新用戶登錄后自動創建賬號
登錄第三方登錄
請輸入您要查詢活動名稱或日期
搜索
一直以來土地開發問題讓文旅行業很多同仁頭疼，應此需求，【文旅幫·眾人問道】又登場啦，同學們這次就“如何在一般農田上建設游樂設施或相應的旅游項目開發？是否有相應的政策支持嗎？”這個話題展開了火熱的討論。小管家跟隨他們的視角，將討論內容悉數講解給大家。本次問題主要涉及兩個核心點，一是企業經營模式對旅游項目開發的影響；另一個是相關政府政策是否支持。
傳統旅游用地包括農民自有住宅、閑置宅基地、農村集體建設用地、四荒地等，國家對于旅游建設用地管理嚴格，規定不得占用基本農田、不得超越土地利用規劃、更嚴禁隨意擴大設施農用地范圍，因此旅游開發必須符合當地土地規劃，以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園以及各類園區中涉及建設永久性餐飲、住宿等用地，必須依法依規按建設用地進行管理，而非按農用地管理。
設施興建之前為耕地的，非農建設單位還應依法履行耕地占補平衡義務。正規的樂園產品（非市民農莊類項目），因其自身的設備甚至土地等未來會成為企業融資工具，所以必然要完成土地變性的內容，建設用地進行管理也必然涉及農用地轉用審批手續，這就涉及到政府支持，政策依靠，需要由政府進行主導，由一般農田，調整為娛康體用地。然而土地變性是大手術，地方沒有審批權，最低是在省國土廳，而國土廳通常不會因為個別小項目進行調規，所以效率一般很難把控。這在無形中既增加了旅游開發建設成本，而且也使得旅游開發變得更為復雜，甚至會使部分項目夭折。
一、企業經營模式決定旅游項目開發策略及土地利用方式
文旅項目開發策略多由企業經營模式決定，輕資產，輕投入，高回報的模式大多數是針對上市公司；就項目定位來說，如果在一般農田上做主題樂園很難，而體驗性項目，非動力項目，都只是配套項目，就相對簡單，其核心目標是讓政府掏錢，也就是做“PPP”。
確定模式之后怎樣圈地建設呢？一般農田和基本農田區別在哪？文旅幫的同學們認為從總體規劃調整，到土地指標落實，實際上是很遠的一條路。大體是收購現有農村建設用地指標，進行土地復耕，土地評估，滿足標準后，將此地指標放入自己的規劃地塊。這個內容，一定要和自己企業的金融、開發節奏拼接好。在建設用地方面，一般農田相對寬松，是有可能用來建設的；但基本農田不可能變，那是咱們所有人的飯碗。從目前經驗看，除卻國開的項目，動了基本農田的其他項目，大部分相關領導都已然落馬。
在完成企業盈利和贏得資本市場的信任方面，主題樂園是個熱命題。但是主題樂園并不盈利，其盈利目的是帶動周邊土地溢價。如果是像華強集團的方特游樂園，并不是通過周邊土地溢價來盈利的，方特本身就是游樂設施的廠商，通過游樂園這個項目，不僅賣了設備，還賺了游樂園的錢，等于提高了產品附加值。一個真正可以運營起來的主題娛樂項目，酒店，商業、樂園、演藝四大板塊，再用文化、IP進行包裝，是非常難運作的。主題樂園的建設、運營、ip都是巨資投入。
二、國家政策影響旅游項目用地方式
一般情況下，通過城鄉建設用地增減掛鉤、投資建設等方法也可獲得相應的建設用地。
增減掛鉤，在國土部要求下旅游項目建設確有必要占用耕地時先行在異地墾地，數量和質量驗收合格后，再用作建設用地。增減掛鉤政策，最開始是用于新型城鎮化項目，并且這類政策有很強的時效性！現在國內很多省份，都一直在提，雖說各地政策不盡相同，但是都在不斷完善。當然還有許多具體政策要進一步研究，比如墾地與生態保護的問題、操作中的管理監督問題等。
