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新加坡克拉碼頭作為新加坡城市發展的重要歷史街區，在上個世紀60年代開始由凱德置地耗資8500萬新幣進行保護性改造開發，于2006年底完工，如今，已實現了當初將其打造成為新加坡首要的餐飲娛樂生活景點的愿景，本文將以之為參照案例，對此類項目的操作關鍵進行初步總結。
克拉碼頭位居新加坡國家的中心區位，坐落在里峇峇利路和新加坡河旁，總占地50多畝，曾是海上商貿貨運交易之地。克拉碼頭歷史街區由五座保有19世紀原貌的彩色建筑組成，每幢建筑擁有超過60間倉庫和店屋，顯現出當年碼頭和倉庫歷經滄桑的內涵。但是，克拉碼頭改造開發給予外界的最大震撼就是，原來歷史街區保護性開發還可以這樣創新——
01傳統 VS 現代
克拉碼頭的再造開發在原貌修復保護舊建筑的同時，充分根據現代城市的需求對建筑空間外部色彩、燈光、景觀，進行了現代創意設計，呈現出傳統與現代的對話和協調融合、營造出適合現代城市風貌的獨特氛圍空間。
老倉庫建筑磚瓦材料與玻璃、鋼框架、塑料頂棚等材質的強烈對比，正是克拉碼頭樂于呈現的一種現代與傳統的碰撞。而追求時尚、展現個性的特質，也在這群建筑中給自己寫下了最完美的詮釋。
02跳躍的建筑色彩
建筑色彩和建筑本身互相依存：如果沒有建筑，色彩就沒有依托；而沒了色彩，建筑就少了增飾，因而色彩就成為表達建筑心情最直接的方式。
在普遍的商業建筑應用中，建筑物的墻體都強調運用過渡色，以淡雅色彩為主。而克拉碼頭則反其道而行之，用色極盡大膽，暖紅色的墻體，配以草綠色的門窗；粉色和天藍色交織的墻面，乍一看，還以為來到了迪斯尼樂園，充滿童趣和活悅。
不同的區域也順應著不同的顏色而區分開來，這些美麗卻不張揚的顏色不僅將克拉碼頭裝點得美輪美奐，而且它們也猶如夜晚從餐廳或酒吧內飄出的活力動感的音符一樣，將這里的休閑氛圍渲染得更加濃郁。而商業的識別性，也在這富有強烈視覺沖擊力的鮮艷色彩中得到了最大的展現。
03光與電的夢幻
克拉碼頭改造的最大創意，在于對現代光電的設計應用。五彩繽紛、變幻多姿的彩光照明技術，真正讓克拉碼頭的夜晚“越夜越美麗”。五棟建筑在各色燈光的照射下，五彩繽紛，即使稍有距離，也會在這燈光的指引下，成為人們視線的聚焦點。
克拉碼頭的天棚是它的一大特色，綿延不絕的排布幾乎覆蓋了整個碼頭區域，來為氣候多變的新加坡遮風擋雨。白天的頂棚，通透無奇；而一到夜晚，它也開始綻放出迷人的魔力，隨著節奏，變幻出不同的色彩，極具風情。人類與生俱來便擁有“向光性”，克拉碼頭的商業地標效應在這些燈光的映襯下，即刻間得到展示。加之原本就透視的玻璃幕墻內映襯出的點點星光，休閑氛圍在克拉碼頭發揮得淋漓盡致。
04豐富的業態構成
曾經的克拉碼頭，秉承著傳統業態配置特點，著重于零售購物，輔以餐飲、娛樂，缺乏的商業特色。2006年開始的二次改造不僅僅是對于建筑外觀的改造，更是對于業態的一次大調整，將原本所占比重最大的零售購物這顆大樹幾乎全部“砍除”，取而代之的是更多的餐飲和娛樂項目。“餐飲45%、娛樂20%、酒吧20%、零售4%、加之少量辦公”組成了如今的克拉碼頭的業態結構。可以說它極富創意的改造成就了如今這一堪稱經典的商業作品，使其躍然成為了新加坡最頂尖的餐飲娛樂休閑廣場。
在娛樂部分，克拉碼頭除了成功引入倫敦的Ministry of Sound這一世界級的娛樂場所，還引進了其它幾個國際時尚娛樂品牌，同時利用周邊綠化區引入G-max蹦極跳等娛樂項目。事實也驗證了這一策略的可行，開業伊始，便輕松吸引了眾多年輕人的目光，國內外顧客紛至沓來。在餐飲方面，克拉碼頭更像是一個世界餐飲的集聚地，有瑞士料理、波斯料理、日本料理、中華料理、古巴料理、印尼料理，不定時地還會舉辦德國啤酒節等風格各異的活動來吸引人們的駐足。
05綠色節能環保設計
