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8月25日華僑城A發布的半年報，再次為坊間主題公園行業從業者，證券市場分析師將華僑城歸類為房地產企業，而不是旅游企業提供了充足證據。真相在利潤表、現金流量表和資產負債表這三表中顯露無疑，華僑城A一直以旅游企業自居的言論值得斟酌。

自90年代一來，華僑城集團以“讓世界了解中國，讓中國了解世界”為宗旨，提出建設具有中國特色的主題公園群。先后投資建設了中國民俗文化村、世界之窗和深圳歡樂谷主題公園，在南中國的深圳灣畔形成了中國最大的主題公園群，其中歡樂谷已完成東南西北全國布點布局，北京、上海、成都、武漢、天津、重慶歡樂谷都已先后開業，更多項目正在開業中。

一、房地產業務占營收超80%，占凈利超100%

半年報顯示，報告期內公司營業總收入137.89億元，其中房地產行業收入71.18億，占比51.6%；旅游綜合行業收入64.31億，占比46.6%。表面上看，房地產和旅游綜合行業二者幾乎各占總營收的半壁江山，實際上并非如此。

據了解，該公司旅游綜合業務包括主體園區運營收入和旅游地產收入兩部分，來自廣發證券的數據顯示，華僑城A2016年旅游綜合業務收入是160億，占總收入比例的45%，而房地產開發收入為189億元，占收入比例的53%。

從實際運營口徑來看，房地產開發業務由旅游地產（主題公園附近項目）和普通地產兩部分組成。2016年財報顯示，房地產開發收入總規模為300億元，占總營收入的84%。由此可見，房地產業務是華僑城A主要的營業和利潤核心。而不是旅游服務業務，該部分收入占營收比重不足12%。

執惠還從2017半年報《主要控股公司分析》一欄中發現該公司兩家子公司武漢華僑城、華僑城房地產在報告期內，分別貢獻了4.06億元，18.64億元的凈利潤。實際上，整個公司2017年上半年完成營業收入137.89億元，實現凈利潤17.34億元。由此可見，普通地產貢獻了絕大多數凈利潤，占公司總凈利潤的107.5％，而旅游服務業務盈利不樂觀。

廣發證券稱，華僑城依靠獨特的“主題公園+地產開發”開發模式，公司與政府簽訂主題公園建設合同，以較低的價格成片獲取周邊可開發土地資源作為主體公園建設的補償。在核心城市獲取了大量低成本的土地資源后，這些項目儲備在房價上漲過程中，收益水平不斷增厚，提高了公司抵抗地產行業波動和風險的能力。

“主題樂園是這一輪文化產業快速發展的背景下最直接最有效的業態之一，主題公園的主要作用是短期土地溢價，短期旅游目的地吸引，短期營銷戰略刺激。” 樂慧達（大連）主題公園商業管理有限公司創始人王鶴程對執惠指出，主題公園除了土地溢價與地產有所關聯之外，別無聯系，是兩個完全不同的行業，也是完全不同的業態。“主題公園＋地產”的市場反應火爆并非來自這兩個不相干產業之間的加模式，而僅僅是在地方政府在文化旅游上“大干快上”的短期市場反應而已。

 二、夯實土地儲備致使現金流-176 .93億，房地產存貨819.22億元

現金流量表顯示，經營活動產生的現金流量凈額為-176.93億，去年同期-7.90億元，增長率是-2139.53％，這是因為支付購買土地款增加所致，這也說明華僑城A加強房地產業務，而不是旅游業務。報告期內，公司通過市場競拍、公開招標、股權收購等多種方式，成功獲取了深圳龍華民治項目、寶安中心區濱海文化公園（一期）項目、順德大良項目、天津西青區項目等一批優質資源，進一步夯實土地儲備。

截止2017年6月，該公司銀行總授信815.50億，目前已使用318.22億。報告期內財務費用6.7億元，相比去年同期3.02億元上升121.90%。截止2017年6月，銀行總授信815.50億，已使用318.22億。

《資產構成重大變動情況》顯示，其房地產存貨高達819.22億元，占總資產46.68%。固定資產僅140.35億元，占比8.00%；在建工程32.71億元，占比1.86%。主題公園資產主要歸入固定資產和在建工程，合計占比不足10%。此外，貨幣資金占比9.97%，短期借款14.83%，長期借款18.64%。

一位個人投資者對執惠表示，華僑城這幾年沒怎么開新園，因為在中心地帶不需要樂園來帶動，而在比較次的區域開新園未必有人去，如今通過大規模城鎮化建設就可實現土地升值。此外，主題公園是投資大，回報長，賺錢不易，雖可提升地產價值，但未必總能行得通。王鶴程所持觀點不同，“主題樂園和地產是可以建立關聯的。主題公園作為旅游行業的高端產品，是高投入高回報的業態，值得深入研究和長期投資。”

* 本文作者洪麗萍，執惠記者（WeChat：hongliping719）。歡迎交流！

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