以四川省為例，2011年出臺的文件——《四川省城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》中第十四條“掛鉤周轉指標的使用與管理”中提到“掛鉤周轉指標按照‘總量控制、封閉運行、定期考核、 到期歸還’的原則進行管理，專項用于項目區內建新地塊的 面積規模控制，并在規定時間內用拆舊地塊復墾出來的耕地面積歸還，歸還的耕地面積數不得少于下達的掛鉤周轉指標。其他地類整理復墾的耕地不能用于核定歸還指標。掛鉤周轉指標經國土資源部下達后， 由省國土資源廳按 項目區分解下達到各試點市、縣。項目區終驗合格后， 由省國土資源廳出具驗收意見函。
還有個辦法是做投資建設，《國務院辦公廳關于推進農村一二三產業融合發展的指導意見》(國辦發[2015]93號)提出，對社會資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經營活動。
有些人在旅游開發中，還可能會使用以下方式來規避休閑農業用地限制：用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設;修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求;用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動等，但是這些方式為規避政策的監管，打了“擦邊球”，碰觸了土地使用政策的紅線，從根上將不僅無法規避休閑農業用地的限制，還隱藏著很大不確定性和風險。還請大家注意!最合法安全的方法就是通過立項審批，申請建設用地，這當然也是最困難的方法，拿地費用也相對很高。
三、旅游開發獲取土地指標的新方式
除此之外，旅游用地還有一些新方式，比如：
1、采用土地銀行的方式，實現農村集體土地指標的自由流轉、質押和融資。這對于農戶獲取啟動資金自營個體旅游項目和專業企業規模化獲取土地用于開發大型旅游項目而言都具有現實意義。
2、建立以土地股份為基礎的合作社，農戶以承包的土地入股，進行股份合作。這樣可以使土地集中經營、高效經營、形成規模化、產業化經營。
3、使用農村閑置宅基地及廢棄園地
對這些農村集體土地進行指標整理和農林復墾，并根據旅游產業經營需求合理配置建設用地指標，有助于提高休閑農業與鄉村旅游的招商效率與質量。
4.土地置換、租賃、入股聯營等
對經濟效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯營等方式，統籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開發過程中，需要遷移部分農戶的住宅、承包地的問題;另一方面可以充分發揮土地使用價值，集約化發展，便于個人或企業經營管理。
文旅行業是國家啟動內需的關鍵一步，進而引入社會資本解決農村類城市化，在循序漸進的過程中，各方觀點百家爭鳴，相關政策也在不斷優化，只要套路深，鐵杵磨成針，相信文旅的明天是非常美好的！最后，文旅幫社群一直秉持著文旅人向文旅人學習，文旅人幫助文旅人成長，歡迎各位小伙伴加入我們一起討論吧！
版權聲明
執惠本著「干貨、深度、角度、客觀」的原則發布行業深度文章。如果您想第一時間獲取旅游大消費行業重量級文章或與執惠互動，請在微信公眾號中搜索「執惠」并添加關注。歡迎投稿，共同推動中國旅游大消費產業鏈升級。投稿或尋求報道請發郵件至執惠編輯部郵箱zjz@tripvivid.com，審閱通過后文章將以最快速度發布并會附上您的姓名及單位。執惠發布的文章僅代表作者個人看法，不代表執惠觀點。關于投融資信息，執惠旅游會盡量核實，不為投融資行為做任何背書。執惠尊重行業規范，轉載都注明作者和來源，特別提醒，如果文章轉載涉及版權問題，請您及時和我們聯系刪除。執惠的原創文章亦歡迎轉載，但請務必注明作者和「來源：執惠」，任何不尊重原創的行為都將受到嚴厲追責。
本文來源執惠，版權歸原作者所有。
發表評論
登錄后發表評論