克拉碼頭在開發中充分運用現代環保科技的創新，實現了對微環境的改造：
【扇風系統】
面朝河流的克拉碼頭通過運用“文丘里效應”導入自然風，即當空氣從一個比較廣大的空間流向比較狹窄的端口時，產生的吸風作用使空氣流動自然加速。加之每個頂棚都裝有風扇裝置，使得風在到達克拉碼頭的過程中自然加速，促進街道上空氣的流通，既實現了生理上的涼爽感覺，也有效發揮了節能作用。
【“水立方”天棚】
碼頭天棚材料選擇了可再循環利用的ETFE膜，這也是北京“水立方”的膜結構使用材料。造型獨特的膜制遮陽設施，像一把把巨大透明的遮陽傘，把建筑、步行街、行道樹全部遮蓋，起到了遮陽擋雨的作用。如此巨大的透明“帳篷”引入自然光線，讓街道保持自然風貌，又使碼頭的休閑商業活動不受氣候的影響。
【降溫“噴水池”】
克拉碼頭噴水池內的水全部來自于地下，溫度保持在16攝氏度，當河面的風吹拂而來，碼頭的溫度會瞬間下降。創造這舒爽宜人的28攝氏度恒溫。克拉碼頭摒棄了將產生巨大能耗的露天空調降溫，采用了被動式環境控制法，在盡可能降低運行能耗的條件下，創造出適宜的室內外物理環境，在這里我們看到了新加坡人的“環保心”。
新加坡克拉碼頭保護改造實例，帶給了我們關于國內歷史街區、古鎮開發的思考和啟發。
早期比較成功的案例，如麗江古鎮、鳳凰古鎮、成都錦里街區等，還有沒有繼續創新開發的可能？新古鎮如大同古城、平遙古城等再造開發還有沒有新模式、新思路？ 現有特色街區如成都寬窄巷子、烏鎮等還有沒有新的業態創新？
本文便在此基礎上給與了更多借鑒和分享。
第一對于歷史街區、古城鎮保護開發的理念要創新。
充分理解歷史傳統街區建筑等對于現代城市發展的價值作用，進行歷史街區的保護開發是為了更好的推動城市向現代化發展，純古的東西要保護好，同時也要利用好。要“以古帶今”，利用歷史街區的文化內涵，吸引帶動現代城市發展。在此宗旨之上，任何創意設計都不為過，而不能不顧及現代城市、現代生活、現代消費模式的變化，一味的強調古、建成一片假古董。
第二不能只重建設形象，不重視持續運營。

現在國內大多歷史街區和古城古鎮主要由政府主導進行開發，開發中重視形式大于經營、或者疏于后期的管理，導致古城鎮很難有持續發展。需要不斷地根據城市發展、內部經營狀況進行持續的開發調整。不僅定期對老建筑外觀進行修繕、刷漆；還要對內部經營業態結合市場消費需求變化進行調整。只有這樣，才能保證長久的吸引力。
第三整合國際資源、打造國際品質，才能實現國際營銷、吸引國際消費。

克拉碼頭的設計團隊、內部業態核心旗艦店都是國際知名品牌機構。一方面國際團隊保證了項目的特色、標志、和品質；另一方面是他們帶來了國際化的市場客群。同時通過市場客群的宣傳效應，實現了項目的國際營銷和知名度。而國內歷史街區和古城鎮開發，對國際資源整合能力更弱，導致真正持續具有國際影響力的成功項目極少。
第四注重現代科技的應用與“以人為本”人性化設計。
國內歷史街區與古城鎮開發過度求古，不敢在技術或者形式上進行創新，尤其是忌諱對現代科技的應用，認為是對古城鎮形象的破壞，繼而對人性化的細節設計就更加缺乏。但事實上，現代科技的合理應用，不僅沒有影響、破壞古城鎮形象，而且極大地提升了古城鎮氛圍和舒適度，讓歷史街區更具魅力特色。
第五把握歷史街區開發的三大關鍵環節和階段。一是建筑空間復建創新，打造獨具文化內涵和形象特色的建筑，如克拉碼頭老倉庫建筑與濱河“蓮葉傘”、街頂“水立方”等形成了克拉碼頭獨有的形象標志；二是開發經營業態的復活經營，構建具有獨特吸引力和生命力的業態組合。三是通過歷史街區項目開發帶動周邊城區整體發展。克拉碼頭區區五十畝地的開發，已經帶動了周邊方圓3平方公里的整體發展。對比國內歷史街區的開發發展，在遠期帶動發展戰略方面，很多項目都考慮極少。
綜觀國內外著名的文化歷史街區都有這樣的幾個基本的成功要點：
1、大部分位居城市中心地段
