財(cái)經(jīng)

《劉二海：當(dāng)初是沈博陽介紹我投蛋殼 高靖敢打仗也會(huì)打仗》雷帝觸網(wǎng)

《疫情下分散式長(zhǎng)租公寓的巨大流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)》蔡真

*本文來源：微信公眾號(hào)“盒飯財(cái)經(jīng)”（ID：daxiongfan），作者：牛琳，原標(biāo)題：《蛋殼難以破殼》。