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在現今的短租市場上，Craiglist和HomeAway已經幾乎被踢出了局。作為人人稱道的“共享經濟”的典型代表，Airbnb平臺完成了華麗的進擊，它給了出行的旅者一個新的不同于酒店的住宿選擇，一個連接起人與人、房間與房間以及文化與文化的切入點。“共享經濟”的內涵，顯然不是通常意義上人們認為的省錢。“共享經濟”完全是一個People Business，通過人與人互相信任基礎上，從人的關系出發建立起更多有意義的事情，構串起更有意思的故事。因為互聯網的高速發展，Airbnb表達的“Live like a local像當地人一樣愜意生活”以及高度個性化的居住體驗使得Airbnb能夠從酒店財團手里分一杯羹。就像Airbnb的Slogan表達的這樣：家在四方（Belong Anywhere）

然而，監管者對于這樣的公司并沒有做好準備。類似Airbnb、UBer這樣的互聯網3.0公司改變的顯然不僅僅是顛覆所在行業，也改變了經濟與法律體系。Airbnb對于住宅市場、房地產行業以及酒店法、土地法和稅法有非常大的影響。那么本文將簡單地探討一下Airbnb的橫空出世對地產市場的改變以及它們所面臨的一些監管風險問題（文中舉例主要以大城市例如美國紐約、法國巴黎等為例）

 之前也看到一些互聯網網站探討過Airbnb早期Spamming Craigslist（就是給每個在Craiglist上發租房信息的人發送email）的攬客過程，這里對此不做探討。Airbnb平臺的運作模式并不復雜：所有的房屋所有者可以在平臺上展示它們提供給租客的短租住所，等待顧客完成預訂。在這個過程中，Airbnb向租客與屋主雙向收費。根據官方數據，每一個成功預訂Airbnb向租客收取6%-12%同時向屋主收取3%的交易費用。因為硅谷文化近幾年的迅速發展，Airbnb正在經歷一個前無古人的病毒式增長，它的在線房間數量從2011年的5萬到2015年的100萬。2015年，Airbnb的估值為255億美元。而它的規模也是與日俱增， Airbnb把190個國家34000多個城市吸引的1100萬的顧客，轉化為今年預計的8.5億美元營收。這么大的規模與投資界這么高的預期，Airbnb帶給我們的不僅僅是數字上的震撼，還有對于整個社會的改變。

Airbnb對社會的經濟效應從一定程度來說解釋了它指數級的增長。Airbnb租客深入體驗本地人的居住環境，不集中住在城市的“旅游勝地”而是遍布全城，深入帶動了城市一些并未大受游客喜愛的地區的發展。另外，以美國為例，Airbnb租客一般停留5晚、每個旅行消費978美元，遠遠大于傳統游客的2.8晚、每次旅行消費的669美元。由于Airbnb租客在城市停留時間更長消費更多，它極大地刺激了消費并提供了一定數量的工作職位。以著名的舊金山為例，從2012年至2013年，Airbnb帶來的本地消費在6億美元左右并提供了430個當地工作崗位。同時Airbnb也給當地人帶來了一個營生的辦法：Airbnb幫助62%的紐約屋主與56%的舊金山屋主用在Airbnb上賺取的利潤支付他們自己的租金與住房抵押貸款。屋主要做的僅僅是呆在家把房租出去，可以說資本主義大法真是好。

 因為Airbnb帶來的經濟效應，在Airbnb茁壯成長的時候，大部分人認為Airbnb影響最大的恐怕就是酒店業了。從估值來看，Airbnb帶著它的巨無霸255億美元估值，完美碾壓了萬豪、溫德漢姆以及洲際集團。僅從數字來看，完全輕資產的Airbnb估值從2012年的11月份到2014年瘋狂地增長了5倍，速度顯然比重資產的各大酒店看上去有吸引力多了。但是，Airbnb與酒店業的競爭并沒有人們原來想象的這么激烈。第一，它對于酒店利潤的影響并不大，根據波士頓大學的研究，在Airbnb供應量最大的美國奧斯丁市（Austin），Airbnb供應量每月增長10%，僅僅帶動酒店房間利潤每月下跌0.35%，幾乎可以忽略不計。第二，酒店預訂市場大約是 1 萬億美元，Expedia 和 Priceline 大約占其中5%的交易，大約20%的酒店營業收入是通過大型酒店連鎖集團的直銷渠道完成，而去年Airbnb 創造了大約 70 億美元的預訂收入，只占整個市場的大約1%。然而，這種微小的威脅最近也許會被迅速放大。Airbnb 在上線了差旅管理工具之后，一天簽下了 500 家公司，現在其差旅服務的客戶達到了 1000 家公司，包括 Google等大型企業。這項新功能讓 Airbnb 可以與公司共享出差日期、地點等信息，這樣公司的差旅經理就可以監控到公司員工的出差情況，并且將這些信息納入到公司內部的差旅管理系統里面來。即使現在Airbnb對酒店行業的顛覆還沒完全開始，但從商業模式上來說，Airbnb將市場空余的房屋作為后備的房源，增加整個行業的房間庫存應對旺季的強烈需求，挑戰了酒店的盈利核心就是整個市場供給不足時的絕對定價能力。