地段論在歷史文化街區這類產品中，是個必然的存在。歷史文化街區的成型，是沉淀了幾十年甚至上百年時間的產物。
在農耕文明或者工業化初期階段的時代，碼頭集市、工廠市鎮就是當時最重要的城市聚集地。隨后中國多數城鎮的發展，都是在這些老城的基礎上進行同心圓式的擴張。直到近20年內，因快速城鎮化大潮的需要，才出現了現代城市規劃的格局。這種新規劃格局就是通過拉開城市結構，興建基礎設施，從而建立現代化的城市都會。對比近10多年興建的新城，老城的功能在逐步衰退。辦公、展覽、貿易、會展、居住等現代化的功能移至新城，老城功能受制于拆遷壓力巨大、市政基礎設施承載力有限，因而逐步轉變為文旅、商業聚集的場所。
而歷史文化街區，就是老城功能的集中體現，是不同于新城建設的城市名片。這里，蘇州的建設案例就是個典范。
2、承載著濃郁的城市文化，具備功能的多樣性
在國際城市規劃名著《城市歷史街區的復興》中，對多樣性的必要性有段精彩的論述：“一個歷史場所的美感應當是由許多建筑的組合并列產生的，而不是其中任何一棟就能單獨作用的結果。”其實，這種多樣性不僅體現在建筑立面形態方面，更重要體現在業態的多樣性上。
歷史街區的多樣性從旅游角度來看，就是給游客更多“淘”的趣味。在當前城市微旅游爆發的時代，淘各種城市文化的東西，收獲眼界和驚喜，將個人從繁瑣單調的日常工作中解放出來，讓孩子體悟所在城市的精華與特色，就是一種愜意的微旅游方式。
3、建筑修舊如舊，保護性創新對于歷史街區的改造手法，往往有以下三種方式：
第一，拆除后再開發。這是過往最常用的手段。建筑大師梁思成上書北京政府，要求保護老北平城的故事，就是這種模式最好的記憶。但是，相比歐洲的歷史保護，中國太多的經典已經被這種粗暴的開發模式抹滅。
第二，建筑整治以適應當前社會的功能。修舊如舊，并在如舊的基礎上融入創新和現代時尚的元素，是所有歷史文化街區通行的操作模式。
第三，不做硬件調整，直接改變現有功能。這是種比較理想的方式，但在操作中，要求建筑的結構、設計模式與即將裝入的功能相統一，這種成功配對的概率較低。
4、業態內容大幅置換，與時尚潮流貼近
歷史文化街區的前身多數是城市的商品集市、廟會、漕運碼頭、老城廂、工業城市的廠房遺址所在地。隨著時間的流逝，業態變遷，新興的商業大多集中在新城核心商業帶，原先的商業集市逐步衰退。
改造歷史街區首先是整體功能定位的轉換。這種定位一般情況下，可以分為兩種模式：第一，改造成文旅街區；第二，改造成新型居住、辦公和商業混合社區。因此在呈現方式上就有了區別。文旅街區偏重的是展示功能，體現的是熱鬧與繁華的氛圍；而居住和商業區則以酒店、SOHO、LOFT公寓、特色商業為主，是一種改良的生活方式。
5、商業模式設計科學合理經濟基礎決定文化形態，沒有盈利模式的開發是不可能成功的。盈利模式的設計也是操盤的關鍵。
目前來看，有幾種通行的商業模式：
第一，整體租賃，投入資本改造提升，依靠后期成功運營的租金價差，補足前期投入，并獲得項目操作利潤。
第二，投入資本改造，并通過其他土地資源置換補償，獲得經營利潤收入。
第三，混合租賃與投資開發模式。即將上述兩種模式結合，根據實際需要進行混合設計。
這里涉及到復雜的商業談判過程。在政府要求、目標消費、原住民、未來經營商戶等多個組織團體之間尋找到最佳的合作點，就是成功的關鍵。精細的財務測算和精巧的商業模式設計、準確的市場調查、定價及盈利預測，是決定成敗的關鍵。
6、專業團隊是核心。
從目前操作來看，對于歷史街區的改造，一定是市場化的行為。江蘇一德集團操盤的南京1912、香港知名開發商瑞安一手打造新天地、成都文旅集團復建寬窄巷子、中青旅打造烏鎮，這些品牌開發商的細致、專業的創造性開發手法，都是項目成功的基礎因素。
受制于體制和資金的影響限制，以政府為主體主導開發的歷史街區，基本尚未看到成功的案例。企業主導、政府配合是打造一個成功街區的基本操作條件。