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下面以《上海市嘉北郊野公園一期旅游項目策劃》為例，試述解析從農業到農業旅游的“三步之遙”間，如何立足農業用地性質，保留農業原有的生態特性和農業特性，開發多樣的農業旅游產品，延展新型農業經營形態

一、農業用地的旅游開發策略

利用農業用地進行農業旅游開發，“土地性質”是旅游開發的關鍵局限因素。如何在不改變土地用地性質、讓土地的利用不脫離農業用地范疇的前提下，創造出農業旅游的新景觀資源，建設具有地域特色的新形態農業旅游景區，同時帶動度假住宅等旅游地產物業的開發，是在農業旅游開發中面臨的主要挑戰。

《上海市嘉北郊野公園一期旅游項目策劃》遵循不增加建設用地范圍，保證農業用地屬性、農田總量、基本農田總量等指標不變的原則。以“亮化道路景觀體系、完善游服設施配套、開辟綠地節點空間、重構農業景觀系統和深化游憩體驗產品”五大開發策略構建農業旅游項目。

策略一：亮化道路景觀體系

不破壞原有農田布局，沿用原有道路、水系，根據旅游功能的建設指標和要求進行提升改造，構建公共游憩系統，對道路和水系通過種植物品種調整進行景觀改造，滿足旅游觀光功能。

策略二：完善游服設施配套

根據游客規模和旅游區建設標準，合理利用設施農業用地，結合重要節點內部生長公共配套，完善停車場、環衛、游憩園椅等設施。

策略三：開辟綠地節點空間

利用小于3%非基本農用地作為基礎設施用地，構筑綠地、廣場等公共游憩和人流集散空間。

策略四：重構農業景觀系統

結合當地文化特色和市場需求特征，以“主題化、景觀化、精品化”為目標，通過項目區農業種植品種及種植區域合理化調整，重構特色農業景觀系統。

策略五：深化游憩體驗產品

面向客源市場需求，依托農業資源賦予游憩、體驗、休閑、科普、度假等功能，形成重要旅游節點。

二、農業旅游的功能產品構建

在農業旅游產品構建板塊，《上海市嘉北郊野公園一期旅游項目策劃》提出保留原有農業用地性質的原則，對農業種植品種及種植區域進行合理化調整，以生態保育為前提，面向市場游憩需求，深化農業基底的旅游觀光、休閑體驗和游樂參與性，通過“農業資源復合旅游功能”的方式，構建農業觀光、農業游憩、農業科普、農業體驗和農業度假五大農業旅游產品。

農業觀光產品：以稻田、麥田、花田等大面積規模化的農業用地為基底，通過創意主題賦予大地景觀功能，構筑農業觀光類旅游產品。

農業游憩產品：依托漁、牧、林、果等專項農業資源，結合當前市場旅游需求、偏好，適當調整農業種植品種和種植形態，導入農業體驗、互動娛樂等旅游功能，構筑農業游憩類旅游產品。

農業科普產品：依托規模化、集約化農業基地，導入現代農業科技展示、科普教育等功能，農業科普型旅游產品。

農業體驗產品：依托傳統農耕文化、民俗文化，導入農事體驗、情景化體驗等旅游功能，打造深度互動體驗型農業旅游產品。

農業度假產品：以優質的田園生態環境為基底，構建帳篷、木屋等度假居所，依托綠色農副產品等農業資源、古法養生等元素，打造康療養生度假類產品。

表1 農業旅游產品示意

三、從農業到農業旅游的運營模式轉變

1.農業旅游的管理方式

采取“大開放，小封閉”模式。即不收取園區門票，對不同的項目獨立收費，游客可根據各自需求進行消費游玩。

2.農業旅游的經營模式

主要有自主經營、委托經營、他營（出租）、特許經營和產權出售。經營成本較低但外部效益大的項目、核心吸引的經營性項目以自主經營為主；專業性以及品牌價值要求較高的項目以委托經營和特許經營為主；一般的商業經營性項目以他營（出租）為主；度假地產等對經營要求不高的項目以產權出售為主。

3.農業旅游的盈利模式

有品牌盈利、門票盈利、租金盈利、經營盈利和旅游地產盈利五種類型。

立足農業用地性質，遵循“亮化道路景觀體系、完善游服設施配套、開辟綠地節點空間、重構農業景觀系統和深化游憩體驗產品”五大開發策略，通過“農業資源復合旅游功能”的方式構建農業觀光、農業游憩、農業科普、農業體驗和農業度假五大農業旅游產品，并通過運營模式的轉變，延展新型農業經營形態，從農業到農業旅游僅 “三步之遙”。