 還有一個行業受Airbnb影響巨大，那就是房地產行業。根據最簡單的套利法則，Airbnb拿走了租賃市場上越來越多的空置房，因為在許多城市顯然把房子放在Airbnb出租不僅是個時髦的事兒，還能為屋主帶來比正常出租更多的收入。大量的屋主整年都把自己的房子放在Airbnb上租給游客，使得常規租憑市場上出租房屋供應數量在迅速減少。結果就是本地市場租金價格的迅速上漲以及本地城市居民購房。可以看到，在美國洛杉磯，Airbnb集中社區的房租中位價與增長速度明顯高于市場水平。不僅僅是洛杉磯，巴黎和巴塞羅拉等法國主要的城市都正在經歷類似的命運，個人房屋租憑給城市發展帶來了不小的困擾。尤其是巴塞羅拉，提供給Airbnb的房間超過137000個，是傳統酒店提供數量的兩倍以上。

在

全面了解了Airbnb對于各行業的影響之后，就可以來探討一下它對于法律的影響了。在2014年10月，紐約檢察長埃里克·T·施耐德曼(Eric T. Schneiderman)發布了一份報告，其中透露Airbnb在紐約有72%都違反了當地的酒店和房地產法律，還欠了當地330萬美元的未繳稅款。法院在2015年5月給Airbnb發了傳票（Subpoena）要求Airbnb就違反土地法和稅法公布紐約用戶的交易信息。埃里克的報告還提到在2010年1月1日至2014年6月2日期間，紐約Airbnb 37%的總營業收入是由6%的戶主帶來的。盡管Airbnb確實發揮了普惠的經濟職能，但是不可否認公司有一部分營收源于少部分的、可能是濫用Airbnb平臺的高利潤的小規模非法經營酒店。

 對于房地產法，首當其中的是行政區劃法規（Zoning Code）。美國的許多城市，在許多行政區有非常嚴格的短租住宅比例的要求，目的是為了規范防止短租擴散到整個城市，從而帶來的一系列停車、噪音、垃圾管理以及社區安全的問題。對于提供短租的住宅也會有例如具體的住宅大小、客房數量等要求。一些物業管理公司也會根據行政區劃制定轉租政策或者租賃條款禁止住戶非法短租公寓房間，尤其是在橄欖球超級杯（Super Bowl）這樣重要的日子里一房難求可以輕易賺取額外收入的時候。其次超過70%的紐約Airbnb短租是租出整個公寓，違反了Multiple Dwelling Law和紐約城市行政條例：在大多數住宅公寓樓中，如果屋主出租房子的時間少于30天，都屬非法，除非房客入住期間屋主也在場。這個條例的目的是為了保護住客，保證火災與安全法規的實行同時也是為了確保保障性住房的穩定供給。不僅僅在紐約市，許多其他城市也有這樣的法律限制過度的短租行為。例如在邁阿密，短租在Miami Beach、Bay Harbor 和 Surfside都是非法的，短租僅僅在固定的行政區里并且屋主要有旅行租賃的批準文件。

 在紐約檢察長的報告中，Airbnb在2010年到2014年，總共欠了紐約330萬美元的未繳稅款。地方政府很難向短租房屋收取稅收，尤其像Airbnb這樣的為屋主和租戶提供交易平臺的“主體”。之所以用“主體”來稱呼Airbnb，是因為在稅收層面給Airbnb一個具體定義，P2P服務商，酒店運營商還是房間再交易商（Room Remarketer）？拿紐約來舉例，紐約的14.75%酒店稅包括5.75%酒店入住稅，每個房間每天要交的$1.5的額外費用以及州&城市的營業稅。很多人可能對這個營業稅不太明白，在“2010 Sales and Use Tax Budget Legislation”中，定義了房間再交易商是不論直接還是間接預留、安排、傳遞或者是完成入住過程的人/主體，都必須收取營業稅。所以，各國政府都在制定相應的法律框架，例如對每個通過網站預訂房間的人每晚收取一定比例的營業稅或者游客稅。去年Airbnb正式宣布開始在巴黎收取游客稅，還在美國多個城市達成了稅收代收代繳協議，這些城市包括舊金山、波特蘭、芝加哥、圣何塞、圣迭戈和華盛頓特區等。顯然，一個完善的稅收制度是衡量Airbnb、客戶和地方政府利益的關鍵。但是，Airbnb面對的稅收問題并沒有這么簡單，它不得不在所有交易中充當財務代表，向用戶征收稅收。而不同城市稅率不同、用戶可能跨境等問題也需要Airbnb開發一個工具解決。

 最終，人們發現，Airbnb這個看似空中樓閣的創意沒有監管者想象的那么不接地氣，相反他們很受普通人的歡迎，這是一個難以打破的優勢。很多城市也意識到，Airbnb已經成為了一種“新常態”，許多人都在這個平臺上獲得了積極正面的體驗。這場博弈還會繼續，Airbnb會在稅收方面給予當地政府支持，也會做出其他方面的讓步，而越來越多的城市政府也在熱情地接納著Airbnb。這是一個復雜的過程，但是毫無疑問隨著社會的進步，很多事情都會發生改變。同樣的命運也在Uber身上發生著，作為共享經濟的“雙前鋒”，兩者都以沖撞現有利益集團和行業規范而著稱。就世界上絕大多數發達經濟體（也包括中國這樣的較成熟的新興經濟體）現行法律和行業體系而言，不可否認，他們都或多或少地觸犯了相關法律法規。但就像某些人評論的那樣，當年馬云不照樣被千千萬萬的實體小店恨死了嗎？當年互聯網金融不也踩著無數條高壓線走過來了嗎？從這種觀點上來說，Airbnb確實是一個巨大的“非法酒店”，但它同時也是一個革命者。a Outlaw & a Revolutionary，這樣一個性感到無以加復的標簽也正是Airbnb和Uber們的公關部門求之不得的。